长期跟踪$新城控股(SH601155)$ ，作为为数不多的未暴雷民营房企除了跟踪各种数据，也需要对其相对困难的区域做些实地调研，看看数据背后的实际经营状况。
重庆区域是个尴尬的存在，说是直辖市但实际上新城布局的江津、北碚、大足都只能算三四线城市，并且5座吾悦广场7月租金收入只有1100万元，出租率只有88%，实在令人担忧，于是决定去实地看看是什么原因？未来是否可以好转？用三天时间，逐个考察了江津吾悦、渝北吾悦、北碚吾悦、铜梁吾悦和大足吾悦，（大概项目数据请参阅@做人要厚道1974 的文章网页链接）实地考察现况如下：
江津吾悦 （2023.8.21 周一 16：00）
坐落于重庆江津区，常住人口约136万，GDP约1300亿元，板块所属为双福街道。广场22年9月开业，目前现况非常冷清，有空铺74个，属于极端困难场。目前应该在持续掉铺中，是否能挽回下降趋势，取决于招商速度是否可以跟上。
本来就在疫情期间开业，难度极大，应该租金水平不高。而开业后销售不佳，商家撑不住是正常的，这种情况下，广场不得不降租金，甚至免租来维持正常经营，因此这个吾悦的租金估计今年会比去年还低，目前租金收入肯定无法覆盖运营成本。
户外步行街应该开街不久，没啥店开业，入驻率10%左右，门可罗雀。
广场周边还有很多空地，尚未开发。规划中有公园，中央商务区，目前政府没钱，项目尚未招商或落地。
江津吾悦产品没有问题，主要困境是人流量太少。
其所在的双福板块是相对独立的一个新开发板块，规划还是比较完美的，吾悦周边有中央公园、中央商务区、4所大学、3个市场和新增2万多户住宅，整体可覆盖消费人群接近30万。但疫情期间双福是重灾区，所以项目落地都被大大推迟，中央湿地公园和中央商务区均尚未启动，加上区域内有大面积的恒大健康城烂尾，需要再给3-5年慢慢培育市场。
同时相隔2公里外有一个爱琴海购物中心（22年6月开业、轻资产），大大稀释了客群。爱琴海的规模较小，但其所在区域为双福板块的成熟区域，众多拆迁户都在此，并且周边商业氛围已经成熟，是市民们首选的逛街地。
爱琴海的广场上都是纳凉的人群，街边店餐饮比较热闹。商场内部人流尚可，但也是有10余空铺，说明疫情对当地的影响尚未完全修复。
因为区域开发滞后以及近距离有竞品瓜分市场，注定了江津吾悦艰难的培育之路。目前看爱琴海虽然体量较小，运营能力不如吾悦，但占据了天时地利，稳居上风。但其附近已基本成熟，未来可成长空间有限。
吾悦广场在体量和配套上有明显优势，但苦于周边住宅还未交付，规划落地被大大滞后，周边人流尚未聚集，需要熬过3年以上的寒冬期。但一旦周边成熟，可发展空间会大于爱琴海。
现场体验，虽然生意不景气，但吾悦的现场氛围维持得不错，说明团队没有躺平，是在用心经营的。客户和商家的反馈，吾悦虽然人流量少，但各种活动多，做的比爱琴海好很多，所以还是对吾悦抱有希望的。3-5年后吾悦大概率会远超爱琴海。
尽管如此，双福商圈不大的范围内有两家广场，必定会稀释人流，两家的日子都不会特别滋润。
对江津吾悦的判断：会经历3年或以上的困难期，但长期看是个中规中矩的项目，天花板不高，但大概率生意不会差。基本合格!
再来看看住宅销售状况
新城在此区域有3个住宅楼盘，均在吾悦附近，其中吾悦和昱麟云已售罄。吾悦广场旁的吾悦华府（一期）、吾悦 中央公园（二期）
该项目共3200套住宅，分二期开发，目前一期已于今年7月交付，二期一标段将于今年12月交付。二期尚余600多套左右待售，整体去化超过70%。近期去化速度在70套左右/月，估计明年春节后可以清盘。
项目开卖时均价高层7500，洋房8000元左右；后来售价逐步下调，目前在售均价高层5500，洋房6000左右。
虽然无法快速去化，但该项目在当地属于畅销楼盘，占新房市场40%+，购房客户一直没断。尽管市场在萧条期，客户购买能力有限，观望情绪浓厚，但说明市场“刚需”是确实存在的，只要产品在当地有竞争力，依旧可以慢慢消化。
因为降价较多，目前整个项目结算应该处于微亏状态。好在有吾悦配商铺销售利润不错，有所弥补。因为商铺销售团队集体外出拓客了，只了解到，目前商铺销售每月500万左右，大概还有1/3待售。
综上所述，江津项目不会有雷，同时项目基本持平，吾悦广场需要自有资金沉淀。广场经营处于困难期，并且困难持续时间会较长，但最终不会差，算是基本合格项目，在全国排名中属于留校观察的差生。
江津团队加油吧！（待续）$龙湖集团(00960)$ $碧桂园(02007)$
欢迎参阅：近期各地吾悦广场实地调研报告：
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