四线城市地产销售现状如何？卖的动吗？会回暖吗？消费能力如何？ 今天实地考察昆明安宁的吾悦广场，看看实际情况如何。
安宁市是省直辖县级市由昆明代管，位于昆明西南32公里处，21年人口37.5万人、GDP612亿，入选2022年度全国综合实力百强县市，排名71，排在东阳前面3位，是云南唯一入选县，经济基础很好。
安宁是云南鲜花饼的主产区，工业主要有昆钢，化工和采矿业。
安宁到昆明的地铁项目被叫停了，现在有4路公交直达昆明，还有中巴和客运大巴补充，去昆明很方便，顺风车50元即可。
安宁有2000多年历史，市中心有文庙，有重教育的传统，晚上11点路遇晚自习下课的高一学生。问了一下，是常态。接娃的爸妈补充说：第二天7：40早自习，娃只能睡6个半小时。
疫情期间安宁各项经济数据都是小个位数下降的，当地百姓（随机采访了3位市民）反馈，安宁创文明城市后，整个城市都冷清了，小商小贩都离开了，夜生活也没了，晚上出门逛街意愿下降。
安宁的房市从21年开始大幅下降，从6-7千跌到5-6千。房子不好卖，但只要是没有信用风险的房企，还是能保持少量动销的。
这次主要考察的是$新城控股(SH601155)$ 在西南四线县城的安宁吾悦项目卖的怎么样？
安宁吾悦19年拍的地，可租售面积约91万方，容积率约5，楼面地价约920元。住宅+自持吾悦广场+可售步行街商业。（这么低的地价，这个项目肯定是赚的。）
其中吾悦广场已于20年12月开业。
户外步行街商业400多户，21年开始卖，现在还剩35铺未售。高峰期一楼龙头铺可售近5万一平，目前售价一楼a区均价15000，b区均价20000多，二楼均价13000左右，三四楼仅剩一铺，属于尾盘处理状态。
商铺销售，公司是委托第三方动用渠道的。做的厉害的是，步行街开街后，就全员组织招商，招来商家开店都有佣金，公司出，不用房东出。然后慢慢的带租卖铺。
目前步行街一楼80%商铺营业，二楼及以上楼层出租率也大于60%。应该说初具雏形。我是周一去的，人流最少，商家普遍表示这里靠周末生意，周末附近大学城的学生会来消费，生意还不错。
几个小餐饮商家表示，疫情期间影响很大，他们快撑不下去了，现在明显复苏，比去年生意好了接近50%。
这个一楼在转让的商铺20平，租金2200，算了一下6%回报率的话，这个商铺可卖22000一平，和销售说的差不多。
住宅共分四期，其中前三期是普通高层住宅，在这波调整前已基本售罄，现在刚刚交付。当时均价在7000左右。现在二手房价格基本持平。
第四期做的是第四代住房，家家有挑高的赠送露台，营销上就说有院子，还是很诱人的。做这类产品新城控股是第一次，也是当地政府力推的结果，政府想做个形象，没有政府支持这类产品是很难过审的。
第四期销售恰逢房市寒冬，好在产品好，公司定了低价，6000均价，能每月卖大几十套。目前已去化3/4，剩400户不到待售，按这个进度今年可清盘。
共10栋楼，5栋售罄，4栋去化过半，还有栋楼王没有开盘。
销售表示，2月份售价上调到6700了，卖了近70套。虽然销量还没有起来，但能够顺利提价说明市场已经在回暖了。
一般小慢慢预热，加上营销助推，到一定火候时，销量也会跟上。
不仅安宁如此，另一个四线城市大冶吾悦也开始涨价预热了。@木文田躺平 帖子下有人留言大冶吾悦不行了。
吓得我赶紧网络上搜了一下
施工已经恢复了，吾悦广场本月结顶。
去年为了缓解资金压力，新城有节奏地放慢了施工进度，把有限资金用在能尽快回款的项目上，部分项目是有停工状况，但现在绝大多数都已经复工。
顺便搜了一下这个项目的住宅销售状况，21年9月开始销售均价6300元，22年2月有降价500-2000元的促销，的确幅度很大，引发维权。当时新城降价回笼资金，类似股票融资低位割肉补仓。
这波地产危机和以往几次不一样，是疫情叠加房企暴雷引发的，整体市场库存数并不高。（去化周期只有14年的一半。）
疫情影响收入，更影响消费者信心。多屯粮，求安全的普遍心态，影响了购房需求和能力。
同时政策紧缩引发房企资金链断裂。为防暴雷，房企被迫打折快速回笼资金，引发房价恐慌。同时接近40%的头部房企暴雷，引发信任危机，消费者更不敢买期房了。
但，这波危机中市场库存并不高，并且随着逐步去化，一些房企出局，大多热房企观望不再拍地，造成库存是进一步减少的。这和08年，14年两次房市下跌完全不同，事实上购房需求是存在的，只是受上述因素影响。
2022年下半年，各项政策支持下，房企资金状况改善，已经没人继续降价了，虽然成交萎靡，价盘已经稳住。
现在疫情过去，经济肉眼可见复苏。
三支箭加保交楼以及各种政策松绑，支持房地产，现在购房成本和条件都非常优惠。
未暴雷企业的信用得到恢复，保交楼恢复购房者信心。
种种因素叠加，房市已经回暖了。
只是东风未暇吹桃李，先发寒梅第一花。
先部分城市热起，再一二线普遍回暖，迟早会到三四线。
大冶吾悦这个月也开始涨价了
这次回暖大概率会先价升，再量起。
因为消费者有购房需求，但观望情绪浓厚，市场热度还不够；但房企整体库存在减少，在没有资金链断裂压力的情况下，房企最优选择就是涨价慢慢卖。
所以这一波房市回暖，大概率会是先涨价，房价从底部逐步恢复。当越来越多观望的人看到涨价趋势后，才会有量的跟上。直到市场恢复流动性，房企拍地卖房顺畅，赚合理而稳定的利润。
未来高杠杆快周转模式肯定行不通了，合理杠杆，合理周转速度，高品质的房开反而会有更稳健的盈利空间。房价很难大涨，但更难下跌。市场容量有所缩减，但产能出清，由剩余更优秀的领先者分享，日子不会差。
安宁和大冶吾悦涨价只是一个小样本，不足以推断所有三四线城市房市已经回暖了。
但至少，这是春天的信息，特别对于新城控股，有理由相信，至少部分库存状况是没问题的。从新城的操盘风格也能看出，管理层是理性、有耐心有清晰思路的，可以相信他们会得到最好的结果。
下一篇，继续分享安宁吾悦广场、五华吾悦广场和呈贡吾悦广场的商业运营状况，及和相邻万达的肉搏现况。敬请期待。
欢迎参阅：近期各地吾悦广场实地调研报告：
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