今年以来，关于地产债券利率调整及回售，有两条截然相反的吸引眼球的消息：
一是融创希望增加本金为40亿的“20融创01”回售权：融创拟将债券期限调整为“2+1+1”，即增加一个2023年行使的回售权，希望能有部分债权人能推迟回售；
二是万科将本金为20亿的“19万科01”后2年的利率由3.65%调整为2.5%，且已完成了“19万科01”的回售及提前兑付，让人感叹万科这是凡尔赛了一把。
其实以上两家房企都是正常行使债券条款中的“发行人调整票面利率选择权”而已，只是两家在此时所面临的发债环境可谓是冰火两重天，所以才会作出截然不同的反映。
以“19万科01”为例，根据上图其《募集说明书》中的规定：
债券期限：为5年（3+2）；可以理解是分为了两期，第一期（3年）满后发行人和投资者具有选择权来共同选择是否要继续第二期（2年）；
发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券存续期的第3年末调整本期债券后续期限的票面利率；
投资者回售选择权：发行人发出调整票面利率公告后，投资者有权选择是否将其持有债券回售给发行人；
而“20融创01”也是类似的情况，只是投资期限为4年（2+2）。
发行人及投资者的选择：
第一期满时，发行人及投资者是否行使以及如何行使其选择权，自然是看届时的具体情况，哪种情况更符合自己的利益；大体可以分成以下两种情况：
一、发行人调低票面利率，投资者选择回售
当发行人面临更好的发债环境，发新债可以享受更低的发债利率时，且延续债务期限时；则对其最有利的选择显然是去发新债，然后用其筹来的钱去回售旧债；
具体就是运用其“调整票面利率选择权”将第二期利率调低到一个投资者无法接受的数值，从而使投资者“不得不”行使“投资者回售选择权”将其持有的债券回售给发行人。
“19万科01”的处理就是这种情况：
1）将本金为20亿的“19万科01”后2年的利率由3.65%调整为2.5%；
2）债券投资者显然不会接受这个2.5%的利率，所以绝大多数（20亿中的19亿九千七百万）都选择了回售；
3）新发行了本金为19.9亿的“22万科01”，筹得的金额用于“19万科01”的回售；
其新发行债券品种一（三年期）利率为3.14%，品种二（五年期）利率为3.64%。
二、发行人维持或调高票面利率，投资者选择不回售
当发行人面临一个更差的发债环境（发债利率提高或根本发不出债），则自然希望延续本债券进入第二期，投资者不进行回售。
“20融创01”面临的就是这种情况，现在其可能采用的一些方式包括：
1）调高第二期的票面利率；
2）将之前的“2+2”更改为“2+1+1”，为投资者增加一个2023年能行使的回售选择权；
3）和债权人私下沟通，来给予其他的的一些好处的承诺；
具体目前应该正处于与债权人的沟通过程中，结果如何还未知。
综上，今年地产行业的融资端可谓是冰火两重天。
部分之前“激进”的民企短期面临极大的偿债压力，主要是因为之前习以为常的“借新还旧”现在玩不转了；再叠加销售下滑，预售资金监管变严等因素，现金紧缺是必然的事。
从另一方面来说，偿债的压力并不是常态化的，就看能不能扛过这最坏的时点。
如果发生拒付而导致信用破产，则会进一步影响销售端而进一步恶化；否则如果能够扛过最坏时点的话，则可见柳暗花明。
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