业绩发布会看完了，也解答了我月初的一个帖子的疑惑。为何万科去年前三季度好好的，一切正常，第四季度突然就不太好了。
万科以前靠着自己的财务指标和经营口碑，享受的是央企待遇，纯信用贷。但是第四季度，随着政策的改变，配套城市项目融资机制的推出。万科以前是总对总的贷款，突然变成了项目对项目。项目投入资金，但只能一点一点的拿回来，而项目本身融资能力有限。形成了剪刀差。这种转变是突然的，祝总也明说了，万科被突然的变故打蒙了。这个也不怪金融机构，机构对万科的支持已经足够了，但必须符合政策，要合规。经过这几个月，万科也找到了解题的思路，提到了优秀同行(此处指龙湖)，应该也是沟通学习了。这对万科的融资端是巨大的打击，万科未来几个月的举动跟半年前的龙湖没什么区别了。提前还贷(计划两年有息负债降1000亿)；增加经营性贷款(龙湖也是抵押了100多座商场)；申请白名单，让项目资金融资，集团减少流血；减少拿地，苟着，保证活下去。这种态度，其实也解答了另外一个问题，万科到底是不是国资，目前看，不属于国资类。
万科的经营性业务规模比龙湖大很多，但总规模也大很多。
降低有息负债1000亿，剩余2200亿，这也是所有金融机构一起测算过的，按照目前的市场行情，万科的抵押贷款金额就是2200亿左右，抵押物主要就是商业广场，物流仓库，和写字楼等(猜测应该不含万物云股权和泊寓，这两种资产很难抵押，也不合规），参考龙湖的计划，计划今年经营贷1000亿，这个额度也符合万科的资产规模。
现在还能活下来的民企，无一不是靠着前期积累的经营性资产。
这里有个期限，就是2年内降低1000亿。那么在这两年内，万科也无力继续大规模拿地了，2022年和2023年万科货值均在行业前五。今年拿地货值应该会掉到10名开外了。
虽然经营性业务的出售或者发瑞慈，以及房产销售会让万科这几年业绩不至于难看，但2025年，2026年，靠什么来提供利润增长?
还有就是出售了部分经营性业务(大概率是写字楼和成熟商场），会对总的经营性业务有多大影响。即使2026年万科转型成功了，经营性业务到时候能贡献多少利润?
如果未来房地产市场企稳回升了，万科住开未来会怎么样？像龙湖一样?龙湖未来住开利润贡献也就60亿以下了(实际应该会更低，龙湖从不计提减值)，万科规模和有息负债是龙湖两倍，降到120亿甚至以下?如果是这样，那未来的万科给10倍估值也没太高的赔率(目前A股1000亿市值），还得损失机会成本，关键还没分红。
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最后，再问一个问题，为什么这两年央企都在大手笔拿地?市场情况下滑越要拿?一定要保住规模?招蛇看起来财报更健康，也想着转型，但前提也是一定要保持规模。绿城提出计划缩表，减少投资，立马股价就暴跌?华润更是在去年四季度到今年一季度市场表现不好的情况下还得拿地?难道公司能预知未来?(这不可能，要不然应该前期少拿，今后再多拿)
，想明白这个问题，对我来说很重要，我有自己粗浅的认知，但还是想听听高手的解读，这样有利于我们对这么生意的认识。
这是一个值得我们思考的问题。不管投资哪家地产公司，哪怕央企也好，未来也不得面临困境。
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(今天，万科没有大家预期的暴跌，保利也没跟万科拉开差距，说明市场还是明白的，目前的地产企业没有本质的区别，都只能等销售回暖)。
$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $招商蛇口(SZ001979)$