| 发布于: | 雪球 | 回复：21 | 喜欢：17 |
不知道你理不理解，维护成本是持有（投资）期间业主的一个现金流支出，维护成本越高这项现金流支出越高。不是说木质的房子就寿命一定短，只要维护成本足够高国外那种house是可以永生的，我说的是它要维护很长的寿命需要相对国内现在的房子更高的维护成本，你看到的是别人100年的房子，没看到的是别人在这100年间为了维护这个房子支出的现金流，我自己住过也在北美建筑工地上看过他们在建的房子，有些年代久远的房子墙壁上钉个钉子都担心钉个窟窿出来。。。
建筑物折旧和维护是正常的，但是不应该把这个因素在投资时考虑，原因非常简单：1. 按照会计原则，它一般是按4%年化折旧，但实际维护成本远低于这个比例 2. 因为人工成本/建筑材料上涨通常高于通货膨胀，也就是说，重置成本也是抗通货膨胀的 3. 一般在投资时不把物业年化增值率进行量化因子，但是这个增值率长期来看一定会远高于通货膨胀，也就是说，增值率完全可以冲抵建筑物折旧率
另外，你对北美木结构房子完全没有正确的认知，这类型房子，比混凝土结构的房子更容易维护，寿命更长，主体结构老化程度远低于混凝土结构房子，downtown富人区独立house房龄在100年以上的屡见不鲜，主体结构还是100多年之前的
您厉害，您有知。。。一个新house房价里边的建筑成本部分是跟你买车花的钱一样的，越用越旧，跟着通胀涨的是地价的那部分，有些建筑成本占比很高的房子的二手房价如果不日常好好花钱维护是不可能跟上通胀的。。。这个跟在国内一线城市的住宅锁10年不管，10年后打开门照样可卖可租不是一个概念。。
200年历史？你稍微谷歌一下美国/加拿大近50年房地产指数趋势图 在比较一下同期的通货膨胀指数趋势图 就一目了然。 房地产长期抗通货膨胀是经典金融学的共识（逻辑已经在我前面的回帖里面说的很清楚了）但凡学过金融的，都知道这个基本常识
我当然理解维护成本会影响现金流，银行贷款给商业物业有一个关于维护成本的假设，即5%的租金收入。我自己不仅拥有出租物业，也有自己的物业管理公司，在购买投资物业的时候完全可以忽略这个因素，因为每年的维护成本，可以按照一定比例，计算到租客的租金里面。即使没有维修，租金也是每年上涨的，而且租金上涨都是绝对高于通货膨胀的，即使在北美租控很严的城市（洛杉矶、纽约）都是这样。