非常有用的调研,辛苦了
我看好吾悦,就是因为商场和住宅一同开发,住宅会给商场带来人流,这个是确定的,保底的。比如江津吾悦3200套住宅,只要入住率超过50%,商铺小吃就活跃起来了
坐落于重庆江津区,常住人口约136万,GDP约1300亿元,板块所属为双福街道。广场22年9月开业,目前现况非常冷清,有空铺74个,属于极端困难场。目前应该在持续掉铺中,是否能挽回下降趋势,取决于招商速度是否可以跟上。
本来就在疫情期间开业,难度极大,应该租金水平不高。而开业后销售不佳,商家撑不住是正常的,这种情况下,广场不得不降租金,甚至免租来维持正常经营,因此这个吾悦的租金估计今年会比去年还低,目前租金收入肯定无法覆盖运营成本。
户外步行街应该开街不久,没啥店开业,入驻率10%左右,门可罗雀。
广场周边还有很多空地,尚未开发。规划中有公园,中央商务区,目前政府没钱,项目尚未招商或落地。
江津吾悦产品没有问题,主要困境是人流量太少。
其所在的双福板块是相对独立的一个新开发板块,规划还是比较完美的,吾悦周边有中央公园、中央商务区、4所大学、3个市场和新增2万多户住宅,整体可覆盖消费人群接近30万。但疫情期间双福是重灾区,所以项目落地都被大大推迟,中央湿地公园和中央商务区均尚未启动,加上区域内有大面积的恒大健康城烂尾,需要再给3-5年慢慢培育市场。
同时相隔2公里外有一个爱琴海购物中心(22年6月开业、轻资产),大大稀释了客群。爱琴海的规模较小,但其所在区域为双福板块的成熟区域,众多拆迁户都在此,并且周边商业氛围已经成熟,是市民们首选的逛街地。
爱琴海的广场上都是纳凉的人群,街边店餐饮比较热闹。商场内部人流尚可,但也是有10余空铺,说明疫情对当地的影响尚未完全修复。
因为区域开发滞后以及近距离有竞品瓜分市场,注定了江津吾悦艰难的培育之路。目前看爱琴海虽然体量较小,运营能力不如吾悦,但占据了天时地利,稳居上风。但其附近已基本成熟,未来可成长空间有限。
吾悦广场在体量和配套上有明显优势,但苦于周边住宅还未交付,规划落地被大大滞后,周边人流尚未聚集,需要熬过3年以上的寒冬期。但一旦周边成熟,可发展空间会大于爱琴海。
现场体验,虽然生意不景气,但吾悦的现场氛围维持得不错,说明团队没有躺平,是在用心经营的。客户和商家的反馈,吾悦虽然人流量少,但各种活动多,做的比爱琴海好很多,所以还是对吾悦抱有希望的。3-5年后吾悦大概率会远超爱琴海。
尽管如此,双福商圈不大的范围内有两家广场,必定会稀释人流,两家的日子都不会特别滋润。
对江津吾悦的判断:会经历3年或以上的困难期,但长期看是个中规中矩的项目,天花板不高,但大概率生意不会差。基本合格!
再来看看住宅销售状况
新城在此区域有3个住宅楼盘,均在吾悦附近,其中吾悦和昱麟云已售罄。吾悦广场旁的吾悦华府(一期)、吾悦 中央公园(二期)
该项目共3200套住宅,分二期开发,目前一期已于今年7月交付,二期一标段将于今年12月交付。二期尚余600多套左右待售,整体去化超过70%。近期去化速度在70套左右/月,估计明年春节后可以清盘。
项目开卖时均价高层7500,洋房8000元左右;后来售价逐步下调,目前在售均价高层5500,洋房6000左右。
虽然无法快速去化,但该项目在当地属于畅销楼盘,占新房市场40%+,购房客户一直没断。尽管市场在萧条期,客户购买能力有限,观望情绪浓厚,但说明市场“刚需”是确实存在的,只要产品在当地有竞争力,依旧可以慢慢消化。
因为降价较多,目前整个项目结算应该处于微亏状态。好在有吾悦配商铺销售利润不错,有所弥补。因为商铺销售团队集体外出拓客了,只了解到,目前商铺销售每月500万左右,大概还有1/3待售。
综上所述,江津项目不会有雷,同时项目基本持平,吾悦广场需要自有资金沉淀。广场经营处于困难期,并且困难持续时间会较长,但最终不会差,算是基本合格项目,在全国排名中属于留校观察的差生。
江津团队加油吧!(待续)$龙湖集团(00960)$ $碧桂园(02007)$
欢迎参阅:近期各地吾悦广场实地调研报告:
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非常有用的调研,辛苦了
我看好吾悦,就是因为商场和住宅一同开发,住宅会给商场带来人流,这个是确定的,保底的。比如江津吾悦3200套住宅,只要入住率超过50%,商铺小吃就活跃起来了