周伟-xm 的讨论

算命的说，我个人觉得不论是经济状况还是金融市场都还远远没到了最严峻的时候。。。这个周期的波动可能会比其它我们曾经经历过的周期持续的时间更长些、波动的幅度更大些、更多人难受的程度也会更深些。。。

在人口500万以上的城市中，看到的带装修的房子，如果房价低于每平米5000块的，已经是接近地价为0的价格了（现在房价跌下来后，国内已经有非常多这样的房子了）。。。另外地价为0这个概念其实在国内和国外也不一样，国外有些国家的资源条件太好了，一块平整的土地稍微弄弄就可以盖房子，但是国内比如政府说这块地一分不收，拿去盖房子吧，要把这块地弄成可盖房子的土地其实也要花不少钱的，从成本比例上要比国外的高不少。。。

国外的地价便宜，有些房子的价格里边，三分之二都是建筑成本，木质结构的房子建筑本身按照五十年的使用寿命把建筑成本折旧掉，一年折旧在房价的1.5%左右。另外，你的房东收到的房租也是要按照他的所得税税率扣税的（国内个人出租房子基本都不上税），比如收到40000租金，如果是33%的所得税率，实际她只能拿到不到2.64，如果边际税率更高，拿到手的就更少。。。

房价已经不是关键了，况且房价也调整不少了。是经济，我们过往经济活动的一大块，房地产相关产业和基建相关产业的都会有比较大幅度的收缩。。。如果以现在这种速度收缩，那肯定会影响几乎所有的经济活动。。。

整体来说，国外房子（不是全部）的价格中，建造成本是占大头的。曾经看过一个统计，全美的平均房价和美国房屋的平均建造成本差距不大的，所以只要通胀一上来房价一定会涨，因为房子的建造成本高了。。。国外房产造价高的原因除了house普遍面积大、人工高、材料成本高等之外，国外的多是独栋的，小规模建造，类似国内的农村建房子，不像国内城市的一个小区几百户集中建造，所以单位成本会高。真实见过一个澳洲的两口子，住的房子很小很破，占地800平而且是最大城市很好的地段，一直想重建个大点的房子，但是很多年过去了还是没建，因为拿不出重建的六七十万澳币。。。自住的房子，租金是少了，不过剩下的租金让你税前收入可抵扣的部分也减少，还是要收税的。。。

非常多，以经济发达的广东省来说，除了深圳和广州市之外，在其它所有城市都大量存在，即使在广州的从化增城这两个区也能找到。。。

成本不构成房价的支撑因素。

按现在的建筑成本，含政府税费，5000块的精装修售价差不多能覆盖这一块成本。我还记得当年给地产票估值的时候，都会吹某某的土地储备多值钱。
现在的材料费人工费依然处在高峰，等新房不赚钱不开发了，建筑成本能减一半。

按十年装修一次。应该也要吃掉1个点的费用。另外还有房产税，也在一个点左右，扣除后收益率1.5%

说到地价这个话题，广州房价03、04年低谷期，市区五六千，郊区（比如番禺南村万博区域）三千，地价约为零。