张家鹏-Michael

访谈时间到了，很高兴今天做客雪球，期待有机会再与大家探讨。谢谢大家的参与。

不可否认，在中国各级城市商业处在由百货公司向购物中心升级的过程，在此机会下，采取进取的扩张策略是正确的，但也必须要关注风险。对于万达内部的资金详情不够了解，所以也不便评论其是否是激进。关于综合体品质的看法，不同公司有不同的产品定位与模式，作为快建快销的万达，可能在产品上也并不...

住宅转向商业的最大障碍是看不见的”文化“，因为住宅一直是一个卖方市场，发展商处于强势地位，而且除政府以外其它合作单位都是他们的乙方，所以之前的大多住宅公司的行事风险都比较”强势“。而商业地产市场是一个非常典型的买方市场，作为需求方的零售商很强势，发展商要有相当的配合心态才可以...

商业地产与住宅相比，属于“高风险、高收益”的类别。其风险表现：1、零售品牌在中国的议价能力极强，造成招商难度较高。2、商业地产在中国发展时间不长，找到合适专才进行项目运作难度较大。3、与地价相比，中国商业地产的租金价格并不高，而资金的成本又非常高，较长的回收周期使得投资回报有相...

现在中国商业地产开发行业的集中度还不够高，但不容置疑商业地产门槛会越来越高。未来商业地产开发商的优势会表现在：规模-更多数量的购物中心会提高对品牌的叫价能力。精细-商业就是细节，在产品及运营方面对细节关注更多的运营商会得到品牌及消费者更多认同。资金-商业是长期回报的产品，所以进...

我认同中国的房地产不能与区美简单相比。因为居住模式及政策不同，商业地产也不能简单相比，不计前提，不分条件的简单相比只会引发误导。商业地产与住宅市场虽可都算做是房地产的部分，但商业地产的核心表现属性是商业，而不是地产，因为商业地产的终端用家是理性的，所以商业地的虽在有些地区存在...

体验化是不止关注货品的提供，也是关注到消费者从到达到离开全过程在购物中心的感受，为他们创造愉悦，而这种愉悦的创造关乎到大量细节，便利性、灯光、服务、气味等都是影响的要素。主题包括品类主题与软性主题，品类主题指最大化聚集某类商品，提供最丰富选择，而软性主题则是依照人们的需求或感...

中国商业地产虽然规模大，但相比成熟国家仍有不少差距，仍算是“少年”，存在不少成长的烦恼。主要差距表现：1、品牌及品类丰富度仍然不足。2、高品质购物中心缺乏3、行业的专业能力普遍不足。尤其是招商、运营方面。4、政府在商业规划与管理方面仍有较大成长空间。在成长路径上，中国一发达国家走...

商业地产热原因：1、具备实力的发展商数量增加，希望持有及有能力持有不动产的数量亦随之增加。2、中国是全球商业零售市场的最大黄金市场，零售商对店铺的需求规模亦相当庞大。3、在之前业态不够丰富的压制前提下，结合人们收入的不断提高，消费需求市场扩容速度亦相当之快。4、政府在进行分中心规...

转型会面临如下挑战：1、同期同规模的商业面积，销售回款与租金收益相差数十倍，这会带来公司利润的巨大变化，对股票投资者是一个大考验。2、商铺销售与运营是两种能力，就类似卖菜和炒菜的区别，转型公司如何迅速实现能力的增长是一个问题。3、对公司资金运作模式亦有挑战，销售物业可以借助销售...

对个人投者有如下建议：1、选择实力开发商开发的商铺项目。2、优先选择街铺产品。3、谨慎考虑看似低风险的包租性产品。4、优先选择停车、餐饮等配套条件完备的商铺。

基于在合作过程对万科的了解，感觉到这是一家追求专业化的公司，有很强的学习能力，我看好这家公司和他的产品。因为与保利没有过深度接触，所以不便评述。

【住宅转商的三个阻力】1、强势风格。与住宅市场卖方强势不同，商业地产市场通常品牌的地位较主动，业主方要做出更多积极配合。2、高回报预期。商业地产短期贡献现金流能力不强，高回报预期会成为起步发展的阻力。3、不够重视产品。零售商都是专业用家，对硬件有更细致要求，硬件不佳会造成项目空...

【商业运营对市场的3个关注】1、中国消费者需求变化呈现典型加速度态势，运营者需及时了解到消费者变化动向，做出迅速响应。2、商业地产快速发展的当下，每个区域都不乏大量潜在竞争者，应密切关注，以便适时策略应对；3、及时引入更具活力品牌，淘汰已渐老化品牌，才可持续保持对顾客的吸引力。

【住宅与商业不可比】住宅开发商转向商业地产时，部分思维并没有很快转变过来，当看到购物中心运营需要大量人员，并可能短期不赢利时，会以住宅同等规模团队利润业绩作比较而缩减对商业的支持。其实，商业地产与住宅可视为两个行业，有各自不同特性，站地一个行业去审视另一个行业，易形成非理性决

【不可以包租款推算租金】售后包租项目中，部分开发商制定租金是参照包租返款推演而来。而项目当初为销售回款，已对投资者承诺较高返款比例，就此推算出的租金亦会远高于正常水平，使得招商困难；而即使有商家可接受，也多是无经验的新商户，项目如果都是这些新经营者，会为项目的不稳定经营埋下隐...

【感性的消费者】随着收入水平及文化素质的提高，人们的消费心理也日趋感性化，其满意度的达成不再仅限于对购入货品的中意程度，而是更加关注自身在“系统购物过程”中的感受——从进入购物中心到交易完成离开，整个过程带给他们的感觉是否愉悦满足，这将影响到他们是否会再次选择这家购物中心。

【色彩表达购物中心定位】购物中心的建筑外形、色彩运用及营业空间的风格营造，都应以项目的定位作为基础出发点，使建筑及装饰风格符合目标顾客群的审美偏好，并能够强调与表达定位风格特色，比如时尚化的购物中心可以新鲜活跃，高档购物中心要表现沉稳庄重的特征等，如此才更易得到顾客的欣赏认同