| 发布于: | 雪球 | 回复：82 | 喜欢：168 |
前几天刚从澳洲回来，可以再多了解了解，公寓的物业费在悉尼和墨尔本这种大城市可不是“没几个钱”，平均大概在租金的三分之一到四分之一之间，而且这个是业主付的，不是像国内租客在租金之外还要给物业管理公司交物业费，这一里一外差异巨大，也是大家比较国内外租售比常忽略的一个东东。另外即使是本地人在自住房之外买一套公寓出租，这个租金收入只要走银行账户是要交税的，如果是个正常收入的家庭，32.5%的税率是跑不掉的，据我了解那边银行存款的利息收入都是要交税的，至于您说的“合理避税”其实很多是不合理的，比如有些人把自己住的房子拿出一间来租给别人，租金收现金，出租的那一间收入全是利润，没有承担任何成本，这样算是不合理的。。。租金收益率只是说一个平均的大体的情况，总是有例外的，国内一线城市在房价21年房价高位都有3%净租金回报率的房子，但这不是普遍的。。。
对啊，这两年身边跑路的几个中产，其实原因也并不是说一定觉得目标地(新和加)机会比国内好，就是单纯国内前两年发生的很多事让他们呆着太不舒服，而且担心今后会更不舒服才行动的。。。
美国不知道，澳洲房租高是因为供不应求。悉尼一房一厅的小公寓，月租金开1.2万人民币都有20个人抢着申请，稍微优惠点都是秒没，两卧室月租至少要1.5万人民币。1卧室房子价格不过260万人民币而已，2卧室价格也就330万人民币。租金收益率可以高达5%，有人说是因为利息太高，其实本质还是房源太少，否则房客谁管你房东利息多高，因为悉尼大概有40%的人没有房子产权，房东少，租客多。房东有极强议价权。本地人其实没必要找中介，税也是，本地人完全可以合理避税，难道你租给亲戚朋友还要交税，物业费什么国内一样要交，也没几个钱(跟这么高的租金比）。当然我说的是针对本地生活的人，你说外国人确实有惩罚性税，这也是为了保护本地人，没问题。
是的，跟国内农村的房子有点像，同一个地段占地面积一样的两栋房子价格也可以差距很大。一房一价，成交即合理，不过这些成交价我个人浅显的观察下来还是基本遵循一些规律的。。。特定利率下，长期看，按照净得租金DCF估值偏高的往往或者是学区好，位置好、不可多得的景观、社会治安好...甚至有可能某一个区在变成住宅区之前就是因为原来这里是一片果园而产生溢价，这些给业主带来的有形的或者无形的利益附加在租金之上再DCF，偏高的情况就会变得没那么高了，反应在成交价上，皆可定价，只是这些无形的东西可能在不同人心目中价值有所不同，所以最后交易发生在愿意出价最高的买家和愿意出价最低的卖家之间。。。