维尼家的大熊

解读地产净利率和地产估值的最佳姿势，恒碧万融的钻石时代（上）

本文计算分析取经于某50强地产公司首席财务官CFO及税务朋友，对其指导不胜感激。全文内容分三块，地产股怎么估值及利润率怎么计算、地产行业未来格局、关于恒大碧桂园万科融创。 会算净利率你才看懂地产，解读地产估值的最佳姿势，恒碧融万的钻石时代。 一、地产股估值及利润率计算 市场对地产股...查看全文

解读地产净利率和地产估值的最佳姿势，恒碧万融的钻石时代（中）

解读地产净利率和地产估值的最佳姿势，恒碧万融的钻石时代上一文中介绍了地产股怎么从管理会计角度推算利润率，留下两个问题待解决，本文主要内容为确定融创利润率及对融创系统全方面估值。 文章较长干货与数据较多，需要十分钟的耐心阅读（或直接看最后...查看全文

目前对中美贸易战最好分析：中国超越美国实现伟大复兴的必然插曲

作者宁南山，中美贸易战：中国超越美国实现伟大复兴的必然插曲。 最近舆论的焦点绝对是中美贸易战了，当然这个价值600亿美元的战还没开打，双方媒体的预热还是做的不错，感觉好像要打世界大战一样。 北京时间2018年3月23日凌晨，美国总统特朗普签署了备忘录，依据“301调查”结果，将对从中国进口...查看全文

2018年地产行业趋势以及地产四巨头小对比

2018年地产行业展望 不出意外的话，房地产销售额继2016年创出11.76万亿的历史天量之后，2017年大概率将记录改写在12.6万亿左右。当下市场预计2018年将会是地产小年，销售额将下降0~5%，也就是落在12万亿左右与2016年相当，原因主要两点： 1，地产调控政策放松可能性很小，所以一二线不管单价还是...查看全文

谈我对融创增发10亿美元的理解。

融創中國以先舊後新形式配股集資10億美元（約78億港元），每股配售價範圍為31.1元，較今日收市價折讓11%，占发行后股本5.6%，配售代理為摩根士丹利。（先旧后新，老孙先把自己2.5亿旧股转让给参加配股机构，这个2.5亿股算作盘前成交计入当天成交量，机构无限售期，马上就能卖，所以存在很大的套利...查看全文

融创现处于估值下限极值附近，自身价值增长所带来的空间依旧巨大

关于融创，很简单，融创现在处于估值的下限极值附近。就算这个估值保持不变，未来一年零两周，融创自身价值增长也足够支持涨百分之五六十以上。话放这里，一年后不怕被打脸。$融创中国(01918)$ 如果实现不了目标，只要留言的，我给大家每个账户发1918---- 张精品美图~~ 百度云账户哈~~查看全文

融创收并购模式大揭秘：为什么毛利率偏低及重估为核心利润原因？

这篇文章我定义为进阶篇。如果你足够相信“一眼定胖瘦”，对融创有充分的信心，性格也比较乐观大心脏，受得住利空与股价颠簸，那并不需要看这篇文章。 清明节就宅家了，不把功课做完，不痛快不舒服斯基。融创进阶篇年报大揭秘：真实核心利润、销售利润率、毛利率（1）{融创进阶篇年报大揭秘：真实核心利润、销售利润率...查看全文

融创年报业绩公布，年报利润110亿，同比增长344%

财务摘要（人民币） ‧ 合同销售金额约为3,620.1亿元，较去年增 140.3%，行业排名跃升至第四名； ‧ 收入约为658.7亿元，较去年增86.4%；毛利约为136.3亿元，较去年增 181.1%；毛利率约为 20.7%，较去年增长7.0个百分点； ‧ 本公司拥有人应占溢利约为110.0 亿元，较去年增 344.0%；本公司拥有人...查看全文

2017年1-11月房企新增土地价值、新增货值、拿地金额榜单对比。

2017年1-11月地产新增土地货值排行榜：（未考虑权益，土地货值=新增土地总建面*平均市场价值） 第一为融创1.44万亿，第二位碧桂园0.99万亿，第三位恒大0.84万亿，第四位万科0.56万亿。 2017年新增土地价值排行榜： 新增土地价值：第一碧桂园3475亿，第二万科2427亿，第三融创2050亿，第四保利1934...查看全文

亿翰智库房地产2月销售额出炉，前五碧桂园恒大万科保利融创

亿翰智库的数据： 2月第一名碧桂园490亿，第二名恒大478亿，第三名万科370亿，第四名保利197亿。 融创第五名190亿，这个数据是超预期的，本来市场预期是150亿左右，今年春节月同比去年非春节2月增长90%，增速超过碧桂园的21%，恒大的53%，万科的-1%。 融创去年春节期间1~2月总计销售额183亿，今年...查看全文

保利vs融创方方面面大对比。

保利VS融创（保利全部在前，以保利为基准单位RMB） 市值：1970亿 vs 1230亿，保利领先：+60% 2017年销售：3092亿 vs 3620亿，权益销售额：2195亿 vs 2595亿，保利落后：-18% 2017年动态销售利润：（融创利润率14%，万达文旅销售数据350亿，另外万达文旅今年并购前的不进销售数据但进财务报表的180...查看全文

融创盈喜及分析：2017年年度利润同比增长240%以上

今天融创的盈喜发布了，内容如下： 预期本公司拥有人应佔溢利于本年度较上年度大幅增长，增长率超过240%。溢利增长的原因为于本年度收入较上年度大幅增长超过80%，毛利率较上年度提升约7个百分点，同时考虑了本集团对乐视的相关投资计提的若干减值拨备，及因併购物业项目而产生的业务合併收益录得...查看全文

$融创中国(01918)$ 因武汉壹号院这个一个顶十个的四十亿货值大盘没有出来，估计难上600亿了，我估计在550-570亿之间概率比较大，我猜579亿，你们怎么看？回帖猜中的我打赏88.48元娱乐一下市场预期值是500亿，我认为超预期是100%。对于较无聊的长线持股融创而言，这是个蛮不错的乐趣和小期待...查看全文

假如融创不再拿地，未来利润是3450亿，现在市值1200亿

假设融创未来不再拿地，简单估算一下纯静态利润总账 融创货值分三块： 融创自己1.8万亿的利润率12%，权益70%，利润1510亿； 一二级联动6000亿利润率15%+，权益60%，利润540亿； 万达6700亿利润率23%，权益91%，利润1400亿； 利润总额：1510+1400+540=3450亿人民币。 未来五年可以实现3450亿利润，...查看全文

时人不识凌云木，直待凌云始道高-评大摩花旗美林野村等融创研报

时人不识凌云木，直待凌云始道高。很喜欢这句诗，诗的意思是世人不识小树苗将来可以成为参天大树，一直要等到它已经成为大树，才承认它的伟岸。一年半前有一些投资者发现了融创的价值，认为将来融创会茁壮成长为参天大树，但直到今天市场才看到融创这个潜力与趋势。但是，当投行们一致认可融创将...查看全文

看到恒大的股权激励方案了。简单说就是恒大的核心管理层今后10年内，不管恒大涨多高，都可以以30.2元价格买入恒大。举个例子3年后恒大万亿市值，股价76.2元，被激励的员工可以以30.2的价格行权买入自己股份数的恒大股票，然后76.2卖出，一股赚46元。未来长期来看恒大股价低于30.2概率几乎为0，否则...查看全文

谈地产行业“最强”核武器——房产税。

记得大概2006-2007年的时候，市场就在传要推出房产税了，就这样吹啊吹啊，我的骄傲放纵，额不对跑题了，吹啊吹啊过去一轮生肖了，来到了2018年两会的当下： 房地产税立法是社会普遍关注的一个问题，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草...查看全文

12月销售额出炉，融万恒保，2017年中国房企销售额排名落定

2017年中国房企销售额目前出现两个版本，排名如下： 除了融创，前五其他四家金额都有一些出入。 12月月销售额第一：629亿，$融创中国(01918)$ 用中指的数据来看，万科第二：552亿；恒大第三：448亿；保利第四388亿；碧桂园152亿。。。 另外一个机构的数据保利第二472亿；碧桂园第三450亿；恒大第四...查看全文

翔实数据看地产对投资、GDP和财政收入的影响有多大？

一、房地产及相关行业对固定资产投资的贡献（未包括地产带动的制造业） 2017年房地产投资占全社会固定资产投资比重约21.8%，加上建筑业后为22.4%，再加上租赁及商务活动后为24.4%。整体上，房地产以及相关行业占全社会固投的比重达四分之一。需要说明的是，这里并未考虑到房地产投资对钢铁、黑色...查看全文

土地财政还可以维持多久？地产盛宴最大受益者是谁？

分享4张图表，第一张图重点城市的土地出让金及一般公共预算收入： 第二张图为卖地收入占财政收入的比重： 第三张图，地方政府到底可以从房地产行业获得多少收入？ 第4张图，全球税负痛苦指数： 嗦嘎，那么土地财政还要，或者还可以维继多久呢？图如上，结论自己下吧。@今日话题 $融创中国(01918)$...查看全文

解读地产净利率和地产估值的最佳姿势，恒碧万融的钻石时代（中）

解读地产净利率和地产估值的最佳姿势，恒碧万融的钻石时代上一文中介绍了地产股怎么从管理会计角度推算利润率，留下两个问题待解决，本文主要内容为确定融创利润率及对融创系统全方面估值。 文章较长干货与数据较多，需要十分钟的耐心阅读（或直接看最后...查看全文

宏洋因为之前有球友问过（网页链接），所以我也大概看过，算过NAV11元左右，也算过利润率，目前的已售未结及土储的成本，未来结转和售出利润率有保障并且不错。对于宏洋的关键点也很明显，一是拿地的可持续性，在中海17年均售价13650，17年新增拿地成本6500元，自...查看全文

18年融创估计可以卖3500万平米左右，恒大估计6500万平米，加起来大概100万套房子。假设做做促销捆绑销售，那就有100万台乐视电视的潜力。如果再拉拉其他地产圈朋友，碧桂园恒大保利，又来100万套房子，要知道乐视电视总计也就卖了八百万台左右。渠道方面有腾讯+京东+苏宁+TCL帮销售，...查看全文

地产行业进入存量市场为主可能要在10年甚至15年以后。即便是存量市场旧改模式，干活的也主要是开发商。建筑公司只是建筑，旧改，平整土地这一块现在很多都是开发商在做，设计方案开发产品营销卖出小区建设维护，不用说这是开发商的事。我认为城镇化率达到70%左右后，城市化率速度会明显下降。10年...查看全文

回复@搬砖工16: 概率极低，香港固定汇率中短期不可能放弃的。美元兑港币7.85~7.75之间，现在是7.85，港币只可能升值了。除非你认为香港汇率要崩要放弃固定汇率//@搬砖工16:回复@维尼家的大熊:你确定？万一放开联系汇率呢？查看全文

有渠道的可以去做多港币，稳赚。$恒生指数(HKHSI)$查看全文

回复@lty369963: 财新这样报道，我认为他这样报道不会是捕风捉影，“空穴来风”的。//@lty369963:回复@维尼家的大熊:佰亿为什么是恒大？ 查看股东和法人没有看到和恒大的关系查看全文

回复@小散托马斯: 财新的报道认为佰亿是恒大，但是从佰亿的工商信息看不出来。乐视网质押给融创的股权，我估计最后如果司法拍卖处理完，融创会分一些出去，希望是腾讯拿大头。$融创中国(01918)$ $中国恒大(03333)$ $腾讯控股(00700)$ 查看图片查看全文

腾讯、京东、TCL、恒大等八家战投乐视智家。

截至目前，已确定的投资方（已签署增资协议）及增资金额为：乐视网以现有债权作价投入人民币3亿元；天津嘉睿以现金增资人民币3亿元；江苏设计谷以现有债权中的人民币2.40亿元进行增资。 据公告，截至目前，已达成投资意向的投资方（尚未签署正式协议）及拟增资金额为：林芝利创拟以现金增资人民币...查看全文

之前的言论，当时觉得概率挺低，现在来看概率大了一些，当然现在市场主流看法与绝大部分看法还是认为这个车这个人不可能逆袭了。贾跃亭4月2日在洛杉矶Faraday Future汽车公司研发中心接受采访时表示，对过去有一些反思，错并不错在搞得大，而在节奏，同时展开的东西太多，如果掌握好节奏，结果就会...查看全文

回复@维尼家的大熊: 下半年东部会反转一些。 查看图片//@维尼家的大熊:回复@维尼家的大熊:一季度，全国房地产开发投资21291亿元，同比增长10.4%，增速比1-2月份加快0.5个百分点，比上年同期加快1.3个百分点，其中住宅投资增长13...查看全文

一季度，全国房地产开发投资21291亿元，同比增长10.4%，增速比1-2月份加快0.5个百分点，比上年同期加快1.3个百分点，其中住宅投资增长13.3%。房屋新开工面积34615万平方米，同比增长9.7%，其中住宅新开工面积增长12.2%。全国商品房销售面积30088万平方米，增长3.6%，其中住宅销售面积增长2.5%。全...查看全文

回复@渔至道: 文旅自持部分下来只需要再投入400亿，年均100亿，住宅部分带来的现金流抵消这部分投资额，每年可以多200亿现金流//@渔至道:回复@维尼家的大熊:有球友提到融创收购万达的文旅项目和政府有协议需要投入千亿资金进行除住宅地产之外的文旅项目的配套开发会严重拖累融创的资金周转率，对此...查看全文

回复@叮当他哥-丁昊凯: 精辟，一句话总结。//@叮当他哥-丁昊凯:回复@维尼家的大熊:结论就是8848么。。。查看全文

回复@葛瑞葛瑞: 拜托认真看一下那个案子，2年前就结案了。无语，这事翻出来无外乎就是空头或者想便宜买入的伎俩，见太多次了。//@葛瑞葛瑞:回复@维尼家的大熊:维尼兄对马白玉案可能对孙宏斌造成的影响怎么看查看全文

回复@瓜瓜吃瓜: 看来兄台不仅精通中华文化，对东洋文化造纸也颇深。//@瓜瓜吃瓜:回复@维尼家的大熊:1、对空穴来风的正确理解好评，2、对“中出”了个“叛徒”中金，我想问问是谁负责中出的？查看全文

时人不识凌云木，直待凌云始道高-评大摩花旗美林野村等融创研报

时人不识凌云木，直待凌云始道高。很喜欢这句诗，诗的意思是世人不识小树苗将来可以成为参天大树，一直要等到它已经成为大树，才承认它的伟岸。一年半前有一些投资者发现了融创的价值，认为将来融创会茁壮成长为参天大树，但直到今天市场才看到融创这个潜力与趋势。但是，当投行们一致认可融创将...查看全文

近期我觉得概率很低。作为长线投资者，融创的增发配股都是大利好。因为100亿的净资产在老孙手里面可以撬动1000亿的土储货值甚至更多。融创未来3年ROE可以做到50%的水平。钱在老孙手里效率与收益高太多。如果未来有很好的并购机会比方说200多亿并购下1500-2000亿的优质土储，利润率15%+，如果我有投...查看全文

回复@奥马哈信徒: 佳兆业的土地总货值如果包含旧改超过1.2万亿的确定性非常高。在业绩发布会上公布的旧改是2400万平米，其中深圳900万方，广州600万方，惠州300万方，这些拿深圳旧改为例子可能需要5~8年才能陆续卖完，即便是以目前的价格来计算旧改货值也有9000亿，但实际上5~8年释放这些旧改，未...查看全文

谢谢！佳兆业可以说是湾区土储之王，也是湾区旧改之王。58%土储面积在湾区，主要是惠州，深圳，广州。17年销售一线城市占比51%（广深），珠三角占比56%，长三角21%。从土储来看湾区的土储含金量很高。旧改项目土地平整周期很长短期需要支付的土地款比例会很低，这不会是佳兆业的资金压力点。目前融...查看全文

谢谢！因为持有融创，所以对地产同行或多或少有一些了解。从历史上来看，地产行业pe和pb估值处于历史低位，和其他行业对比也是处于明显的低估区间。你可以看一下这张图就明白了，再考虑到地产股业绩收入是滞后1~2年的，而过去两年销售与毛利都是大增长的，未来两三年的利润同比高增长是锁定的。$融...查看全文