建业新生活财报分析

1、$建业新生活(09983)$ 2022年分红了两次，共分掉现金6亿，到了年底，账面现金同比只减少2亿，说明该年度有4亿现金进账。 最糟糕的假设，就算一年能赚4亿现金，目前建业新生活市值只有约30亿人民币，那确实很便宜的。如果现金都拿来分红，远远超过理财。

2、建业新生活未来成长性不输于央企物业公司。 其合约面积271.5百万平米，在管面积156.7百万平米，意味着在管面积至少还有75%的增长潜力，相当于再造一个建业新生活了，成长性比一些国企物业公司还高。

建业新生活集中在河南，是河南的物业巨头，遥遥领先第二名，规模效应显著。从1-2月的建业地产公告的销售数据来看，同比增加99.8%，让人瞠目。 为什么其他开发商销售数据还在低位，而建业地产销售数据仍在快速上升？我认为可能是因为建业地产深耕河南省，按胡葆森的说法：”河南的城镇化率一直低于全国的平均水平约8%-9%，河南的城镇化水平不足60%。“ 也就是说河南这个省可以看作是2008年的中国。另外建业地产公布的平均每平米售价是6682元，也不算泡沫。 所以，河南省很可能还处于2008年的中国楼市，短期供应有点过剩，但是城镇化潜力还在，价格泡沫也不大。

3、建业新生活的第3个亮点就是高比例分红。年报披露末期分红19.1港仙，股息率6.77%，如果像去年那样，应该还有中期分红，股息率应该会超过10%。

讲讲缺点：关联方建业的应收款非常高，27亿的应收款里，关联方占了17亿。老胡前2年步子迈得太大，资金出问题了，但是也有两个优点：

第一、河南省国资入股了建业地产，且未来债转股之后，国资很可能会成为大股东，建业地产就变成了国企了，应收款收回的概率上升。

第二、建业新生活的新增面积，不只来自建业地产，同属建业集团的中原建业，也会贡献物业面积。中原建业是建业集团旗下的代建公司，帮政府和民间资本开发地产，目前在建项目也不少。

第三、今年的关联方应收款同比开始在下降，说明情况在好转之中。

不管怎么说，即使09983过去几年的应收款都打了水漂吧，也不会影响未来的盈利能力。一年能收到这么多物业费，拿着这么高的分红，还有不错的成长性，也足以对得起当下的股价了。国资背景的华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业目前的市盈率都在20几倍，而建业新生活才5倍多，不指望能那么高，涨回10倍吧，那也是很可观的。

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