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jiancai回复的提问

非常钦佩师兄在商业行业的见识。请教香港百盛还有救吗?持有的商业物业有多少价值,毛估估。烟屁股?查看全文

jiancai的热门讨论
为什么旗舰中档购物中心能拿到高档购物中心一样的租金

假如关注购物中心这个行业,可能会发现,国内大量旗舰平价商品购物中心,可以拿到和奢侈品购物中心差不多的租金 比如,华南地区租金最高的,并不是深圳的奢侈品项目华润深圳万象城,而是粤海投资的广州天河城,广州天河城楼面10.6万平方,2017年租金9.42亿,平方日租24.36元,开业时间是1996年。 ...查看全文

华润、大悦城、龙湖购物中心投资回报率分析比较 文章来源(中购联微信公众号) 判断一个持有型商业的资产价值最重要的指标毫无疑问是资产回报率,资产回报率同时由分子和分母决定。商业地产中无论是成本管控、招商运营还是资产管理都是围绕分子和分母做文章。 分母很好理解,是包含地价、建安和其...查看全文

REITS怎么达成复利

在2017年,我买入汇贤产业信托,买入均价3.05 买入原因很简单,我算了一个帐 这个计算的前提: 1未来每年都是分红每股0.2692 2每次分派之后,股价都涨到3.05,然后一直不涨 3分红后继续以3.05买入汇贤产业信托 4投入30.5万元,持有10万份 出现的情境是: 1十年之后,将持有25.28万份,市场价值77....查看全文

一、香港的房子为什么那么贵?! 对笔者提出的这个老套而又敏感的问题,施先生并无回避,亦无玄谈,而是扎扎实实列出了几条你似乎早有感觉但又不愿承认的原因。 施永青说,很多人觉得香港房价高,是因为香港人平均收入的增加并没有与房价的上涨同步。但房价对应的是用家,而不是所有居民的购买力。...查看全文

我的估值看法是这样的,用租金管理费收入的息税前利润,然后减去财务支出,不用扣所得税,然后给这个所得税前利润一个合理的心理估值。 我说这个利润是要减掉物业重估影响的。 我告诉你一个干货,就是香港的商业地产持有者和内地商业地产持有者财报是有重大结构差异的,很多内地开发商,商业地产部...查看全文

鄂武商低营收增长高利润增长的原因

百货行业,首先是产值,毛利没那么重要,费用成本控制重要 我截取了几家百货公司的毛利和费用结构,毛利润基本就是营收的扣点,其实扣率不一定重要,因为顶级品牌扣率可能不高,产值和坪效却特别大 这个表体现了明显的特征: 鄂武商极为明显的体现了低租赁费优势,这个优势的基础是鄂武商极高的自...查看全文

$海底捞(06862)$ 看有人发说海底捞租金造假,怎么这么低,这个我以前说过,是它能消化不良面积 我以青岛为例,发几张图 第一个青岛中路店,在顶层6楼,吃掉了整个北部的面积,这就意味着不用分割商铺,不用走道,海底捞一次把面积利用了,顶楼本身租金就很低,这个楼层还有会员中心,这种东西一分...查看全文

出厂价120[捂脸]查看全文

最近简单对比了一下几个女装企业数据,有几个观察。 高档女装是特别依赖传统渠道的一个品类,我理解,是顶级消费群体稳固的在顶尖的百货和购物中心消费高档女装,然后反馈到商业项目,特别重视这个品类,给了这个品类较好的展示资源,而且这个品类品牌强度低,可以给商业项目较高的租金和扣率,是...查看全文

大悦城地产核心基金的逻辑和一些交易细节

大悦城的扩张利用外部基金,暂时成立两个基金,一个核心基金(嘉实基金),一个并购基金,我先介绍一下核心基金的交易情况和逻辑(并购基金不确定的前瞻性内容会比较多,不太好说,空了我大概整理一下) 这种发展模式集中于境外,比如西蒙,西田,凯德,以凯德为例,看下图 大悦城和模式和凯德会...查看全文

$哈尼斯品牌服装(HBI)$ 1.杭州大厦,2017年9月13日开业 2.深圳万象天地,2017年9月27日开业 3.西安中大国际商业中心,2017年12月9日开业 4.哈尔滨松雷南岗中心,2017年12月15日开业 5.杭州远洋乐提港,2017年12月30日开业 6.宁波明州里,2018年1月5日开业 7.天津银河国际购物中心,2018年4月21日开...查看全文

$江南布衣(03306)$ 有个问题我不太理解,江南布衣为什么线上毛利会比线下自营店低约10%? 2018年是62.9%,2017年是48.3%? 是因为线上正价商品销量低,然后折扣款卖的多,所以毛利低?查看全文

$中国电影(SH600977)$ 一直没注意,这变态现在屯了85亿现金,有息负债是0 全是各种占款[吐血]查看全文

大多人对海底捞这种餐饮的管理密度没有了解,我之前认真看过一段时间海底捞公开披露的管理公告,简直让我叹为观止,它不是全部问题都披露,是每月选择披露15起,在微信公众号公开的,每个人都能看到 首页就是警告 “海底捞可能有两种死法:一种是管理出问题,如果发生,死亡过程可能持续数月乃至...查看全文

$老板电器(SZ002508)$ 这下跌,好高的效率[吐血]查看全文

海底捞,就看上市后估值了,只要它开店速度不透支生意强度,保持现在的上座率,客单价,排队情况,那赚钱太容易了,餐饮面临两个主要经营成本变动因素,租金和人工。 现在服务餐饮类主打的商业体越来越多,招商招海底捞基本是招商重要成果,这个前提是,租金根本没得谈,海底捞绝对挤压业主,当然...查看全文

集成灶大多比较丑,会影响橱柜外观的整体性,剔除这一个问题,集成灶优势很多,可以让出传统油烟机的位置,做成顶柜,集成灶的烟机离灶口近,所以油烟处理效果很不错,另外可以隐藏烟管,从清洁上,集成灶也比较简单,可以很轻松的拆洗,老式油烟机和灶具之前的墙上,油烟是重灾区,集成灶烟机口和...查看全文

中街商圈,皇城恒隆的主要对手是兴隆大家庭,还有稍远一点的沈阳大悦城,陈老板又在吹牛了, 它挑了两个年代久远的烂项目对比,沈阳大悦城2017年租金2.08亿,2018年上半年租金增长10%,比皇城恒隆或者市府恒隆租金都要高,沈阳大悦城造价20亿。 全沈阳,最强的是沈阳万象城,应该年租金在5亿人民币...查看全文

$太古地产(01972)$ 分享一个商业地产旗舰,成都太古里的租户指引文件,因为文件页数太多,我只贴一部分 慢工出细活,太古是行业出类拔萃的开发运营企业 规划事无巨细,从照明,绿化,到店招,装修的指引,比例的说明,加上来的租户都是顶尖的,所以,最终才能体现高品质的商业项目查看全文

$中国国贸(SH600007)$ 你怎么也有这种跌法?[笑]快快继续砸查看全文

他的全部讨论

回复@心怀敬畏与感激: 美团现在的量是有大量商户满减活动的,就是比堂食便宜,美团给部分商户是有补贴的,没补贴很多商户就不玩了,现在满减活动在下降,最夸张时候,满减活动有的商户几乎没有利润。 我详细问了一下人工的问题,外卖单峰值需要加后厨的加工人工,时点和堂食是重叠的,再就是需要打...查看全文

CBO:在过去的近一年时间里,京东美妆的品牌布局颇为迅速。接下来,京东美妆在高端、大众美妆领域分别还有着什么样的规划? 王滔:高端美妆我们会继续快速加大力度,因为国内高端美妆需求的旺盛是肉眼可见的,但同时我们还会留意“小而美”品牌。像我上周才从以色列考察回来,中东好几个国家的美...查看全文

回复@坑啊: 2018年中国轨道交通运营里程排行榜 查看图片//@坑啊:回复@jiancai:好想看看2018年的排名查看全文

还有一张图是中国城市地铁客流强度的图,这个是按日计算的,不能代表以年为单位的强度,再就是运营里程还在不停变化 查看图片查看全文

近10年多个城市轨道交通的变化查看全文

回复@向阳2009: 所有公司的所有海淘,我建议都不要买,包括直营的,真假无所谓的话可以买//@向阳2009:回复@jiancai:亚马逊上假货多吗?天天给我推这货查看全文

回复@重放异彩: 街上基本都是假的,淘宝销量最大的我估计都是假货,官方直营天猫店,正价商品基本卖不出去,销量都是商场来的//@重放异彩:回复@jiancai:champion通街都是穿着戴着的,难道是请水军穿衣服在市中心来回走动[为什么][捂脸]查看全文

回复@大灰狼律师: 我发文章,大家都说排队是假的[捂脸],靠假排队批量进中国顶尖一批物业是不可能的,他们三季度开的店质量太高了,都是大客流项目,西安赛格首日销售80万,我上次问月销售额200万。 德基日销100万连续很多天。当然最爆炸的是三里屯太古里,销量我不知道。 这些商场都是靠业绩说话...查看全文

回复@伯阳: 客流密度不一样,西田是世界顶级的运营商,它澳大利亚和新西兰的平米客流每年是138人,大悦城是218人,澳大利亚400万人就是最大城市,中国未来过千万人口的城市最起码有十几个,而且从居住密度上,中国的城市主城区,感觉上来看,容积率也高的多,加上地铁的快速建设,中国的顶级商业客...查看全文

欧洲购物中心面积和成功率的关系查看全文

去年用的最爽的是医院挂号充值,还有餐厅点餐,可惜微信地铁和公交卡的入口比较深,还没用习惯。查看全文

记错了,固定工资是77万(周鵬先生根據持續聘用合約受聘為本公司總經理,周鵬先生享有人民幣770,000元的年薪及按其表現及本公司實現該年目標達成率發放之酌情獎金)//@jiancai:回复@黄河游泳1029:这个我不太了解,没发现管理层持有股份,应该也没有股权激励,工资好像也比较低,总经理好像就100多...查看全文

这个我不太了解,没发现管理层持有股份,应该也没有股权激励,工资好像也比较低,总经理好像就100多万人民币工资(不过他应该不止任职这一个公司)查看全文

你去小寨赛格看一下,就刷新认知了,赛格客流应该是全国前三,地铁层人多到体验很差。 西安大悦城搞不好首年会过2000万客流(开业第一个月客流特别强劲),有一定几率成为大悦城客流最高的项目[捂脸],2018年,朝阳大悦城客流大概2500万,是大悦城客流最高的项目查看全文

回复@neng: 天猫是给品牌商增加覆盖的,传统大品牌在中国覆盖不足,天猫是全国市场,美团饿了么还是区域物理范围内的重新分配,并没有变出来更多的嘴//@neng:回复@jiancai:美团外卖、饿了么,会是餐饮业再洗牌再平衡的一个漫长过程。天猫这良好的状态,也是零售业线上线下洗牌后平衡后的一个结果[...查看全文

回复@水皮江鸟: 我刚打赏了这条评论 ¥6.00,也推荐给你。是个不错的说法,细节还可以根据实际案例再探讨,做餐饮生意的可以再聊聊?//@水皮江鸟:回复@jiancai:按照2018中国餐饮业年度报告,正餐商户平均毛利率是56%,净利率6.8%,其中人力和房租的成本各占22.1%、8.8%。后厨和前店人员按1:1算,前...查看全文

物业的独立,和开发的分割,释放了开发部分的风险,直接做持有阶段,不用承担开发负债,这导致财务成本可以做到很低,凯德,领展和汇贤都是2%出头的财务开支,这导致很好加财务杠杆,随便买都是正向的杠杆,就衍生出来并购出价能力比较强,同样物业价格,低财务成本的就是回报高,这是天生的优势(...查看全文

回复@凯哥: 餐饮是个服务业,增加的生意都需要人工来完成,外卖也需要人来做,虽然顾客掏的钱一样,但是商户收的少了,增加的工人工资不会减,想赚钱,只能从商品上想办法,这是个死循环,餐饮人工开支是真的很大//@凯哥:回复@jiancai:应该是,每份食品的量少了,要吃饱就得多点,客单价也就提高了查看全文

搜房,汽车之家都是这上边出了问题,互联网不是万能药,信息分发互联网是绝对先进的,但不能破了生意局,硬把别人的钱挤成你的,要是靠硬宰商户,那就是考验你真实壁垒的时候,商户能不能迁徙走//@jiancai:回复@pegcap:一个商业模式能不能健康发展,要看各个链条的摩擦成本,一旦有一环阻力过大,...查看全文

一个商业模式能不能健康发展,要看各个链条的摩擦成本,一旦有一环阻力过大,就走不下去。 比如,从商户的角度,我看好天猫商城,不看好美团和饿了么的外卖,道理非常简单,品牌商品的产品价格设定,本来就是按线下15-20%的场租率来定的,天猫只扣大概5%,同样价格下,天猫卖利润更高,品牌方当然...查看全文

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