铜梁吾悦（轻资产） （2023.08.22 18:00）
重庆铜梁区别名龙都，重庆龙足球队比较出名，位于重庆西北部，距解放碑65公里。常住人口84万，GDP733亿。2022年5月引进了储能行业当红炸子鸡‘海辰储能’的项目，总投资130亿元。
铜梁近十年城市建设发展很快，CBD高楼林立，聚集了万达广场、重庆百货、居然之家、大润发广场、财富之家，还有吾悦广场。吾悦广场的位置位于正中，隔街相望万达广场。
这个吾悦广场是今年4月28日全新开业的轻资产项目，约10万方。所在商圈名为龙城天街，吾悦出北门就是和重百、居然之家合围的一个小广场，出南门隔了一个小公园对面就是万达广场，位置极佳。
据当地人反馈，之前的商场因为运营能力欠缺，一直没有啥品牌入驻，在列强环抱中始终没有做起来。现在吾悦开业，品牌有大幅提升，人气起来了。特别是地下一层的小吃街很接地气，特别吸引人。
目测商场内部硬件虽有瑕疵，但整体不差，下图是巨大的玻璃穹顶，可惜没有装遮阳装置，夏天会非常晒。补救措施是在玻璃外面加装遮阳布，由此可见当时的设计缺乏经营，万达的玻璃顶下方都装有可自动开关的遮阳帘。
对于开业4个月的焕新商场而言，人气尚可，20个空铺。品牌调性一般，大多数商家生意应该处于盈亏平衡点附近。
美中不足的是，负一楼的超市关门已久，未能重开。现在超市门口区域改成篮球场，但灯光黑暗，形成商场进门就一团暗处的不良感受。
地下室开辟的小吃街的确很烟火气，虽然因为面积太大，旁边还有一些空铺，但整体生意还是挺旺的。这里的摊位3000元一个月，店主大多能赚钱。这个已经成了吾悦的亮点，也弥补了周边快餐店少的市场空缺，估计吾悦一半的客流是冲着小吃街来的。
老商场焕新其实难度是很大的，能做成现在的业绩，算是表现合格了，但并不优秀，尚有较大提升空间。
轻资产项目在把控力和资源投入上估计也是受到限制，因此看到这个吾悦的很多硬件水平在吾悦广场的标准之下，但在当地已经算不差的状态。
但上述进门就黑呼呼的这一点，如果用心肯定是容易解决的，也呈现出管理团队执行能力的不足，也许是轻资产带来的各种制约吧。
先出北门看看竞争对手重百的状况
重百还是百货式的商场，业态已经落后，二楼开始就门可罗雀，整个三楼男装区就我一个客户。只有地下室的超市略微有点人气，这个对手可以忽略。
真正的劲敌在马路对面的万达广场
那真是人山人海啊!
欢迎
12万方，2018年底开业的万达，开业既是王者，秒杀周围所有商业体。
不过万达的体量很大，在后端的商铺略显冷清，电影院前关了一批空铺，全场空铺约20个。
经询问商家，表示万达的租金太高，这些关门的店铺都是承受不了租金走的。
这说明，万达比较强势，在调高租金收入，提升品牌的上升通道中。铜梁万达的表现再次证明了，三四线的商业其实是个巨大的宝藏。
从万达出来，我对铜梁吾悦的未来更期待了。
其实，这个商圈是不缺人流的，吾悦门口广场上，一小帅骑侧三轮遛狗，引一群大美围观，不知是否能成就一对良缘。哈哈，因为当天是七夕。
万达的拥挤证实了当地容量可以同时接纳万达和吾悦。
万达的优势难以撼动，但万达追求更高租金的同时，溢出的机会如果被吾悦吸纳，足以令吾悦大大提高销售业绩。
硬件上万达和吾悦旗鼓相当，关键看运营水平了。吾悦有弱势，但后来者的创新空间更大，具备出奇招的空间，比如小吃街。
如果是重资产的吾悦，相信一定可以和万达旗鼓相当。现在轻资产表现出来的种种制约，限制了吾悦的发挥。因为不了解内情，只能猜测，甲方投入限制？或者管理团队可能不是$新城控股(SH601155)$ 的精英团队？
轻资产不容易，铜梁吾悦这个轻资产项目，目前是成功的，未来发展潜力很大。关键还是取决于管理团队。
对新城而言，发展如此迅速，商管团队的阶梯培育已经做的不错了，给点耐心，假以时日一定会越来越成熟，越来越强的。
欢迎参阅：近期各地吾悦广场实地调研报告：
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