$中国金茂(00817)$ $融创中国(01918)$ $中国恒大(03333)$
我一直喜欢说，股价一跌，什么妖魔鬼怪都来了
昨天吧，融创股价调整了下，于是满世界在讨论文旅烧钱，还有转发文旅担忧到金茂群（没错真的是金茂群）里顺带鼓吹商业地产模式才更好的
我不是融创的股东旗帜，但我有点烦商吹。商吹（我指无脑吹，和是谁家股东无关）分两个阵营的
第一阵营是只看租金收入不看实际到手收益的天天在家做梦的，明明赚的是开发的钱，却总眼红人家第二阵营估值
第二阵营开始注重情怀地段运营质量为王了，并且尤其小心翼翼地拍掉了抓着自己衣角的第一阵营的手，用那支平时拿来证明自己提价能力的万宝龙，在自己和第一阵营划出了一条难以逾越的鸿沟
本来打算围观这两阵营互怼表演的，但坐不住，因为感觉这群人无意中在传播一种“商业为逼格和价值之顶点”的思想给众人洗脑
永续两字似乎是去年下半年至今地产行业很热爱的概念，物业用完了商业用一用，轮上
可我咋那么看不上呢？一年收5万收个100年，难道比今天一口气收500万更有贵族气息？怎么大家都是地产行业老司机了，突然连那么简单的道理都不懂了呢
我觉得商业地产是个好东西无疑，商业运营能力值得溢价。但是大部分人只盯着“永续”两字，忽略掉的是，商业运营和地产开发带来的利润差异是以量级为单位的
所以每当我想查一下购物中心每年到底能为业绩贡献多少“租金净收益”（不管是noi还是ebitda还是什么CFA、PPT的都行），直白地说就是你看到的财报里的净利润有多少来自商业运营？总是困难重重，只看得到“租金收入”，或者以拿地和建安成本为分母的“Noi率”，却看不到这个净收益到底占我们平时看到的满大街被吹捧的“租金收入”多大比例，光收入有什么用请问，你商场运营不要成本吗，请人看门打扫，包括招商请中介代理付佣金，倒贴装修费用引进商家都是免费的
先说清楚，我想计算的是租金产生的利润对业绩的贡献，而非研究商业运营能力，没看到现成的算法，那我只能拍脑袋选数据了哦，各类商业大神轻拍。我翻了华润2018年报：
当年已开业的购物中心为51个，算他12万方一个0地价建安1万....这部分成本612亿（主要用于后面算财务费用
附注分部收益，其中“物业投资及管理”的收益为37.9亿元，没有扣财务成本（但基于华润不是勾地模式，实际财务成本应当予以扣除）我算他一半自有资金，3%融资成本，上述建安产生一年大概9.18个亿利息，也没有扣税，息税后21.5亿元。顺便说一句开发部分息税前收益424.7亿元
21.5亿元利润贡献来自51个购物中心，我客气点扣掉10个新开业的好了，折合华润的商业平均每个一年为公司贡献0.52亿一年，3年1.56亿
项目开发什么概念呢，额，假设三年是一个项目开卖到卖完，那么开发一个滨江金茂府或鹿城金茂府3年大概能赚超过15个亿利润，一个不太赚钱很多人都硬说亏本的东城金茂府3年也超过1.5个亿了
我想说什么呢，就是对开发业务尚在较快的企业来说，根本不需要考虑持有物业的价值啊
华润已经是质量最多的公司了吧辛辛苦苦造了51个购物中心也就多20个亿利润；而一家2000亿级的最普通的开发商，假设8%净利率60%权益，第一年利润是96亿，第二年如果要达到（增加51个购物中心20亿租金收益）116亿的效果，（全口径）销售增速只需要达到20%也就是销售2400亿就行了，这一点也不难，规模越往上要多20亿收益所需增速越小。只要在2000亿当口时年销售增速超过20%，相当于这一年华润的51个中心利润都归你了喂。是每年多400亿全口径销售额难，还是每年开出51个购物中心难
我说那么多并不是想表达商业或者说持有物业不重要。我会很欣赏，如果有开发商为了未来可能的行业情况，而多磨砺能带来真实租金收益和资产增值的运营能力，在上面花心思，包括产业运营，商业运营，哪怕是花炮厂火葬场垃圾场运营
但是要弄清楚的是，在2000亿级企业都能维持销售20%增速的当下，商业是在为至少5年后的未来事情在准备，先有开发部分增长速度够漂亮，再去看看持有物业的能力怎么培养，比如金茂旭辉对持有的探索
“我们现在应当做的，是抓住那些开发增长最快的企业，which是行业分化瓜分完毕前最大的机会”
只要开发部分够牛，持有运营了差点乃至小亏点又如何
而如果开发部分增速已经在走下坡路了（如果对应开发净利率也没有提升的话），持有做了再好意义在哪
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不管是投资者还是企业家比较早转商业的，而看衰地产开发的业务或者公司的，本质上都是对房地产行业的严重信心不足，比方说首富王，和一些投资者。
因为他们觉得地产开发这块各种负面，国家严调控，这么大的量到 天花板了，房价大泡沫，业绩没法增长，利润率没法保持，甚至房市要崩盘。
其实行业的空间，行业的利润，行业的现状远非那么差，这是有巨大的预期差的，市场上有大预期差的地方，才有肯能获得超额回报。
投商业，企业家可以稍微提早一些布局未来，但是对投资者来说，现在稍微早了一些，地产开发里面好日子还久着呢。$融创中国(01918)$
彩虹姐一开始发文讨论现在应该抓住住宅开发的大好时机，增厚资产和利润，然后后期再慢慢转入商业地产做运营，核心观点住宅开发还有巨大空间，金矿都还没挖完就去挖银矿未免有点得不偿失（没有说商业地产不好），并列举了比如华润龙湖的商业地产部分收入贡献，其实是很低的。然而梁跳出来说彩虹姐不懂商业地产的利润率，贴了个图说有好的商业地产净利润率有50%，大概说的彩虹姐计算龙湖的商业地产利润有问题，这是梁第一次没有正面回答彩虹姐，事实上就算彩虹姐按照正确的数据计算，彩虹姐的论点依然还没被推到。彩虹姐回答了基金经理，说那就按照你说的利润率计算，我的论点依然没变，这个时候梁跳出来说商业地产是永续，住宅开发不能永续，所以估值不一样啊，这是梁第二次转移话题，绕了个弯从利润率转到估值问题，让人看得莫名其妙不知道他想表达什么，然后还骂彩虹姐女人都这样。彩虹姐再次回应说商业地产不一定永续，住宅开发也不一定不是永续，再说市场先生短期内不一定是对的，我们就是赚钱纠错的钱。这个时候有网友跟他说你去看看恒隆，商业地产做得好但是估值也不高，于是基金经理回怼，双轮驱动才是他觉得好的，又把话题转移到双轮驱动，并顺便夸了自己内房三年十倍的业绩以及两位内房股研究员很厉害…彩虹姐回复说如果双轮驱动，买华润是不是买错了，因为商业地产和核心地段沟地，很难对周边的住宅开发有双轮驱动效应，至此，基金经理删帖
站一下楼主。除了最后一句，前面都同意。
过去18年，高周转的开发商股票普遍是跑赢持有型开发商或二者混合型（香港开发商为主），随便拿恒隆和国内开发商对比一下就行。因为只要水平好点的开发商维持5-10年30%以上irr的开发商多的很，而商业物业项目能常年维持15%irr已是凤毛麟角。就算市场周期下行，起步同样的企业，高周转公司用前面赚的更多的钱买的物业远比一直做持有型公司的物业多。
最后一句应该反过来，增速走下坡路了，及早转是好事。时机很重要，转早了变成SOHO，转晚了规模有没上去，就只能像阳光那样转型了。
梁大师对地产纯外行。
$融创中国(01918)$ $万科A(SZ000002)$ $新城控股(SH601155)$ 不要以香港这种城市来类推中国各大城市，因为中国城市的变化太快了。当下所谓的黄金地段的商业地产在城市大发展的影响下，很可能几年后就物是人非了，更不用说商业地产自身还面临未来新进入的商业地产的分流作用。
想想各大城市10年前火爆的商业地产今天有几多还是旺铺？如果这个比例不高如何自信今天的商业地产租金收入未来能持续保持高增长？如此对于商业地产这种变现周期很长的资产，最好不要对未来的租金收入给予太乐观的估计，从商业地产培育成熟，再到利润黄金期，再多没落。整个周期平均一下，折算到当下的收益率也许要大打折扣。
由于商业地产能带来就业，税收，gdp增长，所以地方政府更愿意出让商业用地，从而导致商业用地供给过剩和住宅用地相对不足，由于供给过剩，所以商业竞争激烈，利润较薄。
商业地产非常稀缺地段非常好的确实不错，但是大多数也被高估了。比如2009年左右我家附近的万达广场非常火爆，然后“永续”了4,5年，就被周围社区配套华润天地，弄得门可罗雀了。当年火爆的时候，我记得5点过去停车都不让进，因为都停满了，但是过了几年就不行了。还有之前南延线那边凯丹广场也很火，后来环球中心修好，把周围人气吸干了。。
从长远来看，房地产开发的蛋糕就现在这么大，10年后，蛋糕可能会慢慢的缩小。
所以，开发商的时间窗口很短，五年内，如果不将规模迅速扩大，10年后，市场会自动将规模小的淘汰出局。
即便是规模开发商的数量，将来一定会一年比一年少，剩下的最后都是巨无霸的开发商。
另外，我忘记了一点，这几年豪华车卖得非常好，大家消费升级换车都是往贵的好的车换。房子其实也一样，哪个人真有钱了，都首先想到换一个好房子好车子。
所以，金茂与融创还有绿城这些开发商代表了未来住宅消费升级的趋势。
中国金茂的城市运营项目，目前的潜力还真的沉在海底下，到底有多大，我也真的不清楚。但我赌它三年后浮出水面，是一个超级巨无霸，如果真的如我所想，五年后，金茂完全可以冲刺四五千亿元的销售规模。
别不相信，三年前，我第一次买融创的时候，融创的市值在200亿港币。
如果不是孙疯子去收购什么鬼乐视网，我现在就真的发大财了。这个可恶的乐视网，可真的把我害惨了
其实梁总和彩总说的都没错，只是对企业战略有分歧。650亿产出21亿租金，净资产收益率不到4%，考虑租金每年涨百分之十几，假设永续（企业能否永续另说）和折现率，给与十几倍估值肯定是可以的。但是给与十几倍估值未必有这650亿投入房地产开发给与六七倍估值高；假设企业将650亿净资产投入房地产净资产收益率15%经营10年（房地产是否是10年瓶颈期另说），10年后的净资产折现到现在差不多是当前净利润的六七倍估值，但是估值之后可能要比按十几倍租金估值高，但可能高不了太多。所以现在有650亿资金你是愿意继续投资房地产还是愿意逐步转型到长效机制呢，各位大佬。@梁宏 @彩彩彩彩虹哥 $中国金茂(00817)$ $新城控股(SH601155)$
雪球上的各种吹太多了！（其实不光是雪球上，整个股市舆论圈都是如此）
有些还算是原创，更多的无非是到处拷贝的。
可笑的是，有人原创或拷贝这些东西是给别人洗脑用，有人却是先拷贝来了给自己洗脑然后再去给别人洗脑。后者最明显的一个例子就是——大金链子。
三年前，我把恒大融创给卖飞了。这一次我一个要吸取教训，死守中国金茂，没有五倍十倍的收益，把我皮扒了，我也坚决不卖。
玩了十五年房地产销售与开发，我唯一能看懂的就是这些开发商。
恒大与融创我看懂了，却没有守住，中国金茂这一次，又将是我人生的一次转折点。
再次感谢彩虹姐一路相伴，历尽磨难，无怨无悔。