社交媒体一大问题，就是大部分是情绪性讨论，只能带来情绪价值，多提供有效样本，才是搞投资该讨论的东西，我发的很多图，都是花钱买来的，有效性比大多网络传闻高。

首先得思考下之前泡沫是不是太高了，而不是觉得跌幅高就可以了

讨论问题最好带图来，我都是大量附图在讨论，提高讨论质量，需要高密度信息。

杠杆，还是看资产价值的变化，第二重要就是居民收入变化，居民现在贷款大概是80万亿，房贷大头估计40-50万亿（按揭+部分经营贷），现在居民流动性资产，主要是存款145万亿左右，理财我不知道能算到居民头上多少，银行理财+信托+股票，我估计属于居民的大概大概40-50万亿，固定资产房产价值可能200万亿。
也就是说，居民可能400万亿财富，200万亿流动，200万亿不动产，流动的里边，主要是极低风险偏好的，负债端80万亿，其中有40万亿是长期的按揭，还有40万亿是短期。
居民收入，是普遍不高的，导致看上去杠杆比值比较高，可以说，中低收入群体，现在压力很大，因为资产和收入端压力都比较大，考虑到负债刚性，还有收入长期可折现的现金变少，这部分群体持有的资产，贬值就比较大，这个特别明显。
但是呢，持有大量资产和储蓄的人，负债端又没那么大压力，所以豪宅，奢侈品，也没有降的很严重，因为他们本来就不是靠日常收入，而是靠资产升值变现。
体现到房价也一样，郊区已经全面凉凉了，老破小跌的非常狠，但是呢，新房，次性，好房，价值又相对稳定，我自己的观察是这样。

一线城市比较麻烦，很难跌到大多数人认为的合理水平，因为一线城市定价，还是靠资产升值，比如公司上市，股票期权，退出生意的工厂老板，以前房产升值，就是充分享受到GDP总量增长红利的那些人。
靠收入在一线城市买房，我估计长期难度会很大，就本地居民来说，大概率靠存量房升值，还是买不起高配置的新房。

浦口核心区，不是南京核心区，浦口均价大概下跌30%左右，如图。

首先得思考下之前泡沫是不是太高了，而不是觉得跌幅高就可以了

10天前刚看了房，江北核心区21年的成交价4.5万的房子，现在成交价2万，仙林大学城4.5万成交的 现在2.4万，仙林湖21年4万成交的现在2.2万成交，其他偏远地区全部5折不到，城中坚挺的地方，这两个月也可以加速跌，正在向6折5折奔去，我就是南京人

相对于地产公司，这不就洒洒水？起码要一折起。南京泡沫不说世界第一那也是第二。

因为之前投机买房的人太多了，为啥多？
因为过去南京土地供应少，房价稳涨，土地高位放量 投机客大批量入场。关门打狗了。

仙林，江北核心区 ，江宁，大部分地区已经21年的5折了 还在加速下跌中

南京人来说两句。江北核心区确实跌得很惨，实际跌幅可能比这个还大。但是这地方不是南京的主城区，是南京郊区，以工厂和农田为主。受制于长江天堑的原因，发展还是很落后的。前几年趁着国家级新区概念的东风，房地产项目遍地开花，资金疯狂涌入，房价也翻了几倍，现在是价值回归阶段。本地人一直视江北为农村。我几个亲戚买的江边雅居乐滨江绿湾，已经腰斩。周边都是农田，号称最孤独楼盘，前十几年炒房赚的钱这一次全搭进去了。

今年跌的快是因为大量法拍房入市拉，都6 7折，导致城市均价下跌比较快，这都是这次政策的背景，没啥奇怪的

南京平均跌幅距离最高点35%左右

南京江北新区，平常路上人比车多，我就被分配到附近公司天天上班跟去另一个世界一样，规划的饼就没几个完工的，5年来配套都没建好，2万不能再多了。