成都武侯区吾悦广场一直是个差生，开业多年，建面10.8万方，租金收入徘徊在4000万左右。按“专家”们的标准，这可是新一线城市啊，城市能量等级很高。
20年第一次去武侯吾悦时，很凋零，85%不到的出租率吧，当时期待疫情后可好转。
如今消费已经开始复苏了，上周再访武侯吾悦，看看结果如何。#今日话题# #星计划达人# #奶爸投资说# $新城控股(SH601155)$
所处区域在成都西南，三环外。不算偏远，但不在热门板块，周围还是很多工厂。
商圈被武侯立交，武侯大道和南三环分割成四个角。东边是大悦城，南边有万达广场，吾悦在西边。相聚都在2公里内，北边3公里处还有一个龙湖金楠天街。可谓近身肉搏了。
位置上大悦城卡住了进城的咽喉，明显更优。设计和运营也非常棒，是该板块内唯一生意兴隆的。和吾悦定位不同，略过不表。
龙湖金楠天街15年开业，门口在造地铁，生意还过得去，户外步行街比较热闹，空铺25个，出租率90%左右。待地铁开通，生意还会有增长空间。无论区位，时机，还是销售收入都比武侯吾悦好。
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武侯万达是个轻资产，17年开业，80个空铺（有很多滥竽充数的店铺，比如一个培训学校，在空铺内摆了课桌椅，也算已租了。），一楼入口都开三顾冒菜了，有点无心经营的意思。网上一查，果然纠纷不断，网页链接估计快要结束合作了。
关门的西西佛书店显示不是万达招商不行，实在顽疾难治啊。
万达的东北面是大悦城，
东边是一所中学，
东南是大块部队的用地，有很多航空燃油储存罐，
南边一路之隔有个待交付的大型社区，但该社区配套一个大型商业广场，估计也会难产（2年前来，那个商场已经完工了，现在还没开业）。
四面楚歌，万达未来新增客流非常有限。
附近居民都在传万达要歇菜了，轻资产果然是高难度的技术活。搞不好，对品牌力是大大的损伤。
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来看看今天的主角，2017年底开业的成都武侯吾悦。
现在的武侯吾悦是长这样的
是的，没有户外步行街，风格也不像吾悦。这是一个并购项目。
当年成都商业正流行并购潮，成商集团收购两家仁和春天百货，凯德收购成都凯丹广场，再到云南城投收购成都银泰中心……新城并购城置·汇点就是后来的武侯吾悦。
（2016年开业的成都龙泉驿吾悦非常成功）
一楼空铺不多，但到二楼三楼，就感觉依旧不妙，大片空铺，也没啥人气，和上次来差不多，没变好，也没变坏。
这片是只有2楼3楼才有的突出区域，结构上是楼上办公楼的一部分，原来是儿童体验和培训专区，现在彻底关闭了。
负一层特色小吃一条街的打造得蛮有新意的，但当人流稀少时，就有点渗人了，油烟味也有点重。
可能为了最大限度节约费用，这个吾悦是我去过的唯一一个没有在搞任何暖场活动的。
从周边配套看，也很难再增加新客源了，西面有一小块闲置多年的边角土地，北门是个规模不大的老破小，东面是做电热毯的彩虹集团老厂区，南面被武侯大道分割阻止了人流，唯一可以增加部分客源的是武侯大道另一边的大型社区，开发商跑路被保交楼了。
数了一下，整整70个空铺，出租率估计80%左右了，还是挺可怕的，作为一个成熟的广场，恐怕很难改善了。维持现在的租金水平，从运营成本算，这个吾悦还是有正现金流的，但并购的投资款恐怕就要大打折扣了。
现状，这个区位消费力有限，人流被主干道切割混乱，新增人气不足，叠加上竞争剧烈，强者（大悦城）旁视，很难回天了。所以也很难卖掉。
这个投资肯定是值得好好总结的教训，也显示了初期新城的稚气和野心。
好在之后很少再见新城有类似的并购了，知错就改，学费值得。万幸的是，现在商场还能勉强运营，按银行分类标准是关注类，并不是完全损失，就算学费又折扣了。
四川还有一个德阳吾悦，疫情期间去看情况和武侯吾悦差不多，两个都是吾悦体系内垫底的差生。昆明回来，就再去德阳看看，直觉是德阳会有救，希望如此。
欢迎参阅：近期各地吾悦广场实地调研报告：
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