领展最近几年扩张有些激进，疫情以来增加了两百多亿有息负债，有息净负债/经营现金流到7倍了，而且有息负债中38%是浮动利率，其余的大多本质也是floating，只不过做了interest rate swap，每年都有合约到期，整体定息债务平均年期也就三年左右，后续refinance利息开支会增加不少。为了维持信用评级，领展的投资需要暂停一段时间了，未来成长性会受到限制。
希慎目前net debt/ocf约8倍，但是去年高价投得铜锣湾用地，未来几年资本开支增加，有息负债和利息开支预计进一步增加，目前的分红有减少风险。
恒隆地产目前net debt/ocf约7.5倍，跟希慎一样资本开支远未见顶，净负债峰值可能在550-600亿之间，对应net debt/ocf 10-11倍，减少分红风险较高。
太古地产net debt/ocf不足3倍，有息负债84%是定息，平均到期时间也较长。虽然公司年初定下未来10年投资1000亿的规划，但是对太古的资金压力并非如投资额看着巨大。目前国内和东南亚新项目几乎全部与当地国资/东南亚当地企业合资，自有资金出资只会是总投资额的一定比例，估计在50%，其余会有当地政府为国资与太古的合资公司配套低息贷款，最近国内降息也有利合资公司争取更低利率。太古地产公司层面负债率仍然维持在低水平，新增负债更多体现在合资公司，待合资公司落成运营后以自身经营现金流逐步偿还项目贷款，就如成都太古里，兴业太古汇，前滩太古里。
这种开发模式有效利用当地政府和国资资源，除获得廉价融资，减少母公司负债的增加外，更重要是可以合理地价获得优良区位的商业用地，比如西安小雁塔景区、上海前滩、广州白鹅谭聚龙湾和正在洽谈的深圳香蜜湖。回顾太古在国内的发展路程，项目大多是合资形式，当地企业先拿到地再找上太古合作。北京成都太古里开放式街区的成功打造为地标后，太古地产成为超一线、核心新一线政府旗舰商业地产项目的合作方首选。这种核心竞争力是具有难以复制的护城河。
结合优秀区位和地段、项目设计和运营能力、低负债和资金成本，聚焦超一线城市的太古地产，是具有成长性与护城河，攻守兼备，港股中最好的物业收租股。