上次我在美国，问一个住在豪宅里的人，这个房子价格应该怎么定，他说肯定没有办法按DFC来定，因为住在自己房子里的幸福感与安全感是有价值的，所以房子存在租金回报之外的溢价是合理的，但是具体价格每个人定价又不同，所以最后是市场定价，成交即合理。

房子有一部分隐形收入，就是其包含的土地成本被通货膨胀后，每年形成的收益补偿。这就跟股票一样，股息率3%是房租，但是分红除权后股价涨了5%，等于年收益是3%分红现金流+2%股价上涨，只不过房子没有股票这样的实时报价系统，不明显罢了。

即便刨掉这些成本，国内住宅目前的租售比也是全球最低。

那溢价还是要低很多的。

我在多伦多租的房子房价大约90到100万加币，一个月租金3280加币，一年39000多，地税大约4000多，没有物业管理费，扣掉地税大约35000。至于房子折旧、维护这些成本就不懂咋算了，我们住的期间截至目前就是让房东给房顶补了个洞放了点老鼠药，花了400加币。按100万加币算这个没扣除折旧的租金收益率3.5%的样子。疫情大放水后，多伦多房子涨的挺厉害的，以前租售比比现在高。

越南的房子，19年入的，河内城乡结合部，房价当时1000美金，算上装修总和100万RMB（2套60平的）。现在租金收益一年5.5万RMB，涨过一次租（一年收11个月,1个月中介费+每个月3%管理费）。

是。据说买纽约曼哈顿的公寓，看似回报率可以，但实际情况是租金回报可能全交给物业费与房产税了，基本上白打工。

是的，有帮垃圾，张嘴就吹牛逼，外国免费医疗，多么多么好，你只要去国外就能享受，傻子都知道没有白送的免费医疗，实际情况是霉国最新数据，每年交1.2万美元才能享受免费医疗，对你没看错，是每年交一万多美元，相当于一年十万人民币，傻子们好天真

如果国内的同样扣除， 那岂不是 -2~3% ？？

国内扣掉这些实际回报就是负的了

问题中国算净租金回报率的时候也没考虑物业费和装修费

头几年日本的租售比是真的高，5－7%非常多的。

国内算租售比更没考虑这些吧，这么明显的高估有啥可犟的

过去了的好时光，不仅是房租比低，股票也是啊，持续了20多年，因为我们一直在高速成长，房子股票都是按成长型经济估的，今后嘛。。。大水总要再放一次吧

确实，主要是我们的毛租金还不到1.5