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市场行情：本月光大地产AH 物管板块指数上涨58.7%指数：2022 年11 月，光大地产AH 物管板块指数单月涨跌幅为58.7%，跑赢沪深300 指数48.9pct.，跑赢恒生指数32.1pct.，跑赢恒生港股通指数31.8pct.；2022 年1-11 月，光大地产AH 物管板块指数累计涨跌幅为-31.1%，跑输沪深300 指数9.1pct.，跑输恒生指数10.6pct.，跑输恒生港股通指数9.3pct.。
个股：本月平均涨跌幅为80%；涨跌幅前列为：碧桂园服务（178.7%）、旭辉永升服务（160.7%）、新城悦服务（137.5%）、融创服务（131.9%）、世茂服务（115.9%）。
港股通：本月持股比例变化：雅生活服务（+3.39pct.）、金科服务（+2.67pct.）、旭辉永升服务（+2.54pct.）、碧桂园服务（+2.15pct.）、融创服务（+0.80pct.）。
1-11 月持股比例变化：雅生活服务（+13.33 pct.）、融创服务（+12.30 pct.）、世茂服务（+11.93 pct.）、旭辉永升服务（+9.43 pct.）、金科服务（+7.27 pct.）。
行业动态跟踪：中央出台更积极的支持地产融资措施，多地促进物管有序发展中央：市场监督总局等推进完整社区建设、提升物业服务质量；交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭”）；证监会表示，要积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，在股权融资方面调整优化5 项措施。地方：浙江推进“居家+社区机构+智慧养老”养老模式；《北京市老旧小区改造工作改革方案》提出加快推进老旧小区改造，改善人居环境，满足人民群众对美好生活的需要；多地发文促进物业管理服务规范有序。
重点企业动态跟踪：华润万象生活被纳入恒指，万物云拟实施股份全流通华润万象生活被纳入恒生指数成份股，12 月5 日生效；11 月9 日，碧桂园服务以2.33 亿港元收购合富辉煌集团21.47%股份，万物云拟将股东持有的公司7.20 亿股内资股与3.3 亿股非上市外资股转换为H 股，并在联交所主板上市流通；保利物业、建发物业、越秀服务等与关联方签订关联交易协议。
投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线：
1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云。
3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。
来源：[光大证券股份有限公司 何缅南] 日期：2022-12-02