jiancai 的讨论

供大于需的时候，租金模型就会生效，因为发现不赚钱后，供给会萎缩。当需求大于供给的时候，租金模型就失效了，很多大城市就是这样。住房是刚需，供给有限的时候，由财富决定。

就现在这个租售比，我觉得短期（2、3）年房价会横盘。

[很赞]房子的流行性低，交易量少决定了相比高流动性资产，房子价格和价值相关性较弱。
我觉得二三线房价反映了一定未来预期，估值偏高，但不算是泡沫。毕竟不是所有人都可以去北上广，更低层级城市的人群会自发的向上一层次跃迁，但能从4、5线，7、8线跃迁到一线的人群，毕竟是少数。大部分人不是精英，常见的是农村（9、10线）到乡镇（7、8线），乡镇到县城（6、7线），县城到城区（4、5线），城区到省会（2、3线）。所以这些二三线就是地方的“北上广”。

香港，北京，上海，深圳，房价高，和供应不足有很大关系，租金完全没有影响到买家和卖家，假如租金有影响，那房价得跌到非常低才有影响，短时间根本看不到

可能就是供地不足，你看看房价高的，香港，北京，深圳，上海，住宅土地供应严重不足，香港曾经试过一次集中供地，房价跌成屎

人口肯定是重要指标，库存也是重要指标，房价涨也会推动房价涨

租金减去装修折旧，住宅的租金回报率就没法看了，低线城市倒挂都有可能

市场经济天生具有自发性、盲目性、滞后性，这时候就需要政府这只手来调节。另外，一线房价高昂背后有着中国经济具体的特点，如户籍制度（房子和城市资源挂钩，最具代表性的就是学区房），城市政策等级，98年才开始房改（历史因素）。所以，有时候我们很难相信这些现象：由于老公房的存在，上海、北京30%的房子没有卫生间（含热水和淋浴设备），深圳50%的人住在城中村（城市历史太短）。北上广50%的人没有当地户籍，可到了那里的人谁不愿意留在那里呢？而每年都有源源不断的年轻人涌进北上广，所以很残酷。只要北上广的需求一直饱满，房价会一直高昂。

租金模型是商用物业用的，住宅你都找不到用租金去定价的买家，卖家，为什么会有效呢？ 有住宅开发商按租金模型去拿地定价？ 有消费者按租金模型去买房？ 住宅得跌多少，租金回报率才能和银行理财比回报？

不认同，租金一定程度是房价的锚。就像房价最终是由经济基本面决定一样。
一个简单的例子：10年左右温州、杭州房价都为2万左右，租售比远低于利率水平。接下来5年温州、杭州房价不断下降。直至15年杭州房价重新走高，而温州房价却一直一蹶不振。背后反映的正是地方经济景气程度。杭州通过经济转型，抓住了互联网，房价也相应走高，迈向新高。温州房价花了近10年，仍旧在消化泡沫，仍旧没有达到10年的高点。
房租比太低，只能说明房价当前过高，当然情绪引发的泡沫除外。