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市场行情：12 月光大地产物管板块指数上涨4.4%，全年累计下跌28.1%指数：2022 年12 月，光大地产AH 物管板块指数单月涨跌幅为4.4%，跑赢沪深300 指数3.9pct.，跑输恒生指数2.0pct.，跑输恒生港股通指数1.8pct.；2022年1-12 月，光大地产AH 物管板块指数累计涨跌幅为-28.1%，跑输沪深300指数6.4pct.，跑输恒生指数12.6pct.，跑输恒生港股通指数11.2pct.。
个股：本月平均涨跌幅为2.3%；涨跌幅前列为：融创服务（31.3%）、金茂服务（12.7%）、越秀服务（11.4%）、新城悦服务（7.6%）、华润万象生活（7.3%）。
港股通：本月持股比例变化：雅生活服务（+4.57pct.）、旭辉永升服务（+1.61pct.）、金科服务（+0.92pct.）、世茂服务（+0.63pct.）、绿城服务（+0.34pct.）。
1-12 月持股比例变化：雅生活服务（+17.90 pct.）、世茂服务（+12.56 pct.）、融创服务（+12.55 pct.）、旭辉永升服务（+11.05 pct.）、金科服务（+8.19 pct.）。
行业动态跟踪：中共中央强调积极发展服务消费，推动家政进社区中央：中共中央表示，要积极发展服务消费，增加养老育幼服务消费，推动家政服务提质扩容，支持家政、养老、托幼、物业等业态融合创新；国家发改委等11 部门提出，鼓励家政企业与社区托育、养老服务等机构合作，促进居家养老、育幼和社区助餐等服务融合创新。到2025 年，全国基本实现社区家政服务能力全覆盖。地方：北京推进城市更新工作；湖南对居家养老助餐服务给予适当补贴，并纳入财政预算；多地发文促进物业管理服务规范有序。
重点企业动态跟踪：招商积余推进重资产分离，润华生活服务、众安智慧生活服务拟全球发售股份
12 月5 日，招商积余筹划出售原中航地产遗留项目，加快推进公司资产轻重分离；12 月30 日，润华生活服务拟全球发售7500 万股股份，每股2.00 港元；众安智慧生活服务拟全球发售1.27 亿股股份，每股1.38 -1.78 港元；华润万象生活等与关联方签订关联交易协议。12 月30 日，越秀服务董事会决议批准一份股票期权计划，金科服务采纳H 股奖励计划。
投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线：
1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云。
3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。
来源：[光大证券股份有限公司 何缅南] 日期：2023-01-03