王代新

2023年度致投资人信

尊敬的各位投资人：
大家新年好！
时光荏苒，不觉之间又到年末，回顾总结过去的2023年，从年中投资者信至今，各基金的净值变化不大。但净值的变化不大并不意味着持仓标的在过去的半年里没有任何进展和变化。如年中投资者信中提及，我们的主要仓位集中在一系列已经暴雷（指债券展期）的地产...

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南京核心区是这么个跌幅？。。。“南京江北的链家小哥说，江北核心区对比2021年跌了40%左右不奇怪，也就是说200多万的，现在跌100多万。而核心区域二手大概在170万起，而这些房子之前都卖到300多万”

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回复@郭春坡: 不可能存在价格跌，交易量起来的情况。比如北京的二手房指数一个月跌了1.6%。具体到某套房子上的跌幅可能就是5%以上，几百成千万的东西每过一个月跌掉5%以上，价格稳定之前。。。正常能等的都是要等等看？ 。。。今年过完年每个月的房价都不一样，很多人对房价的真实情况还停留在上一...

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回复@坚忍耐_烦: 14-15年实际是靠一剂猛药走出了低迷，就是棚改货币化安置，那个相当于国开行贷款给地方政府，然后地方政府出钱收购棚户区的旧房子，让拿到钱的拆迁户去市场上买新房子；跟现在的政府回购新房做保障房有类似的地方，不过当时的规模比现在大很多。而且对于地方政府当年的做法更可持...

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回复@michelle122011: 对于有些人来说，问题可能慢慢从有没有钱买房演变成有没有钱吃饭。。。//@michelle122011:回复@王代新:年轻人工作都难找

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回复@纳履而去: 个人经验，实际成交跌幅差不多是这个统计数字跌幅的三倍左右。。。 //@纳履而去:回复@王代新:跌速好慢，引发极度不适。股民吃瓜群众表示炒房堵狗就不要嚎了，一两天一个跌停了解下。

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四月，北京、上海、广州和深圳环比下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%。。。。若下个月的房价依然如此下跌，那基本说明截止目前的政策力度是完全不够的。。。只要价格跌就没人去买的，什么政策都没用。。。

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回复@紫芯番薯_hai: 我也觉得，口口声声宁可空着都不租的业主与故事中的女业主只差了三四年的空置期。。。//@紫芯番薯_hai:回复@王代新:再好的装修也要看租客的需求，租客不认同那他不愿意支付溢价那确实没办法。如果不租出去，物业管理费还要付，加上租金损失就更大了，经济上行房价上涨收入也在...

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回复@郭春坡: 关于出租，我讲一个故事哈：有个业主，她有一套自己的房子在出租，这么多年，她最怀念的一个租客是曾经有一段时间租给了一个年轻的女孩子，原因是这个女孩子比正常租金高了10%的租金租了这套房子，而且这个女孩子像设了闹钟一样每月定时转给她租金，从不需要她去催租，除了按时给钱之...

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回复@芯片小韭菜: 如果自住不需要讨论出租的问题。如果出售，那现在的行情，只能收到低的可怜租金的房子大概是卖不到您满意的价格的，也大概不会卖。所以除非自住，要不低的可怜的租金租出去，要不是不满意的价格卖掉，只有这两种情况，迟早而已，这就是是现实，您看我说的对不对？。。。而自住的...

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回复@郭春坡: 如果不是自住的房子，“好房子”就不是由自己定义的，而是由市场定义的，只有租金高或者卖价高才是“好房子”。。。自己觉得多好多好没用。。。市中心的老破小能稳定地收不少租金，远郊的新楼哪哪儿都好，却多少租金都租不出去。。。哪个是真正的“好房子”？//@郭春坡:回复@王代新:...

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回复@芯片小韭菜: 这种想法很正常，特别是自己花了很多心思选房子，花了很多心思装修挑选，打算有朝一日自己住的房子，或者打算满二或者满五卖掉时，刚开始是不愿意“低价出租”。。。但这个只是时间问题。当他住过一段时间，或者空置了两三年时，发现自己不可能去住，然后房子也一直卖不到自己满...

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回复@Enzo1991: 我说的这段话有那么难理解？//@Enzo1991:回复@王代新:你就问一下你自己，你有套空房在北京，有个毕业生跟你说，一个月100租给他，行不行？你答不答应？

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回复@看好股市的新人: 如果真了解那些房子多的人的情况，就会知道，不论有多少房子，实际就自己常住的那一两套有意义，不可能三天两头换着住的，不管多好的房子，一个月去住两天，每次去光打扫卫生就得半天，新鲜劲过了，去几次就烦的不行了，最终只有出租的价值。房子多的人除了自住的房子唯一关...

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回复@穷则斤斤计较: $贝壳(BEKE)$ 有个业务，就是你比市场租金低个10%-20%租金租给他们，他们放租，你啥都不用管，就按时收钱就行。//@穷则斤斤计较:回复@王代新:碰到垃圾租客，一波损耗大几千甚至上万

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回复@赞美的增长小飞碟: 我也不知道怎么来哈，既然有30%房子空着，感觉北京上海的租金不应该是现在这个租金，房价也不是现在这个房价。。。北京上海那么多高校毕业的同学都租过房子，见过有些业主恨不得把厨房和洗手间隔出一间来出租的。30%的空置率有点理解不了哈，不知道从哪儿来的。。。按理说...

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回复@看好股市的新人: 不用保证，只要按时交租，那是租客自己住的房子，爱咋弄咋弄，都钢筋水泥的，只要不弄塌了就行。。。说个真实的案例，某人曾在非居住城市买了一个二手房，房子都没看过，贝壳上签合同付款，房产证是贝壳的客户经理办好寄过来的，然后贝壳的客户经理又帮租出去，买家按时收租...

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我就帮那些在北京上海还租在城中村的同学们问一下，这30%的空置房子的业主们，既然你们空着也是空着，还得白交物业费。。。可不可以把这30%的空房子每个月付个50或者100的租金租给这些刚毕业的同学们？。。。有人帮你们交个物业费，另外有人住有人打扫的房子也破旧地慢点？

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回复@st保本侠: 据我了解的有限的例子，有些去日本身份的富豪，大部分财产都还在国内，收入也都主要在国内，主要精力也放在国内的工作上，也都还保留了国内的身份，有些还在国内交着五险一金。。。//@st保本侠:回复@王代新:那去日本的富豪，下一代不是直接被收割？

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回复@马学朝: 父母的收入也是在各种“房价收入比”中的收入哈，如果是世界最高房价收入比，那父母都买不起，还给资助孩子买？。。。说到资助忽然想起，记得看过：日本遗产税和赠与税的最高税率分别为55%和65%，而且免税上限在2015年被降低到只有30万美元。价值低于10万美元资产的税率从10%开始，但...

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常听的“年轻人买房平均年龄最低，城镇居民住宅自有率全球第一”。。。。与“房价收入比最高”。。。这两个事情好像有点矛盾？。。。房价那么高，收入那么低怎么做到那么早买房那么高的住宅自有率的？。。