本文数据分享：【腾讯文档】招宝万金近三年历史数据
作为A股地产中市值TOP4的四大金刚，招保万金理所当然的吸引了A股地产投资者们最多的关注，而他们在过去的这几年中的表现也是各有不同；
最近对于招保万金进行了一些研究，准备分两篇文章来进行分享：
1）本文是通过对招保万金近三年的历史数据变化趋势进行分析来回首过去；
2）下一篇文章将通过招保万金21年年报来对其现状进行质量分析，以展望将来；
一、经营业绩
1.营业收入
在营业收入上整体仍然保持了增长的趋势；
以三年复合平均增速来看：依次为金地集团25.28%，招商蛇口22.09%，万科15.01%，保利发展13.57%；
而在22年Q1，营业增长有加速的趋势：依次为金地集团83.78%，招商蛇口48.36%，保利发展33.85%，万科0.65%；
2.归母净利润
归母净利润则是呈现出升降不一的趋势：
以三年复合平均增速来看：两家保持了上涨，分别为保利发展13.15%，金地集团5.13%；两家下降，分别为招商蛇口-12.04%，万科-12.63%；
从近一年的增速变化趋势来看：保利发展从3.54%降至-5.39%，金地集团从3.2%降至-9.5%，属于缓慢下降；招商蛇口则是从-23.58%升至-15.35%，已经开始触底反弹；而万科则是从6.8%巨幅下降至-45.75%；
作为对于利润最为敏感的资本市场，大概近一年以来招保金万的股价走势也基本反映了其利润增速走势吧；
而在22年Q1，各家的利润增速发生了一些变化：金地集团10.82%，万科10.58%，保利1.20，以上三家增速均已转跌为涨，其中万科的增幅最大；招商蛇口为-33.72%，增速进一步下滑；
3.合同负债+预收账款
作为地产企业的蓄水池，“合同负债+预收账款”项目整体保持了增长的趋势；
以三年复合平均增速来看：依次为招商蛇口25.47%，金地集团17.38%，保利发展11.62%，万科8.12%；
从合同负债+预收账款占营收比例来看，万科和保利发展占比约为140%左右，蓄水比较充足；招商蛇口和金地集团占比约为100%左右，蓄水要稍少一些；
二、财务指标
1.毛利率
至21年末，毛利率依次为：保利发展26.78%，招商蛇口25.47%，万科21.82%，金地集团21.18%；
从增速来看，毛利率呈现出明显的下降趋势；
以三年复合平均增速来看：依次为保利发展-6.23%，下滑比较平缓；招商蛇口-13.6%；万科-16.5%；金地集团-20.83%，下滑速度最快；
而在22年Q1，各家的毛利率增速发生了一些变化：万科为-7.55%，增速下滑速度大幅收窄；而其他三家增速下滑则继续加大，分别为招商蛇口-16.54%，保利发展-21.15%和金地集团-38.01%。
2.净利率
至21年末，净利率依次为：保利发展13.05%，金地集团13.05%，招商蛇口9.46%，万科8.41%；
从增速来看，净利率也是呈现明显的下降趋势；
以三年复合平均增速来看：依次为保利发展-0.98%，基本维持在了三年前的水平；金地集团-18.24%；万科-20.20%；招商蛇口-24.57%，下滑速度最快；
而在22年Q1，各家的净利率增速发生了一些变化：万科为10.42%，增速转跌为升，且升幅巨大；而其他三家增速下滑则继续加大，分别为保利发展-24.71%，招商蛇口-29.83%和金地集团-62.74%。
3.ROE
至21年末，ROE依次为：保利发展13.06%，金地集团12.08%，万科10.25%，招商蛇口5.74%；
从增速来看，ROE呈现明显的下降趋势；
以三年复合平均增速来看：依次为保利发展-0.98%，基本维持在了三年前的水平；金地集团-18.24%；万科-20.20%；招商蛇口-24.57%，下滑速度最快；
三、销售&拿地
1.销售
销售单价整体呈略微上升的趋势；
21年招商蛇口为22318元，金地集团为20821元，均保持在20000元以上；万科为16487元，保利发展为16049元；
2.权益拿地
从拿地单价来看，21年招商蛇口为9248元，上涨幅度较大；万科为7371元，稍有上升；金地集团为8071元，保利发展为6822元，有所下滑，拿地节奏把握得较好；
从拿地单价/销售单价比例来看，21年金地集团为38.76%，未来销售毛利空间最大；其次招商蛇口为41.44%，再次保利发展为42.51%，万科为44.71%排名最末；
四、估值
从估值（PE-TTM）来看：
表现最好的是金地集团，19年为7.9，20年下降至6.3，21年则已经有所回升至6.7；
其次是保利集团，19年为8.7，20年下降至6.7，,21年微降至6.4；特别是在最近一年，保持了较强的韧性；
再次是万科，19年为9.6，20年微降至8.2，21年则大幅下降至6.0，处于四家中的末位；这和其在21年的股价走势也是基本对应的；
最后是招商蛇口，19年时高达13.0，20年时大幅下降至8.0，21年时降幅收窄微降至6.4；但其实整体来说，已经呈现出一些触底反弹的趋势；
到21年末时，招保万金四家的估值其实算是基本回到了同一水平线上；接下来这四家的PK在未来将会如何发展，将在下篇文章中试着继续通过数据来进行解读。
招保万金四家历史数据库分享：
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$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $招商蛇口(SZ001979)$
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