大足吾悦广场 （2023.08.23 11:00）
重庆最后一站到达石刻之乡-大足区。大足区位于重庆西部，距解放碑91公里。户籍人口107万，常住人口78万，GDP817亿元。所有数据都在重庆排名中游，并无突出的特色产业。
吾悦广场2021年底开业，已开业近2年。
位于大足的东南角，属于新区，周边配有高等级的公园，高端住宅群，市民中心，法院，家居广场及新建的中小学幼儿园，目前处于逐步成熟阶段，周边住宅陆续开始交房。是大足唯一的大型商业综合体。
地下停车库，标识清晰，令人赏心悦目。上午的停车较少。
我从三号门进，咋眼一看，马路对面是一片荒地，后来一查，那片荒地是规划中的体育公园及一所中学，未来一定会建好的。
户外步行街几乎全空铺，心里拔凉的。
沿着步行街往里走，才发现大足吾悦的厉害。
原来步行街开业的商铺全部集中在2个主入口这侧，看上去感觉挺热闹。
在人流量不足的情况下，能把已售商铺的规划做到如此统筹安排，形成良性循环，这是我考察过这么多吾悦里做的最好的。
毕竟买了商铺的业主都有自己各自的利益述求，能做到这么整齐划一，商管团队一定是用了大心，深获商家们的认可。
因为吾悦西北侧的小区已经成熟，因此步行街二环的沿街店铺已经全部满铺了，看上去热热闹闹。
商场内部客人较少，感觉人气不佳。
场内有装修简陋的射箭馆，剧本杀，这种业态的租金承受能力是比较低的，侧面可反映出这个吾悦经营得比较艰难。
空铺18个，尚在可接受范围。咨询了几个商家，说生意并不是很好，开业时的租金比较高，现在新谈的有较大优惠。原来100平的商铺租金有的商家需要3万一个月，今年新谈的商家差不多的商铺最低只需要7500元一个月了。
聊了4个商家，发现一个共同点，有3个商家是今年新入驻的。
这一点，又一次让我对大足吾悦的商管团队刮目相看了，在如此严峻的现实下，还能快速新增招商，确属不易。
又经过深入了解，经过疫情的长期消耗，今年年初已经有过半商家提出了撤场书面申请，后来吾悦的商管团队一家家沟通协调，留下了一部分，同时又快速招商，弥补了撤场的商户空白，才能有现在尚可的局面。商家表示，吾悦能为商家考虑，并做出协调让步，更重要的是还手把手提供协助，他们店长今天就在商管办公室培训，学习如何做好店铺的营销策划。
租金水平是和销售业绩挂钩的，大足吾悦开业时收取的高租金在当时算是优异的成绩。但随着现实情况的变化，顺势而变，降低租金呵护商户也是英明的抉择。听说，虽然下降了租金水平，但由于收缴率和出租率的提升，大足吾悦的业绩数据今年一直是在上升的。
真是太优秀了！
作为大足唯一的大型综合体，我对大足吾悦的未来没有任何怀疑。但当下区域尚未成熟，需要经历较长的煎熬时刻，大足吾悦管理团队表现出来的用心、进取令我甚是敬佩及喜悦，希望$新城控股(SH601155)$ 能拥有更多这样的卓越团队。@新城控股
考虑到大足经济一般，消费能力不强，这个吾悦的年租金收入在成熟期，有望达到6000万+的水平。（吾悦平均的租金水平是销售额的15%）
再来看看吾悦广场对门的吾悦公馆。
配套的住宅体量较大，有80万方，分三期开发，其中一期第一批22年7月交付，第二批刚刚交付，二期2024年底交付，三期2025年底交付。
目前整体去化约60%，一期售罄，二期剩8栋洋房在售，三期尚未销售。三期的高层已动工，洋房尚未动工。（项目数据请参阅@做人要厚道1974 的文章网页链接）
22年中报显示该项目待售54万方，现在大概剩余32万方，这一年大约去化了20万方，在当地属于绝对的销冠楼盘。当然，售价在逐步走低，目前在售洋房均价5500、高层4500，比一年前又低了1000左右。好在，这个项目成本便宜，依旧是赚钱的。
从一房一价的角度而言，降价幅度并没有绝对值那么大。因为当地消费者更喜欢一期的房子，认为离吾悦广场更近，哪怕同小区内，更靠后的房子也要更便宜些。所以哪怕价格水平一样，二期后排的洋房要比一期前排的高层要便宜。最近一期有成交过一套高层的二手房，位置比较好，成交价6100元。
花絮：吾悦公馆售楼中心门口是三期对门的公园，这栋高楼是大足第一高楼，已经停工很多年了。原因是超过周边军用机场的限高，被拆掉了40米，现在政府已经回购了，尚无下一步处置方案。哎——
总结：
重庆区域发展速度较快，2年左右，开了4个重资产吾悦1个轻资产吾悦。其中北碚生意最好是标杆，铜梁和大足算尚可，江津和渝北则挣扎在生死线的边缘。
如果经营团队得力，待周边配套成熟，上述项目都可以获得不错的发展空间，只是培育期会比正常的吾悦长2-3年。
乐观估计，成熟后，理想状况推测：渝北租金超亿、北碚争取达亿、大足6000万，江津5000万，合计租金收入可达3亿以上，还不错。另外铜梁（净资产）如果能贡献1000万收入，也挺香的。对比当下合计才1.3亿的年租金收入水平，可有2.5倍以上的增长，放心了。
上述项目配套的住宅和商铺销售，大头已经去化，剩余的可售资产也是可以慢慢消化的。整体核算开发板块还是赚钱的，只是经过这轮行情洗礼，自持物业大多需要自有资金沉淀，还是比较重的。从这个角度而言，重庆区域的项目有点鸡肋。这和重庆本身区域经济不强，受到疫情和经济冲击后，规划难以按时落地有关。
快速拓展的后果是，出重庆区域商管团队跟不上发展。公司已经把重庆区域从川渝区域中独立出来，显示了对重庆区域的重视，也更有利于团队聚焦当地，深耕细作。现在已无新增项目，相信假以时日，应该团队会快速成长，跟上管理。
结论：重庆吾悦当下艰难，但前景光明，无需担心，给点耐心，静待改观。
这次重庆之行，更确定了投资需要实事求是，不能简单推断或一刀切下武断的结论。
三四线城市千差万别，并不会凡是三四线城市，以后就注定衰退了，就不再有购房需求了；或者说三四线的商业是垃圾，根本比不过一二线。
事实是，虽然总量会减少，但大多数三四线城市还是会有改善的住宅需求的，好产品一样好卖，只是房市低谷去化慢，房市高潮去化快。
三四线城市的消费水平是足以支撑1-2座万达或吾悦这种大型商业综合体的，并且会比大多数一二线城市的商业过得滋润。原因很简单，竞争少。竞争格局比市场规模更重要。
这波地产调整，新城经历了考验，目前看已经成功上岸了。
虽说也是脱了层皮，但并未伤及商业的筋骨。
好处是：节奏慢下来，有利于夯实管理；经历暴风雨，竞争者暂时消失了，换来难得的从容发展空间。
欢迎参阅：近期各地吾悦广场实地调研报告：