本文数据分享：【腾讯文档】万科2022年中报数据
8月30日完，万科压轴发布了22年中报；郁总在年初业绩会时所说的企稳回升如约而至，可以说万科交出了一份超出预期的成绩单。
一、住开业务
1.经营业绩-半年
22年H1，营业收入为2069.16亿，同比增加23.85%；归母净利润为122.23亿，同比增加10.64%。
和21年年报相比，无论是营收还是归母净利润，均呈现出明显的触底反弹趋势；
2.经营业绩-单季
22年Q2，营业收入为1442.49亿，同比大幅增加37.58%，环比22年Q1增速（0.65%）大幅跳升；
归母净利润为107.94亿，同比增加10.65%，和22年Q1增速（10.58%）基本持平；
3.少数股东
关于万科管理层是否有假公济私，通过跟投优质计划来为自己谋取额外私立的行为，是历来关于万科争议最多的一个方面；
21年年报发布时，归母净利润下滑45%，而少数股东权益则仅下滑12%，就引起了极大的非议；
万科管理层到底有没有假公济私不敢轻下结论，但显然仅凭归母净利和少数股东权益的变化来作判断是不科学的，因为没有考虑到这些收益分别是通过多少股东权益来获得的；
用ROE来作判断会要更合适一些：而21年的归母ROE为9.84%，少数股东ROE为10.41%，差距就没那么大了；
再看21年之前的大多数时候，归母ROE都是高于少数股东ROE的，说明在大多数时候，万科运用同样的股东权益，是为股东创造了更多的利润的，而不是少数股东；
22年H1时，归母净利润同比增加10.65%，少数股东损益同比增加14.7%；归母股东权益同比增加5.58%，少数股东权益同比增加11.01%；归母ROE为5.02%，少数股东ROE为3.74%；归母ROE重新超过了少数股东ROE；
4.财务指标
22年H1，毛利率为20.46%，同比下降10.81%；净利率为8.75%，同比下降9.62%；
5.现金流
22年H1，经营活动现金流净额为82.88亿，同比增加了22.21%；
其中销售商品、提供劳务收到的现金为1615.8亿，同比减少31.62%，反映了期间销售的减少；
其中购买商品、接收劳务支付的现金为1139.19亿，同比减少30.23%，反映了期间拿地的减少；
一般可用“销售商品、提供劳务收到的现金/权益销售额”来估计销售回款率
则22年H1的销售回款率为75.05%，“居然”不降反升，同比增加了12.58%；
6.销售
2022 H1销售面积 1,290.7 万平方米，销售金额 2,152.9 亿元，同比分别下降 41.1% 和 39.3%。所销售的产品中，住宅占 85.0%，商办占9.6%，其它配套占5.4%。
7.权益拿地
2022 H1，万科获取新项目 19 个，权益计容规划建筑面积 213.1 万平方米，同比大幅减少80.65%；权益地价总额约 248.3 亿 元，同比大幅减少71.99%。投资金额中，一二线城市的占比为 95.6%。
从权益拿地情况可见，万科22年大幅降低了拿地力度，预留了更多的现金在手；一方面是首先确保在更坏的情况下能够“活下去”，另一方面也为未来的收并购获取低价筹码储备了更多弹药；这也是万科22年H1的经营现金流净额同比增加22.21%的最重要原因之一。
8.已售未结
2022 H1有4,326.8 万平方米已售资源未结算，同比减少19.54%，合同金额合计约6672.7 亿元，同比减少14.66%；
9.发债
万科在22年H1的综合融资成本为4.08%；
且期间分两次完成总额为 29.9 亿元的公司债券发行，最低票面利率为 2.90%（3+2 年期），分四次完成总额为 85.1 亿元的境内外中期票据发行，最低票面利率为 2.95%（3 年期）；
二、多元化业务
和其他主要房企相比，万科在多元化业务方面的投入应该是最大的；
在年初的业绩会上，管理层也是将多元化业务比喻成了万科的“儿子”，希望通过精心培育让他们能长大成才，从而能够独当一面且反哺父母；
万科的多元化业务主要分为下面这四个板块：
1.物业服务
万物云是万科的子公司，万科持有其股份为62.9%；2022 年 7 月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。
22年H1万物云实现营业收入 143.5 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 38.2%，其中，社区空间居住消费服务收入 80.8 亿元，占比 56.3%，同比增长 34.8%；商企和城市空间综合服务收入 51.1 亿元，占比 35.6%，同比增长 39.7%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 11.6 亿元，占比 8.1%，同比增长 59.0%。
2.商业开发与运营
22年H1商业业务(含非并表项目)营业收入 40.1 亿元，同比增长 10.4%。其中，印力集团管理 的商业项目营业收入 27.5 亿元，同比增长 12.2%。
3.物流仓储服务
22年H1物流业务（含非并表项目）实现营业收入 18.6 亿元，同比增长 39.1%，其中高标库营业收入 10.4 亿元，同比增长 13.0%；冷库营业收入 8.2 亿元，同比增长 94.7%。
4.租赁住宅
22年H1租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入 14.8 亿元，同比增长12.3%。
5.多元化占比
以上四项多元化业务营收总额为217亿，已达到总营收的10.49%，相比于21年末时占比（8.33%）进一步提升；
三、招保万金PK
截止今天，地产四大天王招保万金均已发布年报：
营收增速：万科为23.82%排名第二，低于招商蛇口的28.90%；
归母净利润增速：万科为10.64%排名第一；
毛利率：万科为20.46%排名第三；低于保利发展的25.52%和金地集团的21.98%；
净利润率：万科为8.75%排名第三，低于保利发展的13.47%及金地集团的12.04%；
PE-TTM(扣非）：万科为7.91排名第三，高于金地集团的6.01及保利发展的7.54；
按照综合排名来看，万科应该还是能排在前列的；且基于21年下半年万科的经营业绩基数较低的情况，22年下半年相对更能轻装上阵；
但是再看看下面年初（2022-1-4）至今（2022-8-30）这四家的前复权股价统计图，万科在年内股价涨幅上却是妥妥地垫底：
万科-18.57%，金地集团-10.07%，保利发展11.37%，招商蛇口15.14%；
有没有觉得中报出了后，万科也该涨一涨了呢！
【数据整理分析不易，欢迎评论点赞关注】
地产相关文章：