【珍珠蒙尘】
珍珠蒙尘暂无光，土中暗藏惊世妆，娇媚不画透真趣，俗睸不识挂秋霜。
这几年的地产天雷滚滚，连浓眉大眼的某科都风雨飘摇……
而新城至今为止，保持6年经营性现金流为正。
同时，21-23年减少了697亿的债务，截止2023.12.31有息负债剩下571亿，融资利率降为6.2%，大约利息一年为35亿。
不过，新无远虑，城有近忧，2023年报的现金短债比仅为0.92，还被会所出具了非标审计报告，提示投资风险。
虽然这只是一个预警提示，不过侧面说明资金很紧。
住宅方面，今年销售759，连续几年下滑中，相比2022年减少了35%。不过销售面积下滑的程度远没有销售金额那么多，下滑19%。两者的差异，在于2023年销售均价仅为7843元，结论就是新城依然处于苟活状态。
个人最关注的是吾悦广场。2023年可出租面积912万平方，21-23分别增加171万、84万、116万，增长强劲。
2023年商业收入113亿，增长了13%。预计2024年商业收入能达到128亿，大约增长13%。详见《吾悦广场商业收入预测（2024年度）》网页链接。
从上图看出，今年坪效没有增长，还略微下滑。而投资性房地产仅增加34亿元，其中公允价值变动仅0.6亿，近年来最低。而商业收入/投资性房地产的收益率上涨到9.47%，看起来蛮好。
出租率方面，2021：97.64%，2022：95.15%，2023：96.48%。而2024年第一季度为：96.86%，貌似吾悦的消费在恢复，具体待后面几个季度数据再验证。
截止2023.12，已经开业的广场161个，其中轻资产20，重资产141个（2023年开业15家重资产），在建及已开业总的有198个，预计2024新开业12家。
剩下25家，能不能在2025年多数都开？有谁知道的，评论区说说吧。
到2023，10000股的新城Ａ，大约拥有吾悦40平方，5*8米的格局，每年租金4.8万，这样一个店面值多少钱？价值判断各有不同，不过相同的是1万股新城，买入价8.38万，性价比一眼可见。
结尾看下比较遗憾的分红，连续三年列零了，希望事不过三。
2024.4.12，$新城控股(SH601155)$ 股价8.38元，市值189亿，2024年商业收入预计128亿，净利润50亿，大约4年不到就足够189亿了。
可惜新城还有住宅，且住宅的估值是负数。目前的市场，吾悦按照10ＰＥ估计，价值500亿，这样算，住宅的市场估值是-311亿！