李定国

拨乱反正，地产融资从过度打压到纠偏；8月是这轮地产调控政策的极限点，当下是黄金坑

观点放在前头，8月是这轮地产调控政策的极限点，现在已经开始拨乱反正，地产融资从过度打压到纠偏。未来政策上大概率只会相对更缓和，更友好。内房股在黄金坑中，随时可能出坑，机会和去年10~11月的那一波非常接近。 首先看两个新闻： 一、银保监会首席风险官肖远企：监管部门没有控制房地产企业...查看全文

禹州的老板比较佛系，心思不太在公司上，对ZZ比较热情，可以说是基本木有神马上进心，野心那类。港股这类公司不少，所以估值很低，但是分红率高，股息率高，只能当烟蒂股。查看全文

环球明年给融创大概可以带来400~500亿的销售，目前看法不变，我认为融创明年销售额实现6500亿上下的概率比较大，上下浮动一点。$融创中国(01918)$查看全文

回复@仗剑独行: 如果是一个对中国房市以及内房投资有足够的了解以及认识，就不会期待政策会对地产大倾斜，大放松，大放水。只要不在继续极限调控，政策到头便已足够，这也是必然，下来是顺其自然的因城施策，适度放松，同时利率下行，该来的自然会来。//@仗剑独行:回复@李定国:醒醒吧，看了下报道...查看全文

预期中的“放松“，跟去年这个时候很相似，未提及便是态度的转向。也如我之前所说， 9月便是这轮地产调控的政策极限位置，只可能反转。不过指望大放松也是不可能的，因城施策，适度放松会是未来的主基调。 $融创中国(01918)$ @今日话题查看全文

咨询一下业内人士，如果提前签字了，潜在的风险就是出现质量问题会稍微被动一些，但是开发商还会继续修。现在给你免费改一堵墙，这基本要小几万吧，省怎么多是好事。另外好事。确认收入跟你有没有签字没关系，跟批准签发入伙通知书有关系。总的来说是好事，签吧。查看全文

推荐内房投资者们再看一遍。 $融创中国(01918)$ $中国金茂(00817)$ $万科A(SZ000002)$查看全文

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回复@凝雨梦寒: 带进来的170亿负债里面，很多其实是工程款开发贷这些东西//@凝雨梦寒:回复@王代新-秃鹫投资:是的 其实能猜到 那么低的楼面价 卖也没买多少 建安成本也不高 还有很多没确权的地 这个资产包肯定没有很重的负债查看全文

回复@王代新-秃鹫投资: 融创实际代价是118亿，也就是说对应236亿的估值。这个估值的地产公司有不少，尤其是优质一些的内房，显然环球不如若干几个优质内房，但是但是，人家是不可能卖的。市场上能一笔搞定这么大的货值的项目是非常难的，一两年都不一定有一个。另外，商业肯定是比较多的，但是优势...查看全文

回复@山行: 70亿分红这个要等项目公司销售结转才会分，大概就是2~3年拿到。//@山行:回复@李定国:70亿分红还是没有期限的，两、三年能拿到就不错，这种公司怎么会现成的钱留在账上供你分，都是等着财主送米下锅才对。而且并购的钱，最后一笔50亿，融创还要付10%的利息给云南城投。查看全文

回复@飞飞远方: 这些都是长期项目，粮仓，五年以上，慢慢卖，反正资金压力很小。//@飞飞远方:回复@李定国:位置一般啊，能算出千亿利润？查看全文

回复@山行: 实际上就是锁定了大概1000亿利润+35品牌费，分到融创头上是500亿+35亿。沉淀350亿左右，分到融创头上180亿。//@山行:回复@李定国:实际获得土地就是1220万方（权益），怎么变成六千多万了。协议土储应该是未付款，还要花钱吧？查看全文

回复@山行: 当然要花钱，锁定了拿下概率极高，后面未确权的多期分期付款慢慢开，利润利高，缺点就是项目能级，地段差一些，并且很多是偏旅游地产，考研融创的营销能力，但是从现金流上考虑极好。未来一年多能带来将近500亿销售，而初期付款只要100亿，整个项目沉淀面积就300多万方，以这个城市能级...查看全文

此外我了解到实际上未确权的货值并不止3800亿，还有一部分是有可能拿到，而非一定能拿到的，这部分货值就没有算进来。这批锁定的货值以及邓鸿的人脉潜在的货值，总利润是近千亿的。查看全文

虽然老王案子还没有落地我认为已经走出危机了，不需要担心断贷了，目前已经又多家银行重新开始给新城提供贷款，新城也重新开始拿地了。查看全文

谈一下融创对云南城投环球股权的收购

1，对价及付款。收购云南城投环球世纪和时代环球51%的股权，对价为152.7亿元。分期付款，首期10亿交易保证金，第一笔合同生效5个工作日内付70亿，第二笔合同生效日15个工作日内付20亿，第三笔合同生效日内一年付52.7亿。 从付款节奏上可以看到收并购的一大优势就是可以分期付款，提高资金利用效率...查看全文

11月LPR报价出炉：1年期品种报4.15%，上次为4.20%；5年期以上品种报4.80%，上次为4.85%。符合预期，估计到春节前后这个时间点，还有一次降准，拉长半年一年看继续降息空间不小。$融创中国(01918)$查看全文

回复@曾智兴: 万科销售权益低于融创，今年大概率//@曾智兴:回复@李定国:横向对比一下，万科今年销售6500亿、融创5500亿，万科市值3000亿，融创还不到其一半，有没有低估立现查看全文

已售未结是房企已经卖出去的房子，但是还没有结算进入报表的销售额，因为房企必须交房后才能将销售额确认为收入。一般滞后个2年左右，是利润的蓄水池。建安土地成本这些是实时匹配的，这些之外的三费，销售管理财务费用是前置的，所以对于高增长的房企来说，利润表中的收入被低估，费用被高估，也...查看全文

房子的消费属性，也就是金融属性之外的纯产品的品质力目前来看是远不能跟其他正常消费品来比的，没法和汽车比。过去因为投资属性，刚需属性，学位，地段配套这些东西让商品房本身固有的作为一个商品品质的重要性被严重削弱了。不过随着经济发展，百姓越来越有钱，人们对美好生活的追求向往，我想里...查看全文