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jiancai的热门讨论
为什么旗舰中档购物中心能拿到高档购物中心一样的租金

假如关注购物中心这个行业,可能会发现,国内大量旗舰平价商品购物中心,可以拿到和奢侈品购物中心差不多的租金 比如,华南地区租金最高的,并不是深圳的奢侈品项目华润深圳万象城,而是粤海投资的广州天河城,广州天河城楼面10.6万平方,2017年租金9.42亿,平方日租24.36元,开业时间是1996年。 ...查看全文

华润、大悦城、龙湖购物中心投资回报率分析比较 文章来源(中购联微信公众号) 判断一个持有型商业的资产价值最重要的指标毫无疑问是资产回报率,资产回报率同时由分子和分母决定。商业地产中无论是成本管控、招商运营还是资产管理都是围绕分子和分母做文章。 分母很好理解,是包含地价、建安和其...查看全文

REITS怎么达成复利

在2017年,我买入汇贤产业信托,买入均价3.05 买入原因很简单,我算了一个帐 这个计算的前提: 1未来每年都是分红每股0.2692 2每次分派之后,股价都涨到3.05,然后一直不涨 3分红后继续以3.05买入汇贤产业信托 4投入30.5万元,持有10万份 出现的情境是: 1十年之后,将持有25.28万份,市场价值77....查看全文

鄂武商低营收增长高利润增长的原因

百货行业,首先是产值,毛利没那么重要,费用成本控制重要 我截取了几家百货公司的毛利和费用结构,毛利润基本就是营收的扣点,其实扣率不一定重要,因为顶级品牌扣率可能不高,产值和坪效却特别大 这个表体现了明显的特征: 鄂武商极为明显的体现了低租赁费优势,这个优势的基础是鄂武商极高的自...查看全文

$恒隆地产(00101)$ 每次看恒隆的资料,都想喷它,主要是这老板太能写了,当然很多股东喜欢看,而且居然靠写文章,让很多股东认为恒隆是最牛的,这样也算了得啊! 今天看2011年年报,恒隆老板写道“去年九月底,本集團在西南地區的最大城市昆明購入其中一幅地點最佳的黃金地塊。該幅土地於六月首次...查看全文

$鄂武商A(SZ000501)$ 谈几句对鄂武商财报变化的看法 首先,近来财报的费用快速下降导致的净利润提升,确实是不可持续的 实际的情况,据我观察,并不是公司的费用支出在快速下降,而是公司之前的费用都是高估的,从2011年起,公司就多提费用,押到了流动负债里,然后从2014年开始逐渐释放这些“利...查看全文

大悦城地产核心基金的逻辑和一些交易细节

大悦城的扩张利用外部基金,暂时成立两个基金,一个核心基金(嘉实基金),一个并购基金,我先介绍一下核心基金的交易情况和逻辑(并购基金不确定的前瞻性内容会比较多,不太好说,空了我大概整理一下) 这种发展模式集中于境外,比如西蒙,西田,凯德,以凯德为例,看下图 大悦城和模式和凯德会...查看全文

华润置地的出租物业绝对不止472亿的估值,华润置地未来商业要分拆是500亿以下市值,我立马绝对重仓 新城同样的71.5亿的租金,就不值465亿 道理很简单,华润置地不算酒店,商业物业租金大概70亿港币,是30个出头项目创造的,30个项目,商管成本远低于100个项目的商管成本(实际继续分拆,华润前10名...查看全文

$大悦城地产(00207)$ 谈一下我对大悦城估值的看法(所有数字指的是人民币) 主要谈出租类业务 第一,最重要的是资产和负债的配比,大悦城是靠中粮集团的股东借款发展起来的,中粮集团实际投入并不多,按资本金投入,然后按重估后的净资产注入上市公司的,上市之后,中粮就撤走了股东贷款,大悦城...查看全文

海底捞,就看上市后估值了,只要它开店速度不透支生意强度,保持现在的上座率,客单价,排队情况,那赚钱太容易了,餐饮面临两个主要经营成本变动因素,租金和人工。 现在服务餐饮类主打的商业体越来越多,招商招海底捞基本是招商重要成果,这个前提是,租金根本没得谈,海底捞绝对挤压业主,当然...查看全文

集成灶大多比较丑,会影响橱柜外观的整体性,剔除这一个问题,集成灶优势很多,可以让出传统油烟机的位置,做成顶柜,集成灶的烟机离灶口近,所以油烟处理效果很不错,另外可以隐藏烟管,从清洁上,集成灶也比较简单,可以很轻松的拆洗,老式油烟机和灶具之前的墙上,油烟是重灾区,集成灶烟机口和...查看全文

$中国国贸(SH600007)$ 你怎么也有这种跌法?[笑]快快继续砸查看全文

零售并不全是硬碰硬比拼,举个很简单的例子,口红,美宝莲的卖109,MAC卖170,香奈儿卖310,那么,香奈儿的口红比MAC红,MAC又比美宝莲红?事实上,我估计没人能分的出来,某位女士涂的是什么口红。 但是,从包装上,大多人可能都能看的出来香奈儿是最贵的那一个,那美宝莲把包装做好,是不是就能...查看全文

$大悦城地产(00207)$ 网页链接 成都大悦城项目真的是下了功夫,因为地段不算很好,交通也不是很方便(没有地铁上盖,主要车行在环道内,被截断),但运营团队真是下了很大的功夫,包括重金修建环道的下穿,不时举办音乐活动,跳蚤铺子,为了吸引周边住户...查看全文

$世纪金花(00162)$ 西安skp幕墙接近尾声,可怜的南门金花半边围挡,另半边估计也快了(商户撤店),对门王府井gucci也没有重装,撤到skp,bv等等也应该要关王府井的门店,从现在流传的西安skp招商看,基本一统天下,别家只剩塌方了,这个项目商户应该能强过长沙九龙仓,所以大概率是2018最强,不说投...查看全文

所以,雅诗兰黛说你假你就假,难道雅诗兰黛不能说你卖的雅诗兰黛是假货么?那么谁还能鉴定? 一般不是专柜验货,这回是官方验货了[笑]查看全文

$鄂武商A(SZ000501)$ 对比了一下武商量贩和永辉的超市业务 从2013年到2016年4年,通过砍门店,裁员,重新谈租金,武商量贩把净利润从0.7亿增加到1.83亿 单店净利润从76万增加到235万 这几年,永辉的单店净利润是从218万到255万 武商量贩的目标是2020年没有亏损门店[吐血],当然它量贩扩张应该会很...查看全文

$鄂武商A(SZ000501)$ 看一些武汉的研究资料,分享两张图 武汉的城市中心分布,MALL城占据了最大城市主中心江汉路,接下来,就是用梦时代攻占中南和街道口次核心 武汉的商业,人口密度,容积率分部 江汉路之外,武昌的中南街道口,就是武汉商业的最高地查看全文

能拿到黄金地段,就是商业地产的核心能力,这个是运营能力+资本能力+公关能力等多种能力的综合体现,比如万达这种,是越来越难拿到黄金地段,最重要的原因就是它运营能力有缺陷,无法给地段更高的商业价值,同时这种地段的土地价格也不符合万达的商业回报率,同时,黄金地段少有匹配大量的散售物业...查看全文

什么叫做社会公允价值?[吐血]就是散售价值?商业综合体是用商业管理公司运营,统一业权的,没法散售公司就有成本营业收入首先有10%出头的营业税金附加然后有营业成本,各公司占比不同,总体租金越低,成本占比越高,包括折旧能源成本等等,物业重估的建筑物不折旧营业成本去掉之后,是三项费用,...查看全文

他的全部讨论

顾客到一个热门零售铺面买商品,销售店员会把话题转到她是贵族[吐血]查看全文

回复@不明真相的群众: 就像你说的,综合性商场越来越多,实际商场零售占比在降低,美陈一定是长期存在的行业,但你可以观察,现在旗舰购物中心国际商户越来越多,陈列技术含量越来越高,比如zara这种,实际它本身又是一个百货综合店,和传统服装店完全不同,它一个店就是全品类,男装女装折扣区,...查看全文

回复@HEALER_庄子: 单从项目数量,应该是华润置地,从销售额算,应该是九龙仓(已分拆)//@HEALER_庄子:回复@jiancai:那你告诉我所有的上市公司里面,有哪一家是在国内的奢侈品商场占比较高的?[大笑]查看全文

回复@熊出没才行动: 汇率波动也会影响海外代购市场,最近有些代购已经在涨价,人民币要贬值幅度大,估计对代购市场影响会比较大//@熊出没才行动:回复@jiancai:[献花花]解决就业更重要。销售和生产都在国内的话,损失反而没有那么大,奢侈品要出汇也多一个手续。查看全文

奢侈品销售回流—文章来源ft中文网多年来,中国消费者大规模在海外买奢侈品,首要的原因是价格。如今,奢侈品在国内外的价格差距越来越小。从官方到奢侈品公司,都在为此做出努力。 不久前,中国国务院常务会议发布通知,降低日用消费品进口关税,从7月1日起执行。 很多中国消费者喜爱的品牌会有所...查看全文

回复@Grando: 不用谢,多交流,我的看法只是个样本,不代表正确,生意远比我们能描述的复杂,所以,生意能做成的才少之又少,我们讨论一个成功的海底捞,实际有无数的火锅门店干不下去,其中的差异,即使我们真去做这个生意也不可能完全搞清楚了,不然,每个人通过努力就能做的出来海底捞,显然是...查看全文

回复@oasistill: 我的看法:新茶饮是全新品类,填补了空白,年轻人爱喝茶,但不爱喝苦的茶,喜茶提供了全新的品类,全新的门店风格,全新的场景,仅设计一项,喜茶就做到了前所未有,旗舰门店各有风格,现在喜茶最大的问题就是排队太长,体验差,他们已经从预约之类的方式在解决这个问题,什么叫新...查看全文

回复@云南老流氓: 不会,恒隆不至于烂尾,昆明和贵阳两个轻资产的大悦城之前是有烂尾风险的,业主搞不动了,但这两个物业突然业主都换成了碧桂园,现在进度应该又正常了,昆明大悦城应该12月开业,而且昆明螺蛳湾后续住宅之类开发,碧桂园和中粮应该会合作,具体是中粮地产去做还是大悦城去做我不...查看全文

回复@Grando: 据我的了解,恒隆武汉应该是2020年开业,有可能是4月底也可能是8月底,具体招商,第一,据我了解没有苹果直营店,规划可能放空了。第二,其它品牌到物业起来之后看品牌商的注册和招商信息,大品牌开店,提前就会在商铺注册网点,也会有招聘 恒隆招商情况我个人判断就是和摩尔城错位竞...查看全文

回复@oasistill: 传统商业,临街展示,物业产权分散,产生两个问题。1有展示面租金就高 2业主有很大可能毁约,经营不稳定 从物业缺陷上。1大多停车位不足,靠物业周边停车位,海底捞的客流,基本不够用 2轨道公共交通不便,不开车去也不方便 现在综合体里,业权集中,业主需要海底捞,可以接受长租...查看全文

回复@recmadan: 大众火锅就是底料,蘸料,食材,底料和蘸料决定了味道,食材新鲜就可以了,最终味道大多都会被底料和蘸料味道掩盖,只会保留口感,吃火锅就是去吃那个底料蘸料味道的,很多人喜欢火锅的那个气味,当然火锅不是天天吃,海底捞也不是开的到处都是[滴汗],以中国的城市人口密度,海底...查看全文

回复@unite_zhao: 从现在看,火锅是个很特殊的中餐品类,海底捞也排队排了很多年,几乎我们所有人,对不理解的事情,第一反应总是用主观经验去简单抽象判断一个生意,但这解释不了复杂的现实,当然,海底捞也算个超现实的企业//@unite_zhao:回复@jiancai:我一直很警惕餐饮业:客户的口味宜变。。。...查看全文

回复@北行纪: 关于食品安全,海底捞自己的看法是这样的 “海底捞可能有两种死法:一种是管理出问题,如果发生,死亡过程可能持续数月乃至上年;第二种是食品安全出问题,一旦发生,海底捞可能明天就会关门,生死攸关。我们明白,抓好食品安全这条路虽然曲折而艰辛,但不会白走。”//@北行纪:回复@j...查看全文

回复@StarringLu: 现在中餐连锁类的,西贝还不错,但和海底捞应该差距还大,其它公司没看到和海底捞有同样品牌强度的,海底捞出来开店,商务条款基本是海底捞开价,要求也大胆开,比如,我要24小时营业,给我准备相应客梯,再比如,我顾客多,要给我很近的厕所,我顾客多,需要给我宽的走道,我顾...查看全文

我和朋友详细聊过餐饮行业难点,他给我说最难的就是管人,餐饮除了菜品就是服务业,员工管理非常困难,因为人都是有个性的,而且薪资没有竞争力的情况下,员工都待不住,稍有不慎就大面积离职,要不就是消极怠工,切肉的不好好切,后厨出品不佳,餐厅服务不到位,客户满意度低,店长不上心,后厨和...查看全文

忘了说我另外一个做餐饮朋友的样本,它开在海底捞对门,也是类似火锅的品类,至少在开业前半年,他们的情况是,海底捞排队排的吃不上,顾客就会有一些到他这里来吃,结果,他这里也天天排队[滴汗]//@jiancai:回复@StarringLu:海底捞,就看上市后估值了,只要它开店速度不透支生意强度,保持现在的...查看全文

海底捞,就看上市后估值了,只要它开店速度不透支生意强度,保持现在的上座率,客单价,排队情况,那赚钱太容易了,餐饮面临两个主要经营成本变动因素,租金和人工。 现在服务餐饮类主打的商业体越来越多,招商招海底捞基本是招商重要成果,这个前提是,租金根本没得谈,海底捞绝对挤压业主,当然...查看全文

《reits房地产投资信托基金》,《reits分析与投资指南》,《中国reits操作手册》《REITs:颠覆传统地产的金融模式》书店和网上都有卖,我觉得reits从产品原理来说,是很简单的,抵押类reits实际还是债权,权益类reits和股票很像,和股票区别就是,要把现金流分掉,因为出租业务现金流可支配性很强...查看全文

我刚打赏了这个帖子 ¥10,也推荐给你。//@坚信价值:回复@私募之战-风云再起:如何做绝对回报投资[害羞]查看全文

投资港股的,或者对港股有兴趣的,可以看一下这本书:巴曙松《打造人民币离岸产品中心》网页链接(这里有书的介绍和购买链接)查看全文

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