李定国

再谈黄金坑中的融创

融创之前分享过很多次，大家也比较熟悉和了解。所以这一次的文章主要是对之前分享的更新，更新一些数据和现在在融资新政新形势下的应对和变化。 首先我针对行业现在的情况简单说一下我的看法，主要说两点行业的现状和未来。 一，再谈行业 1、行业潜力 我对行业未来十年纬度的简单判断是，全国销售...查看全文

某个电信运行巨头受到美国制裁，美股退市，调出指数，强制卖出这个完全非企业价值面因素造成的错杀，给出了短期的极不合理的价格。 其中报现金4800亿，上市股权公允价值1250亿，有息负债仅有租赁700亿，现金投资减负债5400亿人民币，而市值杀到仅仅7000亿人民币，剔除现金投资仅仅1600亿人民币，...查看全文

补充两句在我看来是融创常识而漏掉的，但是很多人我不说，就认为我不认同的话： 1，融创恰恰今年极少招拍挂拿地，因为利润很薄，同比少拿60~70%，不多的出手基本都是好项目，或者利润可以，或者irr可以，或者现金流可以。房企经营不单单只看利润，后两者有时候更重要； 2，融创恰恰有大量的产业，...查看全文

1，中短期来看，房企毛利率的下降是非常明显与确定的，我所了解到的招拍挂的能赚钱的，利润率从0~8%都有，主流集中在5~6%这个位置，个别7~8%利润率的项目抢破头，或者有自己的优势（利率，操盘，品牌优势等），或者摇号抽奖获得。产业拿地，文旅勾地等各种的利润率也有一个明显的下降，但是10~15%...查看全文

简明扼要。$融创中国(01918)$查看全文

回复@Edwardmacau: 因为利息成本比万科高很多，利息资本化了，另外得剔除重估摊销的影响，这个还原的话，真实的毛利率是29~30%的水平。//@Edwardmacau:回复@时间是复利的朋友:就是，挺融创拿地牛B的说法已经流传很久，就一直搞不懂毛利率不高，毛利去哪里了？查看全文

回复@南阜鸟: 贝壳是按公允价值计量的，也就是说市价多少，因为还在禁售期，打一定的折扣直接进利润表。目前浮盈很大，一百五六十亿。灵活的地方在于打多少折，也就是放多少在今年，放多少给明年。并且由于两个主体公司都是在开曼，所以税也可能不多。不管怎么看，归母利润都会比核心利润多出来很...查看全文

融创的朋友们请在嘉年华活动未为@朱酒 投票$融创中国(01918)$ 融创从黄金坑里面正慢慢走出来了，坐好了。查看全文

西蒙地产：无破产风险给破产价，巨大预期差下的严重错杀（中）

上一篇（西蒙地产上篇）对美国的地产reits做了一个简单介绍，也对西蒙的投资机会做了一个总结。发现雪球上卧虎藏龙，本人研究有限，还望各路大神指正错误，不吝赐教，下面是第二部分。 第二部分 西蒙地产投资分析 一、西蒙地产介绍 西...查看全文

回复@W_entworth: 当初写报告的时候股价60出头，19年分红8块，今年估计是6块，对应去年和今年股息率分别大概是文中的数，当然现在涨了一些股息率下来了。 AFFO/FF0这一点很认同@jiancai 的观点，说得非常好 二季度现金流差，收入差这是肯定的，否则股价也不会打到这个地步；这个时间点个人觉...查看全文

西蒙地产：无破产风险给破产价，巨大预期差下的严重错杀（上）

西蒙的这篇文章我是7月份写的，文中的一些数据与用词可能还会用的7月时的情况；现在的股价和当时基本相差不多，觉得是个很好的机会，拿出来跟大家分享一下，比较长，大概拆成三四篇发吧。主要是两个部分内容，第一部分主要是科普，简单介绍一下reits，第二部是介绍西蒙这个公司和这个投资机会了。...查看全文

推荐一看。查看全文

融创2020年中报解析--上市十年，不断超越

融创2020年中报业绩摘要： •销售金额约为人民币1,952.7亿元, 较去年下降8.8%； •收入约为人民币773.4亿元，较去年同期增长约0.7%； •本公司拥有人应占溢利约为人民币109.6亿元，较去年同期增长约6.5%； •本公司拥有人应占净利润率约为14.2%，较去年同期增长约0.8个百分点； •核心净利润约为...查看全文

另外关于送物业股，不要有过高的期望，融创是物业公司里面给员工股权激励比例做得最高的，物业股20%拿出来给员工激励，所以在要并表的前提下，可以送的部分很少了，估计是5~10%之间。$融创中国(01918)$查看全文

关于融创中报业绩说两句

几点如下： 1，首先中报业绩不用太在意，房企的中报不那么重要，因为结算大头在下半年，再加上今年疫情厌恶了竣工和交房2个月，那么数据就更加失真了。 2，利润。今年已经出业绩的房企大部分是同比不同幅度下降的。融创我预计是微增，里面包括出售金科股权的小几十亿的利润，还有一些汇兑盈利回来...查看全文

不好意思，刚过期 三道红线如下，红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍。 根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。 红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债； 橙色档：如果...查看全文

简单说一下贝壳

大概看了一下贝壳的招股书，英文的，也没看太仔细可能有一些错误，总结了一下重点，觉得是个有潜力的公司： 1、行业情况与GTV。2019年中国新房+二手房销售额22.3万亿，贝壳2019年GTV(公司成交总额)2.13万亿，成交了226万套房子，市占率接近10%，同比增84.5%。20年上半年1.33万亿，同比增长49.4%，...查看全文

上市稀释后融创大概持有贝壳找房约4.4%左右的股份，然后应该还是继续有董事席位的。后者如果估值1500亿的话，大概就是62亿，2000亿的话大概是88亿，拍脑袋，大概率是1500亿上下的估值把。这一部分股权上市后是否减持，目前还不清楚。$融创中国(01918)$查看全文

举个例子，假设IPO融资20%、送股10%、没有战投，那么融创物业的股东结构是：大股东是1918持股比例70%，公众持股20%，剩下原来的老股东持股按比例持有10%。1918控股融创服务，对其进行并表，也就是融创物业的资产，现金，利润这些都并到1918报表里面去。按照400亿的估值，大概对原来股东平分大概40...查看全文

统一回复，不管是外面的还是港股通账户持有融创，都会送到物业股。区别在于港股通账户只能卖不能买，外面的可以卖可以买。建议港股通账户拿好了。$$融创中国(01918)$查看全文