本文数据分享：【腾讯文档】克而瑞榜单数据分析-1~11月
包括以下15家房企的从2019年1月至今的全口径/权益销售额及排名（按照“同比2021”降序排列）数据如下：
$万科A(SZ000002)$ ,$保利发展(SH600048)$ , $碧桂园(02007)$ ，融创中国，中国海外发展，招商蛇口，新城控股，绿地控股，中国恒大，金地集团，中国金茂，金科集团，世茂集团，龙湖集团，华润置地
1~11月累计值：
累计业绩来看，百强房企1-11月销售操盘金额的同比降幅仍保持在-42.6%的较高水平。（1-10月为-44%），比前值降幅略有收窄，但仍保持在高位。
其中华润置地同比下降-6.95%，相对而言是下降幅度最小的；且招商蛇口、保利发展和中海地产等国企本月表现相对都不错，同比降幅相对较小，排在前列；
龙湖同比下降-26.83%，和1~10月时的同比下降-27.28稍有收窄；
万科同比下降-34.37%，和1~10月时的同比下降-34.25稍有扩大；
碧桂园同比下降-39.47%，和1~10月时的同比下降-40.35%相比稍有收窄；
11月单月：
TOP100房企11月实现销售操盘金额5589.8亿元，环比微降0.3%。同比降幅为25.5%（10月为-28.4%），降幅较前几月稍有收窄；
其中，同比涨幅为正的企业有2个，分别是华润置地9.36%和金地集团4.10%；
龙湖同比下降-22.27%，相比10月时的-22.42%跌幅稍有缩小；
万科同比下降-45.33%，相比10月时的-5.75%跌幅有所扩大；
碧桂园同比下降-28.17%，相比10月时的-28.57%跌幅稍有缩小；
简评：
展望12月，克而瑞提出了两点预判：
其一，随着房企融资功能逐渐恢复，企业暴雷或将阶段性划上“休止符”，叠加稳经济政策持续加码，有望对冲行业下行预期。受此影响，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐步回归稳定，预计到明年二季度可能形成市场底。
其二，各线城市大概率重启轮动修复。其中，核心一、二线城市有望“保温”，尤其是杭州、成都这类强二线城市，在市场出现走弱迹象及时解绑政策，短期有助于提振市场情绪，成交或将继续走稳。弱二线及多数三、四线城市或将筑底徘徊，市场修复节奏将明显滞后于核心一、二线城市，毕竟市场需求及购买力还需积累，市场真正回稳仍需较长时间周期。
11月以来，在融资端已经有信贷、债券和股权三箭齐发来全面支持房企融资，从此前的“救项目”转换至“救项目与救企业”并存，整体融资环境有望得到实质性改善，央国企及优质民企经营有望恢复，进一步爆雷风险减小。
但多数房企当前仍面临较大的偿债压力，后续核心于销售端能否改善，而从11月的销售情况来看，显然仍无明显改善，原因主要有以下几点：
1.疫情影响：以11月来说，受限于国内疫情多点散发，不少城市市场陷入“半停摆”状态，重点30城供应面积同比跌幅近4成。在这种情况下，销售上不去也是理所当然的事情。后续随着疫情防控的逐渐放开，应该也会相应好转；
2.消费欲望下降：受长期疫情封控，及宏观经济下行影响，居民对未来更趋于悲观，消费欲望下降，对于购房这种大额消费的抉择变得更为谨慎；
3.“三支箭”等其他地产扶持政策的效果传导到销售端本来需要时间：之前购房信心的崩塌也是一个逐渐的过程，从2021年9月第一次提出“三道红线”以收紧房企融资，而到9个月后的2021年下半年房地产销售才开始出现下滑；同理现在“三支箭”出台后，要重建购房信心，也必然需要经过一段时间。
对于地产行业，“三支箭”后值得关注的点是，还会不会有持续的其他直接刺激消费端需求的第四支箭、第五支箭等扶持政策出来，来加快购房信心的恢复过程。
我的判断是大概率会有，因为之所以现在把像股权融资这种“大尺度”的招都拿出来用，可见政府对于稳地产的紧迫性有多高，而这背后正是源于今年以来地方财政的窘迫现状，需要尽快解决由于卖地收入大幅下降而导致的地方财政赤字问题。
由财政部发布的数据来看：
2022年1-10月的土地使用权出让收入为44027亿元，同比大幅下降了25.84%，下降金额为15344亿元；
2022年1-10月的地方财政收入（一般公共预算+政府性基金口径）总计为141929亿元，同比下降了11.78%，下降金额为18954亿元；
同时2022年1-10月的地方财政支出（一般公共预算+政府性基金口径）总计为259902亿元，同比增加了7.12%，上升金额为17268亿元；主要是由于防疫的各种开支上升导致。
由以上可见，今年一方面是由于卖地收入急剧下降导致地方财政收入减少，另一方面由于防疫导致开支上升，同时预计放开后防疫开支还将进一步上升（据称各地都在拟建方舱医院，光山东一个省的初步投资金额就高达230亿）。
基于此，稳住地产，逐步恢复卖地收入必然是地方政府所考虑的头等大事，从而当销售仍低迷时，也可以合理预测会有进一步的扶持政策出台。
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