接上文网页链接（江津吾悦）
渝北吾悦 （2023.8.22 周二 10:00）
渝北吾悦2021年圣诞节开业，处于渝北区中央公园板块的核心位置，是渝北区的核心地块，周边配套完美，政府机关、巨型公园、高档住宅环抱（均价15000-20000元）、近机场、双地铁直达，是$新城控股(SH601155)$ 全国定位最高的4大A级广场之一。但租金水平连大足吾悦都不如，是什么原因哪？未来会如何？
重庆的商业比较均匀分布，各个区域都有自己的核心商圈，而渝北的商业核心就在中央公园板块，相当于渝北区的解放碑。吾悦隔壁还有龙湖天街、大悦城和合景泰富的悠方（已暴雷、停工），2公里外还有香港置地的光环光里项目（在建）竞争可谓剧烈。
（左边是吾悦，中间是$龙湖集团(00960)$ 天街，右边大悦城）
但这么多商业体集结也有利于产生巨大虹吸力，形成类似解放碑的共荣局面。可惜当下周边配套还未全部落地，住宅也刚开始陆续交付，人气尚未形成，对商圈内的广场而言都压力巨大。
（停工的悠方）
悠方的停工也导致了相邻基础建设的停滞，形成断头路，商业氛围大打折扣。
这个吾悦没有配套住宅，新城开发的住宅项目春山拾鸣在2公里外，已售罄交付，售楼中心在卖地下车库。这四个商业广场都配了2-3栋高楼，吾悦广场上面是一栋单身公寓（已售罄交付）和一栋自持的办公楼，目前办公楼外立面全完工，处于停工状态，没有交付计划。旁边龙湖在卖的办公楼约8000元/平，中粮大悦城在卖13000元/平左右。
重庆特色，交付的单身公寓大多做成了公寓式酒店。
规划原因，三个已营业的商业体中间都有马路穿过，所以都做成了A、B馆，中间有主次两个连廊连接。这样显得空间有点狭窄局促，动线复杂。
吾悦广场上下居然有11层之多，有点压抑。
连廊成了遛娃的聚集地，但不产生消费。
而次要的连廊附近形成了动线盲区，大量空铺，大部分空铺集中在这个区域。
整个吾悦品牌调性不高，空铺合计54个，属于困难场。在当下的商圈环境下属于苟活状态。
但令人担忧的是，广场整体氛围凌乱、没有活力，（起翘的地毯就侧面反应了管理懈怠）其他生意欠佳的吾悦广场大多能让客户感受到用心经营的积极氛围。这个项目的管理团队需要引起总公司的重视了，这么重要又困难的场，是否可以派驻精兵强将，而不是摆烂躺平的团队。
欧莱雅非常疯狂地在做直播，铺面的三面，有三个主播在同时直播。
户外步行街是半室内的，显得有点压抑，只有头上部分店铺尚有生意。
这儿的小吃普遍偏贵，可能成本比较高吧，这种定价只有在繁华市中心类似解放碑的商业氛围中才会有生意，还得熬好几年吧。
目前渝北吾悦的现状是令人担忧的，据说这儿的租金水平比下面区县的还低，这会直接打破整个吾悦在重庆的价格体系。当然在群狼环伺的现况下，降低租金提高出租率是无可厚非的，但商家反馈更愿意去其它同样生意一般的吾悦开店，说明这儿的招商运营团队是存在问题的。
商业广场归根结底是服务业，同时商场一般处于甲方优势，但在如此困难场如果服务意识不跟上，恐怕很难起死回生。同时也感受到，2年左右时间，重庆同时开出5座吾悦广场，在人才梯队上是存在断档的。现在房市不好，吾悦拓店放慢，也许是一个夯实团队的好时机。
再来比较一下隔壁的龙湖天街
天街氛围明显比吾悦敞亮高端。
作为重庆当地的扛把子，招商的影响力也据绝对优势，品牌势能大大高于吾悦，（这会直接体现在租金水平上）有很多新能源车品牌。
尽管如此，天街依旧有20个左右的空铺，但商场整个氛围欢快，明亮，管理有条不紊。应该说开业的三家中龙湖属于经营正常，未来潜力也最大。
站着天街的连廊上望对面的大悦城是这样的。龙湖去大悦城的路还没通，得绕大大一圈。
作为艺术街区定位，大悦城是非常突出的，深得年轻人的喜欢。
大悦城的连廊
大悦城的洗手间
可惜，硬件的优秀没法弥补管理上的拉胯。洗手间没有空调，上个厕所浑身湿透。
大批空铺都数不过来，上图右下角商家撤铺后，估计未缴清款项，物品被扣押，商管在营业时间来清铺，搬运的号角响彻全场。
4楼以上区域索性封闭不开放了，所以没法计算空铺状况，反正属于破罐子破摔状态，惨败。
这个大悦城完全辜负了硬件设计的优势，输在管理上了。所以商业广场的门槛极高，必须软硬兼施啊，缺一不可。
综上所述，渝北中央公园商圈规划宏伟，周边配套齐全，住宅品质高，并有独一无二的中央花园加持，还是非常有吸引力的。
假以时日一定可以成型，届时会是一个高能量的商圈，承载4-5家商业广场问题不大。但目前受疫情和经济影响，这个规划落地至少要推迟3年。
现在已开业的三家广场中，大悦城已经投降，龙湖已占明显优势，但这个市场容量足够大，吾悦定位略低于龙湖可以形成错位竞争，完全也能获得不错的业绩。但是，当下管理状况拉胯，如不加以鞭策很容易滑向大悦城的境况。还是呼吁公司引起高度重视。
自持的办公楼目前停建是正确的策略，未来估计租金收入也能正常，但资产回报率肯定不如商场，只能说被搭配建造，不得已，勉强为之吧。
整体而言，渝北吾悦沉淀资金非常重（大概项目数据请参阅@做人要厚道1974 的文章网页链接）短期还得不断输血，但长期看收益还是确定性较强的，属于战略性标杆式项目，只能说是新城的一个尝试吧，事实证明不太成功。这种高能级阵地战新城并不具备优势，还是三四线的广阔天地任我驰骋比较自在。（待续，欢迎关注。）
欢迎参阅：近期各地吾悦广场实地调研报告：
重庆大足：网页链接