本文数据分享：【腾讯文档】房地产库存数据
根据以上近两年的统计局土地购置面积数据，约从21年中起，房企拿地面积便持续明显下滑，而在22年初起更是出现断崖式下滑，到22年末时同比下降了53.4%之多，是房地产各项数据中下滑最为严重的指标。
那么拿地的下滑会否，以及如果会的话预计何时将对房地产行业的供给造成压力？
本文通过对房地产库存数据进行盘点，试图回答以上问题。
一、房地产库存分类
用于衡量房地产的库存的指标有多个，最通用的是以下两个：
1）狭义库存：已竣工但尚未销售的房子
对应上图中时点2之后的未售房源，一般可直接用统计局数据中的“待售商品房面积”来表示。
2）广义库存：现房库存和期房库存之和, 即在狭义库存的基础上增加待售期房库存
对应上图中时点1之后的未售房源，一般可用统计局数据中的“累计新开工面积-累计销售面积”计算所得来表示。
之所以有广义库存，主要是因为中国之前采用预售制，从开工到竣工之间一般有1~2年的施工期，而在施工期间的部分房子也是可售的。
具体来说，一般包括：已竣工但尚未销售的房子（狭义库存）、未竣工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子等。
二、狭义库存
从狭义库存增速来看，于17年达到底部-15.27%后便一路回升走高，22年的狭义库存为56366万平，同比增速10.47%，呈现不降反升的局面。
之所以不降反升，主要有两方面原因：
1）22年的销售面积也出现了较大幅度下滑（-24.3%）；
2）更重要的是：拿地及新开工的下降传导到狭义库存的变化需要时间，一般需要2年左右的时间，即从新开工到竣工之间的施工时间。
回顾上一轮周期可以更清楚地看到这点：2014年新开工面积就已经开始形成持续明显下降的趋势，而2014、15这两年的狭义库存则仍然保持了较高的正向增速，直到16年才转负，17年随着销售的快速回升到达波谷。
三、广义库存
从广义库存来看，则明显更容易看出房地产库存的下行趋势，能够更快地反映由于拿地下降导致的新开工增速下滑。
2021年广义库存为259276万平，比上年减少10154万平，同比下降-3.77%，已经开始下行；
而2022年广义库存为232780万平，比上年减少26496万平，同比下降-10.22%，下行趋势明显加速；
四、小结
1.相对来说，更直接反映房地产供给情况的是狭义库存，当前尚未出现不足；
2.根据狭义库存将滞后于广义库存（21年开始下行）约2年后同步变化的规律，预估23年起狭义库存也将进入下行趋势，房地产行业即将进入供给不足的局面。
且以下的一些情况还将加剧该下行趋势：
1）拿地面积进一步下降
根据李蓓对于部分房企的调研，即便23年房价回暖，他们拿地施工意愿也不高：
民企优先还是要先进一步改善自己的现金流，优先解决债务问题；而国企和城投显然也不是无限现金流。
从23年1月克而瑞的《新增土地货值TOP100》排行榜中，几乎看不到熟悉的Top房企，也可以一定程度上印证这一点。
2）拿地开工率下降
理论上来说，其实广义库存的起点应该是从拿地时开始算起，可以包括“已出让地块还未动工的房子”。
但由于之前房企大多走高周转路线，很多是到了上午拿地，下午就开工的程度，所以新开工面积基本可以及时反映拿地面积的变化。
而从22年开始显然发生了比较明显的变化，城投在拿地面积中的占比大幅增加，且其拿地后的开工率极低，这也导致整体的拿地开工率会明显下降，新开工面积无法及时反映拿地面积的变化。
从上表可见，2022年土地购置面积仅10052万平，巨幅下跌53.44%，是自2000年以来的最低值，比之前的最低值（2000年的16905万平）也下降了40.5%，到达了历史最低的0%百分位上。
而新开工面积则尚未完全反映拿地面积的下降，从而推导出实际的广义库存的下降幅度实际是更大的。
3）销售继续下行空间有限
2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%。
随着22年底在融资端的各项重磅政策推出，以及23年开始在需求端的各项政策的发力，可以合理预测23年的销售下行趋势将逐步减缓，至下半年时可能见到同比回正。
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