2021年以来万科到底去了多少库存

恒兄最近研究很精细，感谢分享！
个人说一个见解：
大部分房企，现在处在一个尴尬的处境，就是存货可以慢慢去，债务可以有序展，但却没能力把存量土地储备做开发。
结果就是虽然缩表去库存有成效，但因为现金大量损失，最后只剩下债务和土地，信用和现金都没了，这些地成为沉没资产。
由于债务的存在，这些地用短期思路几乎无法解决：除非地价再次大涨撬动市场需求被其他人并购。
但是长期思路下，却能通过租赁开发贷、租赁经营贷做置换，把问题放到20年后（20年后由于货币超发可能已经不是问题了）。
目前来看，国家在选择后者，不希望短期大起大落了。
分割线。
当然，国家的愿望很多，但人生不如意十之八九，否则又怎么会有目前的困境呢？

想到和做到是不同的事，租赁试点2023年1月份就开始了，原计划2023年底前落地1000亿，2023年5月，国开行分别在福州、济南发放4.88亿元、4.6亿元相关贷款；2023年12月，天津首批租赁试点贷款12.88亿元落地，2024年1月，青岛首批租赁试点贷款18.5亿元落地。到目前为止落地了40亿多点，完成了计划的4%，因为在很多城市租售比太低，即使保障性质的政府城投可以不考虑利润折旧，只需依靠租金收益来覆盖运营成本和贷款利息都非常艰难，这是政策落地难的原因，毕竟金融机构发放贷款要考虑风险，所以开发商想通过这个途径将存量土地消化的可能性基本为0，唯一可行的是政府针对长租公寓提供低价土地（建成的房子只能租不售），从而开发后的长租公寓通过专业化运营租金可以覆盖折旧、运营、利息、创造利润用于归还本金等。

去杠杆的过程就是这个样子，有息负债先升后降，因为去库存之前的合同负债建成交付需要消耗现金流，而销售的下降比较快暂时难以覆盖在建现金流和公开债务到期支出，需要新增部分有息负债，随着合同负债的下降，销售和在建现金流平衡后，有息负债就会慢慢下降了，2023年万科的应付工程款已经下降很多了。$万科A(SZ000002)$

主要是存量土储都是低价地，比如保利一千元的土储有千万平方，要开发至少得投入400-500亿，但是去化率太低，开发就是寻死。
唯一的活法就是拿优质土储。
这些存量土储不用考虑减值，价值还在，只是没有流动性
大家以为保利23年拿了许多土储，其实保利这种企业目前面临的是可开发土储太少了。所谓1350亿权益，全口径对应销售4000亿，不过一年周期而已

兄在上面的分析和统计是有问题的，关键在于：开发是滚动进行的，用货值统计，包括了近2年的新开工的在途货值。
比较科学的方法是：已完工开发产品（现房），观察其金额变动情况，2022年+13%。我估计，2023年+2%左右？这是在，真是的去库存，就是车位+滞销房屋+商办等。
业绩发布会信息，比较真实可靠啦：
这个比去年同期有下降的，我们的推货比去年少了一些。从结构看，我们的现房资源上半年去化了302个亿。这中间车位销售了8.3万个，销售金额71个亿。我们之前比较多的还是依赖于新推，但是我们今年上半年其实着重加强了对直销和库存项目的消化。把存量和增量期房和现房是有不同的转换要求的，当然也会有不同的绩效奖励制度。
（注：推盘量不够，主要原因是，2022年拿地强度太低，加大力度清理现房库存+成为，是正确的策略。而且，7-8月份，月均签约金额200多个亿，创近5年最低值。）
（注：2022年下半年，签约均价=1.59万/平方米，同比-4%左右。2023年上半年，签约均价=1.57万/平方米，同比-6%。这个统计很清楚，万科在2022年下半年启动“清理滞销现房库存+车位“等工作，持续至2023年上半年，结合业绩发布会反馈信息，这是事实。比较：龙湖和华润置地，直接把签约均价-10%，是相当明确的以价换量啦，万科还算克制，还好。）

恒兄最近研究很精细，感谢分享！
个人说一个见解：
大部分房企，现在处在一个尴尬的处境，就是存货可以慢慢去，债务可以有序展，但却没能力把存量土地储备做开发。
结果就是虽然缩表去库存有成效，但因为现金大量损失，最后只剩下债务和土地，信用和现金都没了，这些地成为沉没资产。
由于债务的存在，这些地用短期思路几乎无法解决：除非地价再次大涨撬动市场需求被其他人并购。
但是长期思路下，却能通过租赁开发贷、租赁经营贷做置换，把问题放到20年后（20年后由于货币超发可能已经不是问题了）。
目前来看，国家在选择后者，不希望短期大起大落了。
分割线。
当然，国家的愿望很多，但人生不如意十之八九，否则又怎么会有目前的困境呢？

兄在上面的分析和统计是有问题的，关键在于：开发是滚动进行的，用货值统计，包括了近2年的新开工的在途货值。
比较科学的方法是：已完工开发产品（现房），观察其金额变动情况，2022年+13%。我估计，2023年+2%左右？这是在，真是的去库存，就是车位+滞销房屋+商办等。
业绩发布会信息，比较真实可靠啦：
这个比去年同期有下降的，我们的推货比去年少了一些。从结构看，我们的现房资源上半年去化了302个亿。这中间车位销售了8.3万个，销售金额71个亿。我们之前比较多的还是依赖于新推，但是我们今年上半年其实着重加强了对直销和库存项目的消化。把存量和增量期房和现房是有不同的转换要求的，当然也会有不同的绩效奖励制度。
（注：推盘量不够，主要原因是，2022年拿地强度太低，加大力度清理现房库存+成为，是正确的策略。而且，7-8月份，月均签约金额200多个亿，创近5年最低值。）
（注：2022年下半年，签约均价=1.59万/平方米，同比-4%左右。2023年上半年，签约均价=1.57万/平方米，同比-6%。这个统计很清楚，万科在2022年下半年启动“清理滞销现房库存+车位“等工作，持续至2023年上半年，结合业绩发布会反馈信息，这是事实。比较：龙湖和华润置地，直接把签约均价-10%，是相当明确的以价换量啦，万科还算克制，还好。）

万科地都是远郊区，连杭州都卖不动，24年他暴雷是99％，这么高的负债谁都救不起。房价涨谁都压不住，同理跌起来\谁也接不起。跟融一样年底看到1元

有息负债越去越高，去杠杆失败的典型。

@持之以恒2010 想请教下恒兄，为何万科的应付比保利多那么多？接近1000亿，谢

拿地一千亿，销售一千亿是一回事吗？

研究那么多不如问一个里面的员工

回复@持之以恒2010: 你自己的结论就自相矛盾。房企拍地—预售款—交楼结算。唯一需要有息负债增加就拍地环节。万科在收缩拿地，拿地金额下降的情况下，有息负债继续增加，就是去杠杆失败的典型。

应该研究每个拍地的合同吧，土地出让合同对每块地有建设周期，到期进度赶不上，土地会被无条件收走。这是李嘉诚囤地后增加的一条。

21年下半年后拿地的开发商都是错的，除了杭州，上海，部分广州成都西安