维尼家的大熊

解读地产净利率和地产估值的最佳姿势，恒碧万融的钻石时代（上）

本文计算分析取经于某50强地产公司首席财务官CFO及税务朋友，对其指导不胜感激。全文内容分三块，地产股怎么估值及利润率怎么计算、地产行业未来格局、关于恒大碧桂园万科融创。 会算净利率你才看懂地产，解读地产估值的最佳姿势，恒碧融万的钻石时代。 一、地产股估值及利润率计算 市场对地产股...查看全文

解读地产净利率和地产估值的最佳姿势，恒碧万融的钻石时代（中）

解读地产净利率和地产估值的最佳姿势，恒碧万融的钻石时代上一文中介绍了地产股怎么从管理会计角度推算利润率，留下两个问题待解决，本文主要内容为确定融创利润率及对融创系统全方面估值。 文章较长干货与数据较多，需要十分钟的耐心阅读（或直接看最后...查看全文

解读地产净利率和地产估值的最佳姿势，恒碧万融的钻石时代（下）

继之前恒碧万融的钻石时代上、中两篇文章（上篇，中篇）对融创净利润率及估值做出解读后，下篇将分析地产行业的未来格局、恒碧万融的钻石时代以及融创的核心竞争力 在去年年初外界的一致不看好与争议中，地产...查看全文

目前对中美贸易战最好分析：中国超越美国实现伟大复兴的必然插曲

作者宁南山，中美贸易战：中国超越美国实现伟大复兴的必然插曲。 最近舆论的焦点绝对是中美贸易战了，当然这个价值600亿美元的战还没开打，双方媒体的预热还是做的不错，感觉好像要打世界大战一样。 北京时间2018年3月23日凌晨，美国总统特朗普签署了备忘录，依据“301调查”结果，将对从中国进口...查看全文

2018年地产行业趋势以及地产四巨头小对比

2018年地产行业展望 不出意外的话，房地产销售额继2016年创出11.76万亿的历史天量之后，2017年大概率将记录改写在12.6万亿左右。当下市场预计2018年将会是地产小年，销售额将下降0~5%，也就是落在12万亿左右与2016年相当，原因主要两点： 1，地产调控政策放松可能性很小，所以一二线不管单价还是...查看全文

谈我对融创增发10亿美元的理解。

融創中國以先舊後新形式配股集資10億美元（約78億港元），每股配售價範圍為31.1元，較今日收市價折讓11%，占发行后股本5.6%，配售代理為摩根士丹利。（先旧后新，老孙先把自己2.5亿旧股转让给参加配股机构，这个2.5亿股算作盘前成交计入当天成交量，机构无限售期，马上就能卖，所以存在很大的套利...查看全文

融创现处于估值下限极值附近，自身价值增长所带来的空间依旧巨大

关于融创，很简单，融创现在处于估值的下限极值附近。就算这个估值保持不变，未来一年零两周，融创自身价值增长也足够支持涨百分之五六十以上。话放这里，一年后不怕被打脸。$融创中国(01918)$ 如果实现不了目标，只要留言的，我给大家每个账户发1918---- 张精品美图~~ 百度云账户哈~~查看全文

融创中报分析&业绩会答问记录：毛利率稳升，净利润同比增389%

报告期内销售金额1915亿元，较去年同期增长76.0%，权益销售额1378亿元，同比增83.7%；收入为465.8亿元，较去年同期增长约215.3%；毛利率为24.7%，较去年同期增长2.5个百分点；本公司拥有人应占溢利为63.6亿元，较去年同期增长约287.7%；现金余额874.2亿元；有息负债余额较去年年底减少95.0亿元，...查看全文

融创收并购模式大揭秘：为什么毛利率偏低及重估为核心利润原因？

这篇文章我定义为进阶篇。如果你足够相信“一眼定胖瘦”，对融创有充分的信心，性格也比较乐观大心脏，受得住利空与股价颠簸，那并不需要看这篇文章。 清明节就宅家了，不把功课做完，不痛快不舒服斯基。融创进阶篇年报大揭秘：真实核心利润、销售利润率、毛利率（1）{融创进阶篇年报大揭秘：真实核心利润、销售利润率...查看全文

历史从不会简单的重复，但我更相信“日光下无新鲜事”

当前A股房企NAV折价创09年以来新低，接近折价60%，A股房企市盈率也已经和近十年低点14年相差不多； 港股内房股NAV折价处于历史低位，动态市盈率估值和16年底相差无几。在16年的极度低估之下优质内房股迎来一波平均涨幅3~4倍的行情，而现在的估值水平与16年已经相当。历史从不会简单的重复，但我更...查看全文

融创年报业绩公布，年报利润110亿，同比增长344%

财务摘要（人民币） ‧ 合同销售金额约为3,620.1亿元，较去年增 140.3%，行业排名跃升至第四名； ‧ 收入约为658.7亿元，较去年增86.4%；毛利约为136.3亿元，较去年增 181.1%；毛利率约为 20.7%，较去年增长7.0个百分点； ‧ 本公司拥有人应占溢利约为110.0 亿元，较去年增 344.0%；本公司拥有人...查看全文

恒瑞医药未来三年利润预期年化增速24.6%，82倍PE贵不贵？

恒瑞最近涨得很猛，有三个事件： 1，公司硫培非格司亭注射液 CDE 审评完毕，状态更新为“待制证”； 2，注射用塞替派获得美国 FDA 批准 ； 3，SHR2554 片获得国家食药检总局批准进行 I 期临床试验 。 2018 年以来，恒瑞先后与 Arcutis、 TG Therapeutics 进行合作，进行公司创新药 JAK1 和 BTK 抑...查看全文

2017年1-11月房企新增土地价值、新增货值、拿地金额榜单对比。

2017年1-11月地产新增土地货值排行榜：（未考虑权益，土地货值=新增土地总建面*平均市场价值） 第一为融创1.44万亿，第二位碧桂园0.99万亿，第三位恒大0.84万亿，第四位万科0.56万亿。 2017年新增土地价值排行榜： 新增土地价值：第一碧桂园3475亿，第二万科2427亿，第三融创2050亿，第四保利1934...查看全文

亿翰智库房地产2月销售额出炉，前五碧桂园恒大万科保利融创

亿翰智库的数据： 2月第一名碧桂园490亿，第二名恒大478亿，第三名万科370亿，第四名保利197亿。 融创第五名190亿，这个数据是超预期的，本来市场预期是150亿左右，今年春节月同比去年非春节2月增长90%，增速超过碧桂园的21%，恒大的53%，万科的-1%。 融创去年春节期间1~2月总计销售额183亿，今年...查看全文

保利vs融创方方面面大对比。

保利VS融创（保利全部在前，以保利为基准单位RMB） 市值：1970亿 vs 1230亿，保利领先：+60% 2017年销售：3092亿 vs 3620亿，权益销售额：2195亿 vs 2595亿，保利落后：-18% 2017年动态销售利润：（融创利润率14%，万达文旅销售数据350亿，另外万达文旅今年并购前的不进销售数据但进财务报表的180...查看全文

融创盈喜及分析：2017年年度利润同比增长240%以上

今天融创的盈喜发布了，内容如下： 预期本公司拥有人应佔溢利于本年度较上年度大幅增长，增长率超过240%。溢利增长的原因为于本年度收入较上年度大幅增长超过80%，毛利率较上年度提升约7个百分点，同时考虑了本集团对乐视的相关投资计提的若干减值拨备，及因併购物业项目而产生的业务合併收益录得...查看全文

简单的数字与常识，再谈坑中融创。

一、融创今年销售？ 融创上半年销售额1916亿，去化率在85%~90%。融创对外目标全年是4500亿，上半年是1500亿，超额完成28%，将这个数字乘以4500，那么全年销售额是5760亿。 今年预计推货7500亿+（中金认为8000+，我个人认为8000概率很大，毕竟融创内部目标是7000亿+），其中旧货800亿假设一年下来...查看全文

$融创中国(01918)$ 因武汉壹号院这个一个顶十个的四十亿货值大盘没有出来，估计难上600亿了，我估计在550-570亿之间概率比较大，我猜579亿，你们怎么看？回帖猜中的我打赏88.48元娱乐一下市场预期值是500亿，我认为超预期是100%。对于较无聊的长线持股融创而言，这是个蛮不错的乐趣和小期待...查看全文

时人不识凌云木，直待凌云始道高-评大摩花旗美林野村等融创研报

时人不识凌云木，直待凌云始道高。很喜欢这句诗，诗的意思是世人不识小树苗将来可以成为参天大树，一直要等到它已经成为大树，才承认它的伟岸。一年半前有一些投资者发现了融创的价值，认为将来融创会茁壮成长为参天大树，但直到今天市场才看到融创这个潜力与趋势。但是，当投行们一致认可融创将...查看全文

假如融创不再拿地，未来利润是3450亿，现在市值1200亿

假设融创未来不再拿地，简单估算一下纯静态利润总账 融创货值分三块： 融创自己1.8万亿的利润率12%，权益70%，利润1510亿； 一二级联动6000亿利润率15%+，权益60%，利润540亿； 万达6700亿利润率23%，权益91%，利润1400亿； 利润总额：1510+1400+540=3450亿人民币。 未来五年可以实现3450亿利润，...查看全文

解读地产净利率和地产估值的最佳姿势，恒碧万融的钻石时代（下）

继之前恒碧万融的钻石时代上、中两篇文章（上篇，中篇）对融创净利润率及估值做出解读后，下篇将分析地产行业的未来格局、恒碧万融的钻石时代以及融创的核心竞争力 在去年年初外界的一致不看好与争议中，地产...查看全文

回复@5like: A股更容易出圆底，而不是尖底。//@5like:回复@维尼家的大熊:问题是，底的时间要多长？自媒体时代，老韭菜都知道差不多了，新韭菜还没长出来呢。顺便说一声，我是满仓扛过来的查看全文

A股已有8大见底信号 上证惨淡成交、破净股成堆，基金清盘创纪录

低迷的市场底部特征越来越多: 成交额再刷新 4 年新低 在 8 月份跌破千亿成交之后，今日成交额更是跌破 900 亿元。 如今 800 多亿元的成交，与 2015 年高峰时上证万亿元成交的天量，形成鲜明对比。 公私募基金清盘创历史记录 Wind数据显示，8月份共有泰达宏利启迪混合等48只基金发布清算公告，涉及...查看全文

城镇居民的定义这个地方有意思，如果属实，等于真实城镇化率要低不少。户籍口径的城镇化率就只有47%左右，比常住人口的口径要低11个点。查看全文

中报有息负债总额2098亿，同比17年底减少95亿；永续债75.9亿，永续权益减少17亿；账上现金余额为874.2亿元，同比17年底下降93亿元，略低于个人预期，主要原因是负债降低112亿，分红22亿元降低了部分净资产，18年全年推货7000亿需要大量资金开工，同时济南昆明等文旅城开工需要资金。净负债率从17年...查看全文

回复@bobwn: 哈哈。恰恰相反，未来经济增速不断换挡下移，但是故事估值中枢将会不断上移。因为经济增速下降，M2增速下降，楼市也很难再有暴涨的行情。社会中赚钱机会，已经赚钱收益率都会大幅下降，越来越多比例的资金将配置到股市中来，优质龙头的估值将会不断提升，最为受益。$融创中国(01918)$ ...查看全文

剔除腾讯，恒指估值已经比08年金融危机更低。

不想多说废话，就上干货。07年以来的恒指加权市盈率如下图。3个大底，08年，11年，16年，PE都是7倍附近。现在PE是多少呢？9.52倍，但是恒指显然是失真的。失真主要原因是10%权重的腾讯现在35倍，剔除掉腾讯的话，现在恒指市盈率是多少呢？ 6.82倍，比08年金融危机估值还要低。 意味着什么，自己体...查看全文

对，都是实际销售金额，包含11%的增值税。报表里面的收入是不含增值税的，乘以1.11才是销售额。但有一个时间节点，16年4-5月营改增了，从6%变成11%，如果报表结算的收入是这个时间点之前就是6%。18年房企报表结算的收入可能会有少量是6%增值税的销售额。查看全文

综合损益表里面的销售成本不只是物业销售，还包括文旅啊持有物业啊等其他板块，附注这个按性质分类指的是物业销售的成本分类，里面剔除点营销广告，行政人员开支这些就是物业的毛利成本，会比损益表里面的略低。 $融创中国(01918)$ 查看图片查看全文

从山东布局谈融创土储布局眼光和能力,及上周地产销售周报

下图是2016年全国各省市人口情况表，按照人口出生率从高往低排。山东的人口出生率排第一，主要是因为二胎放开，二胎生育率全国最高。新生人口数据，山东新生人口占全国1/10， 2016~2017两年山东新增二孩数量是全国新增二孩数量的35%、30%，二十年后的山东将有超级人口优势，而当下山东则有非常大...查看全文

现在来看不并表的项目占比大概50%不到。表内的权益比例高，表外的权益比例低。表外的放在合联营的投资收益里面：“按权益法入账的投资应占业绩”。查看全文

回复@Zlf1980: 不是上午就是下午。//@Zlf1980:回复@维尼家的大熊:熊哥，您预测融创什么时候100什么时候200纯属娱乐哈！查看全文

数据翔实，信息量干货十足，地产投资者都可以看看！查看全文

很多人总是对楼市很悲观，觉得地产要崩，房价要崩。其实经济崩了，房市会崩，或者房市崩了，经济也会崩，两者关联度高度一致。越是熊市，大众市场就越悲观越看空经济看空未来。如果你相信我党未来中国未来，那么自然知道该怎么做。此外还有一点是有关房地产税，这个东西最大的作用就是引而不发，震...查看全文

回复@稳健从容长远: 18年我估计总结算金额2800~3200亿之间，表内的话估计1500~1600亿概率比较大；万达全年估计结算500多亿的样子（上半年结算了200亿）。最后总利润200亿+应该跑不掉了。$融创中国(01918)$//@稳健从容长远:回复@维尼家的大熊:@维尼家的大熊 [¥9.99] 谢谢维尼总， 根据中报情况，希...查看全文

$融创中国(01918)$ 销售额403亿，这个月大家销售额都不高，万科395亿，恒大408亿，连碧桂园都只有458亿。$碧桂园(02007)$ $中国恒大(03333)$查看全文

分享一下融创中期业绩会的录音，链接：网页链接 密码：qv4l $融创中国(01918)$查看全文

中报表外收入是243.1亿，表外毛利率是70.6亿，表外的毛利率达到了29%，毛利率继续稳步提升，大幅超过我个人预期；表内毛利率只有24.6%主要是因为万达重估后土地成本提升到4000多一平米，而结算的收入销售比较早只有1万2000左右，继续拖累表内毛利率。预计下半年万达的结算将不会再拖累表内毛利率，...查看全文

根据归属股东的收入以及毛利润占比，计算得权益比例为82.9%。融创土储权益比例是75%，权益比例超过预期估计是高权益比例项目结算占比比较高的缘故，推测主要是因为万达项目结算比较多。$融创中国(01918)$查看全文

回复@大葱遇上豆子: 今年有可能更高噢，关键明年350亿+//@大葱遇上豆子:回复@维尼家的大熊:全年200亿元，5pe，mark@维尼家的大熊 [¥9.99]查看全文

问答环节后面又补充了几个问题。最后一个问题老孙太直爽了点也。。。。。$融创中国(01918)$查看全文