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上次我在美国，问一个住在豪宅里的人，这个房子价格应该怎么定，他说肯定没有办法按DFC来定，因为住在自己房子里的幸福感与安全感是有价值的，所以房子存在租金回报之外的溢价是合理的，但是具体价格每个人定价又不同，所以最后是市场定价，成交即合理。
房子有一部分隐形收入，就是其包含的土地成本被通货膨胀后，每年形成的收益补偿。这就跟股票一样，股息率3%是房租，但是分红除权后股价涨了5%，等于年收益是3%分红现金流+2%股价上涨，只不过房子没有股票这样的实时报价系统，不明显罢了。
我在多伦多租的房子房价大约90到100万加币，一个月租金3280加币，一年39000多，地税大约4000多，没有物业管理费，扣掉地税大约35000。至于房子折旧、维护这些成本就不懂咋算了，我们住的期间截至目前就是让房东给房顶补了个洞放了点老鼠药，花了400加币。按100万加币算这个没扣除折旧的租金收益率3.5%的样子。疫情大放水后，多伦多房子涨的挺厉害的，以前租售比比现在高。
上次我在美国，问一个住在豪宅里的人，这个房子价格应该怎么定，他说肯定没有办法按DFC来定，因为住在自己房子里的幸福感与安全感是有价值的，所以房子存在租金回报之外的溢价是合理的，但是具体价格每个人定价又不同，所以最后是市场定价，成交即合理。
我在多伦多租的房子房价大约90到100万加币，一个月租金3280加币，一年39000多，地税大约4000多，没有物业管理费，扣掉地税大约35000。至于房子折旧、维护这些成本就不懂咋算了，我们住的期间截至目前就是让房东给房顶补了个洞放了点老鼠药，花了400加币。按100万加币算这个没扣除折旧的租金收益率3.5%的样子。疫情大放水后，多伦多房子涨的挺厉害的，以前租售比比现在高。
扣掉可能存在的地税、物业管理费、所得税、建筑成本的折旧、通货膨胀率、必要的维护打理成本。扣掉这些费用，还有3%收益，不得了了！扣这些，国内租售比要负数了
你的发言充分暴露了你对房地产投资的无知，通货膨胀不应该考虑，因为房地产长期来看是抗通胀的；折旧只是会计方法，投资时也不考虑，因为房价上涨会冲抵；同样不考虑的因素就是空置和维修。只需要考虑地税、物业管理费、保险。另外，房地产投资最大的秘密就是杠杠，只要贷款利率低于租售比，就可以玩起来。投资前需要计算ROI，而不是单纯地计算租售比。在北美，现金流和资本增值最好的是multifamily building，其实是独立house, townhouse，最差的是共管公寓
房子有一部分隐形收入，就是其包含的土地成本被通货膨胀后，每年形成的收益补偿。这就跟股票一样，股息率3%是房租，但是分红除权后股价涨了5%，等于年收益是3%分红现金流+2%股价上涨，只不过房子没有股票这样的实时报价系统，不明显罢了。
我来贴一下长沙真实租金回报吧，19年购入长沙星沙区，楼下即地铁。约6000一平含税费（大约），总价54万，装修14万，现租2200一月，实得2.4万，租金回报3.5%。目前，房价约9300。