| 发布于: | 雪球 | 回复：11 | 喜欢：1 |
负债可控，现金流压力不大，信用评级不受影响。
假设未来5年总投资500亿，合资公司资本结构股本和借款1比1，母公司需要投入300亿，其余由合资融资，内地的合资公司有当地政府和国资，没有一点问题。300亿中125亿投到香港全资和合资项目，其余175亿投到内地和东南亚合资项目。
太古地产每年平均有约10-15亿股息后经营现金流盈余，5年是50-75亿，处置非核心资产和住宅开发销售款回笼50-100亿+ ，5年后净负债增加大约125-200亿，平均算相当于两年多的经营净现金流，有息净负债大约是5-6年经营现金流，仍然是一种收租股中最低的水平，也继续符合现有信用评级moody A2 6x net debt/ebitda的要求。我上面讲的经营现金流是扣除了息税等20多亿开支，定义比ebitda严格
谢谢！
老哥，最近我在想找点为未来yield突然上升做准备平替美债的东西 就把太古地产重新看起来了。。。看到你这句话突然想问个小白的问题。。。我用它的经营性现金流（直接从财报上搞的）减去每年的股息分配，我发现最近4年都cover不住啊，也就是说好像是最近几年是在拿处理非核心资产的钱支撑股息？ 我又另算了（从I/S角度）一个adjusted NOI（就是把FV adjustment调回来的earnings）发现每年大概能剩下个20亿。。。 我不知道这出现了啥问题 希望能点拨一下 谢谢！
国内和东南亚都是合资项目，700亿的投资，自有资金大约只需一半，约350亿，香港太古坊和太古广场项目出资比例高一点，自有资金总共600亿足够了。
中报待售物业和持作出售资产已经近百亿，发展中住宅项目至少也有百亿，每年分红后留存平均10亿，10年百亿，再从2733亿投资物业中处置300亿非核心资产就可轻松搞定千亿投资。
10年间如果recycle 10%就接近300亿，20%接近600亿。美国reits甚至有接近100% recycle的。
千亿投资计划对于一家三千多亿资产，以与国资地产旗舰合资为主，根本不算激进，负债在JV，也不会过度stretch母公司融资capacity，懂的自然懂，大可不必大惊小怪。