之前银行工作时，有四次来天津看项目，第一个客户和大无缝做贸易，谈的很开心，最后不了了之；
第二第三个客户是做疏浚船的给滨海新区填海，大半年就收回一条船的投资（1.3亿），客户雄心壮志借钱又造了2条船，等一年半后船交付了，滨海没钱了，工程款一拖再拖，加上大家蜂蛹造船，船多了，工程量却没有了，客户就垮了；
最后一个是有栋办公大楼缺钱，就以半价买房形式变相融资，客户借了他几千万，结果说好半年的期限，一直没还，差点烂尾。后来运气好，两年后有家央企买了他们整栋楼，终于收回借款。
哈哈，天津就是这样魔幻又双面的存在。
言归正传，$新城控股(SH601155)$ 在天津项目很多，综合体就有津南、滨海新区、宁河、宝坻（在建）四个，这次考察了前三家已开业的。看看经营情况如何？后续发展潜力。
津南吾悦广场
位于津南区（别名南郊区），天津南郊，距市中心一小时车程。
我坐地铁去用了一个半小时，在六号线终点，当时车厢里几乎没人。
心里忐忑着，结果出站就是吾悦，热闹气息扑面而来。
夜市火爆，感觉整个津南的人都来这儿了。（周日晚上9点半）
整条户外步行街满铺，中间还摆了密密麻麻的小吃摊，摊主们个个眉开眼笑。
不仅如此，商场和吾悦华府住宅区间的400米长的马路，也摆得满满当当。
这是今年春节后才做起来的夜市经济，是外包给运营公司做的，一个摊位2万一年一次性交，虽然天津淡旺季明显，但以现在的生意，估计一个月就可以收回整年租金。
户外步行街的商户说，一楼租金在2.5-5元/日之间，疫情期间他熬了一年半，天天在店门口睡觉，今年完全不一样了，忙不过来。
津南吾悦周边有大学城，学生是主力消费之一，周末生意特别好。
没啥意外，最后我进广场里面，几乎满铺，只有7个店铺没营业（因为没营业的，有可能是商户调整或装修，不代表没出租，所以不能确定是空铺。）非常良性健康。
津南吾悦19年11月开业，经历疫情，生意火爆，可以打85分，目前津南也是天津吾悦商管的总部。
未来租金稳步上升可期。
滨海吾悦广场
商场建面16万方，21年11月疫情期间开业的。
目前户外步行街500铺只剩20铺尾盘清盘中，已售商铺外面沿街最受欢迎，最早卖完均价35000左右；一楼内街25000，二楼13000，三楼9000多。
户外步行街开街7个月，目前出租率约65%，初具氛围，人气尚待集聚。
果然，进了广场内部，生意也不太好，有84个空铺，其中5楼差不多大半是关着的。因为这个吾悦体量大，估计出租率在85-90%之间。
负一楼的物美也很难，配套铺面都空着。
能体会到运营压力很大，巡场的物管凶巴巴的，处理商铺违规外摆那是怒吼啊。![[可怜]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_27_poor.png?v=1 "[可怜]"){kind=small}
这在考察吾悦广场过程中很罕见，吓我一大跳。
不过询问商家，表示还是有信心的，疫情期间至少不亏，今年普遍销售上升30%以上，他们认为之后会慢慢好起来的。他们大多是签了3年合同，一楼实用80平左右，月租2万。我算了一下租售比25%，生意还有待提高。当然商家之间营业额差异很大，这个只是个例，不代表平均数。
滨海新区竞争太过激烈，滨海新区是国家级开发区作为天津双城战略的一端，为兵家必争之地。10万方左右的商场有10多座，泰达、2座万达、k11、爱琴海、彩虹欢乐城、金隅嘉品Mall……最近大悦城和第三个万达也即将落地。而大爆炸后，滨海的发展就明显减速，消费者不够用了。
吾悦位于新区的西部边缘，位置不算好，生意也算中等。未来只能慢慢养，随着滨海发展起来，吾悦经营好周边客群，消费力也是足够的。但这个周期可能需要3-5年吧。还有物管的工作作风能整顿一下，也许生意会好得快一点吧。
宁河吾悦广场
宁河区离天津市中心比较远，有高铁，也有绿皮火车，我体验了一把绿皮，用时一个半小时。
宁河所辖面积大，但市区极小，直径三公里，主干道中段能看到不远处的风力发电机。
宁河吾悦也是21年11月开业的，总面积16万方。是纯商业，没有配套住宅，新城开发的住宅在几公里开外。询问当地人，都会去吾悦（唯一选择），并且喜欢吾悦。
吾悦位于宁河区重点发展的新区，目前周边配套还待完善。
广场外围三面是待开发用地，分别规划了医院、美术馆和住宅。但现在都还没动工。今年2月还在招拍挂。
户外步行街也是今年春节后交付的，尚未正式开街，只有零星装修营业额。
据说要学习津南吾悦，6-7月会做夜市，美食一条街加儿童乐园一条街，目前在找主办方。届时会正式开街。（商铺都已卖了，门上贴的都是房东的招租电话。）
经过疫情，目前未营业店铺43个，预估出租率在90%左右。4楼餐饮运营很好，基本满铺，二三楼比较弱，服饰消费很弱，当地消费习惯有待升级。
客服处理商家员工相关事务非常热情耐心，和滨海的完全是两个极端，
本地唯一商业地标，口碑好，区位也是重点发展的中心，虽然当地消费能力有限，但相信经过3年培育这个吾悦不会差，可以打70分。
新城疫情前开业的商场，基本已过培育期，大多经营优秀。疫情期间开业的，尤其是21年之后开业的，都能满铺开业，但后续掉铺还是很明显，挑战比较大。不过可以理解，这个表现已经是同行中的佼佼者了。今年，吾悦的人流和销售都有明显回升，相信从今年开始计算培育期，4年后，这些广场也会非常优秀的。$新城发展(01030)$ $中国飞鹤(06186)$
欢迎参阅：近期各地吾悦广场实地调研报告：
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