5月22日，第三次现场参加$新城控股(SH601155)$ 股东大会了，记得2020年会议室座无虚席70多个股东参会，小王总笑的特别灿烂，会后股东们聚会2大桌都坐不下。
比预期稍好，这次来了30多个股东，大多数是个人投资者，会后依旧坚守的老股东居然还能约个4人局。
那正是：
去年今日此门中，人面桃花相映红。
人面不知何处去，桃花依旧笑春风。
现场感觉整个管理层还是比较沉重的，过去一年新城在雷声四起的环境中坚持下来了，守住了信用，当中的压力和艰辛恐怕一言难尽。
规定流程过完后，现场提问环节一个小时，散会后感谢董秘陈鹏总留下来和投资者做了一个半小时的沟通。新城和投资者的沟通一直很坦诚，透明度比较高，陈鹏总功不可没。
问答明细就不简单罗列了，梳理总结后分享如下：
1、关于销售预期和资金链安全
去年新城被迫做了一些以价换量的动作确保资金安全，今年终于达到平衡，资金压力不大，可以按照正常节奏销售。
公司今年目标是800-900亿销售，平均每月70亿，即可确保经营性现金流的平衡。
对应可售房源为现有在建未售项目1000亿，新开工900亿，目标去化率50%。
负债端是希望尽可能维持现有规模的。现有有息负债加上表外约800亿，其中300多亿是开发贷，对应的底层资产是5000万平土储应该是很稳定的；261亿是吾悦抵押的各种借款，以经营性物业贷为主，期限较长也很稳定，其中今年1-4月吾悦抵押的新增借款30亿，目前已抵押80座，还剩余40座吾悦尚未抵押。
公开市场今年有100亿到期，已经归还了一部分，现在还剩90亿。其中部分是可以用吾悦抵押转经营性物业贷的，剩余约50亿是需要现金还或者通过新的融资来替换的，在可控范围内，毕竟还有100多亿租金收入在。
未来2-3年，每年到期的负债在40-50亿左右，应该是比较轻松的。
公司今年首要还是确保安全，平稳第一，在紧平衡的情况下不会考虑大规模拿地。不排除市场回暖，或者公司资本性融资，比如定增获批或者Reits发的可能性，到时候再考虑大规模拿地。
新城虽然在西南有部分大盘去化比较慢，但好在没有特别贵的地，持有成本不高，可以慢慢消化。同时公司大部分布局在长三角，西南大盘占总量比例很小，风险可控。
新城现在拥有140座已开业的吾悦广场，5000万平可售土储，总有息负债800亿元其实已经比较健康了。现在行情不好，只能先稳住，之后有商业做支撑，一旦环境好转，总能抓住发展机会的。
2、关于发债、定增和REITS
中债增发债应该很快可以再发，新希望和美的因为有总公司担保非常简单，所以是最快发的，新城有广场抵押会慢一点，是第二批。
定增和REITS就等发改委、证监会最后启动，目前没有明确日期。如果REITS正式可发了，新城有先发优势，因为之前为了新加坡REITS很多前期工作已经完成，比如很早就做了项目分立，补齐了各种手续，这些都是非常费时的。
现在开业3年以上的吾悦广场平均以公允价值计算的年收益率平均达到5.5%以上了，轻松超过REITS的收益要求。
如果REITS通畅了，新城可能还会并购一部分存量市场的商场，这个模式就通了。
天津刚刚并购的黄金地段的和平欧乐广场是个例，是抵债的。
3、住开不放弃
新城已经做了30年的住开了，是具备较强竞争力的，并且哪怕房产市场萎缩到6万亿，依旧是个非常大的市场。目前如果能摇到上海、杭州等核心城市的项目，各项利润指标都是很不错的，我们也不会轻易放弃。
新城希望可以保持现有的体量，未来总操盘量甚至可能再增加，因为有规模才能有竞争优势，才能有好平台好人才。
针对平台公司持有土地，新城入小股然后操盘的业务模式是可行的，也在争取。
纯的轻资产不会是重点，因为竞争很激烈，回报不高，甚至是不赚钱的，如果真的做了，那唯一的目的是稳团队。
具体定位上会更加聚焦长三角。
4、关于商业
现在完全空白市场的跑马圈地已经结束了，商业的位置很重要，但只要城市能级不是太弱，更重要的是竞争格局。一二线城市项目消费力是强，但竞争更激烈，其实是更难生存的。而三四线城市几乎没有竞争，消费力也够，就能做得很好，这也是吾悦选择三四线重点发展的原因。
这波地产冲击，对吾悦而言是好事，因为没人来抢市场了。之前总会有竞争对手加价来竞争，也会有有商非理性地计划在吾悦旁再开一个新广场，这样哪怕他做的不如吾悦，大家也都很难受。
现在这轮紧缩，竞争对手几乎全消失了，更不会非理性来扎堆了。
轻资产广场项目新城会很谨慎，毕竟容易做的项目别人不会给你做，或者合作条件很差。并且轻资产项目难度大，相对优秀经营人才比较紧缺。所以新城会重点发展一二线城市的轻资产，把有限人才放在更容易发挥效能的地方。
过去新城更多的做的是场地出租，现在要更注重客户运营，增强客户粘性。
商业广场的生命周期还是很长的，至少十多年都不需要焕新。但成熟的商业广场也有收益天花板，注重客户运营才能进一步拓展销售增长空间。
（镇江丹阳、温州瑞安、南京建邺吾悦广场都是做的比较好的标杆，欢迎大家去看看。）
其他：
去年计提是比较严格的，把尚未销售的存货也按照周边市场价做了计提，而今年很多楼盘是有所提价的，如果房市维持当下行情，今年不仅不会再计提，去年计提的也能部分返还作为利润。
梁总目前是退休状态，离职前的工作交接，集团也有妥善安排。
曲总的事的确意外，对管理还是有短暂冲击的，目前也没有进一步消息。现在是小王总亲自在管理，虽然辛苦一点，但反而对整体协调会更好。毕竟现在公司住开在缩减，商管在扩张，会有人员向商管迁移的融入过程。
去年美元债公司选择提前偿还，没有在公开市场低价回购，主要原因是为了不和投资人争利，同时，如果公司启动回购，很快债券价格也会回升，最后公司也买不到量，实际上也不可能因此大幅获利。
跟踪新城多年，历时4年实地考察过50座吾悦广场，新城的吾悦广场经营实属优秀。投资人对三四线商业没前景的误解，来源于缺乏了解，可以参考我文末的链接，看看实际情况如何。
至于房市复苏，虽然四五月有反复，但整体缓慢复苏的判断是继续关注房地产行业的前提，这涉及到对GUo YUN 判断。在人声鼎沸时要注意谨慎，而周期底部，保持乐观更可贵。
新城得益于吾悦底层资产，和较早收缩规模坚持住了信用，目前已基本无生存之忧。在寒冬中，只要能坚持下来，春满花开一定会有丰厚回报的。这个需要韧劲和耐心。
股价连续惨跌，房企纷纷退市，公司无人问津之时，也许正是有识之士捡钱之时。
本人长期持有新城，如何新城持续在下跌中还能赚钱，请参阅：网页链接
又到新一轮套利良机，目前新城仓位中，我 新城发展 占70%，新城控股占30%。
欢迎参阅：近期各地吾悦广场实地调研报告：
重庆大足：网页链接