市场行情：3 月光大地产物管板块指数-4.7%，1-3 月累计-6.7%指数：2023 年3 月，光大地产AH 物管板块指数单月涨跌幅为-4.7%，跑输沪深300 指数4.2pct.，跑输恒生指数7.8pct.，跑输恒生港股通指数6.6pct.；2023 年1-3 月累计涨跌幅为-6.7%，跑输沪深300 指数11.3pct.，跑输恒生指数9.8pct.，跑输恒生港股通指数9.3pct.。
个股：本月平均涨跌幅为-6.5%；涨跌幅前列为：融创服务（7.0%）、中海物业（4.8%）、保利物业（1.2%）、建发物业（-0.8%）、金茂服务（-1.0%）。
港股通：本月港股通持股比例变化：雅生活服务（+2.17 pct）、绿城服务（+0.94pct）、保利物业（+0.38 pct）、金科服务（+0.22 pct）、建业新生活（+0.14pct）；2023 年1-3 月变化：绿城服务（+1.95pct.）、雅生活服务（+1.66pct.）、世茂服务（+1.57pct.）、金科服务（+1.12pct.）、新城悦服务（+0.98pct.）。
估值：截至3 月31 日，样本股2023 年的WIND 一致预测PE 估值范围从3 到29，均值约为13； 2024 年一致预测PE 估值范围从2 到23，均值约为10。
行业动态跟踪：中央推进政府采购物业服务质量标准建设；江苏加强物业管理价格监督，宁波实施专项维修资金新管理办法
中央：财政部组织起草《物业管理服务政府采购需求标准（办公楼类）（征求意见稿）》，列明多条服务质量标准。地方：江苏加强物业管理中的价格监管，宁波规定专项维修资金交存标准为房屋建安工程每平米建面平均造价的5%至8%。
重点企业动态跟踪：重点公司完成2022 年度业绩披露截至2023 年3 月31 日，重点公司完成2022 年度业绩披露，国企物管如金茂服务（营收yoy+61%，归母净利润yoy+89%）、建发物业（营收yoy+47%，归母净利润yoy+55%）增速较快，中海物业、保利物业等保持稳健增长；物管整体发展向好。
投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线：
1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云、新大正。
3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业，建议关注保利物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。
来源：[光大证券股份有限公司 何缅南] 日期：2023-04-04