重庆第三篇：
北碚吾悦广场 （2023.8.22 周二 13:30）
北碚位于重庆主城西北部，距解放碑约45公里，车程1小时。常住人口84万，GDP742亿，以电子信息、汽摩、装备制造等产业为之，比较宜居。
北碚吾悦广场的条件得天独厚，就在成熟的老城区核心地块，周边成熟并与西南大学仅一路之隔，西南大学是985，在校师生接近6万。同时老城区域再难有这么大规模的拆迁来开第二家大型商业广场，吾悦占据了核心地段，具备了极强的护城河。
今年4月28日开业，如今4个月过去了，生意依旧火爆。工作日的下午，依旧热闹，广场内参加活动的客户络绎不绝，三个室内广场都有项目。
这个时间段主力客群还是带娃的家长，夏天的重庆酷暑难耐，清凉的商业广场是最好的避暑胜地。
很难想象，这是工作日的下午。并且现在西南大学还没开学，等学生们归校，又将带来一波巨大流量。
北碚也是返乡型城市，在外务工人员多，大学寒假恰逢春节返乡，大学暑假恰逢当地避暑高峰，真是完美互补。
毫无疑问，这个商场是成功的，未来生意会更好。（我实地考察的目标大多是吾悦的困难场，可能会影响到不了解$新城控股(SH601155)$ 的朋友的误解，以为三四线的商场不行。实际上，100多家吾悦中，困难场只是少数，并且大多通过3-4年培育都能表现不错（桂林是典型例子网页链接），而北碚吾悦才算是吾悦广场的正常表现。）
目前户外步行街和配套吾悦华府即将交付，届时配合户外步行街的小吃吸引客流，必将进一步提升吾悦的吸引力。
北碚吾悦和铜梁吾悦同时4月底开业，前三季度重庆区域3家商场平均每月租金收入合计约721万，4月北碚开业几天不好计算，5月重庆区域5家商场租金收入1176万，假设其它商场租金不变，北碚和铜梁合计租金水平推测在455万左右，铜梁是轻资产并且经营状况远不如北碚，所以大胆推断北碚租金应在300万/月左右，以当下是生意状况和未来发展潜力，3-4年后租金超过7000万应该是平常水平，长期天花板会在1亿左右，在全国吾悦中会是中上水平。当然这仅仅是没有证实过的盲测而已，还得依靠北碚团队精益求精。
（大概项目数据请参阅@做人要厚道1974 的文章网页链接）
该项目步行街商铺约382间，2019年开卖，延外街的二环店铺已售罄，里面的一环店铺尚余100间左右，均价在1-3万不等，剩余货值约2亿未售。步行街预计今年10月底交付，目前内环一楼店铺已经招商完成80%以上，现场看到众多商户在招商服务中心签合同。预计开街后配合活动，剩余店铺应该不愁卖。
住宅共2000多套，之前平均每月能卖100套，目前还剩150套左右，基本尾盘状态。主要有一栋楼没有开卖，据说是因为抵押未解除。（具体不详）其中春节是去化高峰，夏天是全年最淡季。虽然楼盘没搞活动，现场还是有3组客户在谈。
住宅一期今年9月底交付，剩余的2024年下半年全部交付。
还是那个情况，当地消费能力有限，但刚需存在，所以只能慢慢去化。吾悦开业会大大提升配套住宅的吸引力，在当地成为首选楼盘之一。所以，只要新城资金链撑得住，这些库存不会砸手里，慢慢去化是完全可行的。当前的形势下，售价还是在逐步下行的，目前销售均价在8000+，比刚开盘的10000+下降不少（楼面地价3619元）。好在商铺利润依旧很高，整体而言这个吾悦广场沉淀资金应该不少。（目测施工中住宅的外墙好像质量不佳，阳光斜射之下坑坑洼洼，看来工程简配不少。）
北碚并非吾悦一枝独秀，在10公里外的城南板块有个轻资产的万达，也是当初政府为发展城南板块而特意引进的。之前北碚人民只逛万达，现在更喜欢吾悦了。万达没有户外步行街，待吾悦户外步行街成熟，一定会吸引更多客流。
好在两者相距甚远，万达广场虽然被分流，依旧保持一定的热度，只是空铺不可避免地增加了，大概有20个。
下集介绍铜梁吾悦，看看轻资产的吾悦表现如何？（待续）$碧桂园(02007)$$万科A(SZ000002)$
欢迎参阅：近期各地吾悦广场实地调研报告：
重庆大足：网页链接