2016年的最后一天，深圳万人体育馆，罗振宇的跨年演讲，让“热带雨林”成为年度热词，王石作为演讲嘉宾，英雄归来，携击退宝能之势，笑谈哈佛访学趣闻，布道终身学习。此后，郁亮发布万科版的 “热带雨林”计划，万科近3年最大的转型，由此拉开，除地产主营业务外，万科陆续开拓了七大业务，分别是：1.万科物业、2.印力地产（商业地产）、3.万纬物流、4.万科长租公寓（泊寓）、5.万科养老（南方区域万颐、北方区域随园/怡园/嘉园）、6.万科教育(德英乐教育/梅沙教育)、7万科冰雪业务（松花湖/石景山）等，兜兜转转，万科又重新回到多元化的轨道上来。遍观2018年报及2019半年报，除地产和物业单独列示外，万科养老、教育及冰雪等业务，虽是朝阳行业，坐拥万亿蓝海，但目前尚处于业务培育初期，形成战斗力并对营收有所贡献，尚需时日。个人判断，5年内，住宅开发仍是公司发展主航道，不可偏离；但为未来发展计，物业、商业地产、物流仓储、长租公寓为重中之重，此四类业务，全部做成，王冠可戴，一二做成，万亿可期。
一． 地产业务
2018年度行业整体销售面积17亿平米，销售规模15万亿，万科占比4%，龙头效应下，TOP房企市占率不断提升，预期万科未来市占比持续提升至10%甚至更高。
按王石的说法，好公司都是一句话能说清楚的，比如卖饮料的可口可乐，卖日用品的宝洁，为中产阶级提供住宅的万科。但世易时移，2014年左右，市面上已经很难拿到一块干净的纯住宅用地，万科遂转型为“城市配套服务商”，2018年进一步迭代为“城市建设与服务提供商”。截止2018年底，万科已进入国内70个一二线核心城市，销售额6069亿，营收2976亿，净利润337亿。其中地产业务占整体营收的96%。
万科地产产品体系主要包括1.TOP系列高端住宅，属于高级城市住宅/豪宅，如万科十七英里、万科天琴湾、万科西山庭院等；2.GOLDEN系列城市住宅，一般居于城市中央的楼盘，包括万科金域华府、万科金色城市等；3.万科TOWN系列郊区住宅，价格比较亲民,比如万科四季花城等；4.万科CITY系列城郊住宅，一般处于城市非中心地带,比如万科城等。根据年报列示，对应的产品命名主要包括：1.万科翡翠系；2.万科金域系；3.万科金色系；4.万科城；5.万科中心；6.万科广场；7.海港城；8.万科臻系列； 9.万科城市之光等。
近两年，因为房价高企，民众鼎沸，坊间闾里，看衰地产者众，看衰万科者众，近有安邦宝能减持压力，远有房住不炒政策施压，人人皆曰“地惨股”。但是，窃以为，只要城市化大方向不变，2018年我国城镇化率为60%，按照每年1%的速度， 距离发达国家70%-80%的城市化率仍有十数年时间，这意味着城市人口较目前仍会增加四亿上下，这个是未来行业稳定发展的基石和基本逻辑，未来行业销售额稳定在15万亿-20万亿之间也基本可期，大型房企凭借其过硬的品牌、低成本融资能力及开发建设管控能力，强者恒强效应下，头部公司如万碧恒的市场占有率将稳步提升，截止2018年底TOP3市占率12.6%，未来预期达到30%以上的市占率。新加坡区区之地，尚能走出凯德置地和普洛斯（物流仓储），香港弹丸之地，也孕育了新鸿基、和黄、新世界及九龙仓，美国早期的DR Horton、Lennar、Pulte、Centex等四大住宅开发商风光不再，但近两年仍有西蒙地产和Tanger两大商业地产巨头崛起。如郁亮所言，没有成功的企业，只有时代的企业，上承国家房住不炒政策，下应民众日益增长的房屋改善需求，则国内地产公司未来十数年的增长稳定可期。
从业绩看,龙头地产公司未来两三年销售及营收确认基本是明牌，TOP3的万科碧桂园恒大，两年内，也就是2020年的销售额基本确定会集体跨过7000亿，净利润率取10%则达到700亿量级左右，体现在财报上的营收确认大概在2022年左右，也就是3年内，届时如果按照20180124万科近两年高点的16.63倍PE估算，市值会冲破万亿；当然，考虑市场对地产股的悲观预期，假设到时市场仍旧给予龙头地产9倍PE的低估估值，TOP3的市值也在6300亿以上，较现在至少仍可翻倍，综上述，目前万科股价严重低估，3年内大概率会冲破50元，立此为证，后续观察。
二． 万科物业
2018年，物业管理全行业管理面积211亿平米，而2012年行业规模只是140亿平米，2018当年增速约8.2%,全行业营收6600亿，万科物业营收98亿，营收占比1.5%，近年来，地产行业步入“白银时代”，物业管理却因为轻资产、现金流稳定、估值高企而成为香饽饽。随着碧桂园服务（HK06098）、中海物业（HK02669）、绿城服务（HK02869）、彩生活（HK01778）等领先物业公司在港股上市，估值大翻身，通过股权收购等手段逐步扩大物业管理面积及市场占有率，2014-2017年，物业行业TOP10市场份额从19.5%提升至32.4%，彩生活（HK01778）等公司更是甫一上市，市值即超越母公司整体市值，一时间，物业公司脱离地产“爸爸”怀抱，投奔港股市场，蔚然成风。
近两年，万科物业有如下几个看点：
其一，2019年营收破百亿，保持国内第一，对比绿城服务、碧桂园服务、中海物业、彩生活分别为67.10亿元、46.75亿元、36.47亿元、36.13亿元；
二，将经纪业务统一整合为朴邻，做大做强万科中介业务，目前朴邻聚焦万科物业服务的小区，并在此基础上衍生出房屋二次装修业务，为资产全周期服务开拓了重要的市场渠道；
其三，主动出击，承接非万科开发物业楼宇， “非万科”开发的物业占万科物业服务份额已经过半；
其四，商办等物业服务占比35%左右。在非住宅领域中最重要的发展得益于这些大客户对于万科物业的选择，包括腾讯、华为、今日头条、阿里、蚂蚁金服、小米等国内领先公司均选择万科物业。
前两天，有雪球球友提问，地产行业都在裁人，为何万科反而增加了7千人，原因就在于万科物业这头进击的雄狮。考察万科员工构成，对比2018年报及2019中报，房地产开发一直维持在1.2万人，物业则从8万增长到8.7万。
尽管郁亮和朱保全近两年数次辟谣说万科物业近期无上市计划，但在诸多新业务中，万科物业首发上市的可能性仍比较大，万科物业从营收看是仅次于地产主业的第二大业务，2018营收98亿，2019H1营收53亿，同比增长27%，截止2018年12月底，万科物业坚持住宅商企两翼齐飞，布局国内83个大中城市，住宅项目2209个，服务500万家庭，1200万人口，商企项目635个，管理合同面积5.3亿平米。其对标的北美第一大物业运营商First Services，业务遍布美国24州及加拿大3省，美国占有率8%，市值43亿美金。国内可以参照的公司是目前港股物业服务龙头碧桂园服务（HK6098），2018年营收46.7亿，净利润9.34亿；2019H1营收35.1亿，净利润8.1亿，管理面积1.8亿平米，预期全年营收超过70亿，当前市值566亿(20190925日)。如万科物业继续保持20%以上增长率，未来5年内营收破200亿，国内市场占有率达到3%，鉴于市场给予物业股的估值较地产主业更高，参照碧桂园服务（HK06098）当前35倍PE估值，万科物业200亿的营收预计对应50亿以上的净利润，拆分后单独市值在1700亿+量级，而近期万科整体市值不过3000亿左右，成长空间巨大
三． 印力地产
印力地产成立于2003年，前身为深国投商置，专注于国内购物中心投资、开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域全价值链。2016年11月万科收购印力地产，强强联合后，印力总裁丁力业表示：“不但要数一数二，还要领先领跑”，印力地产开始进入收购及发展快车道，布局北京、上海、杭州、广深、武汉、西安的六大核心城市区域。2018年1月，万科联合印力作价83亿收购凯德在国内的20个商场。两年过去，以管理面积计，印力已成为国内仅次于万达的商业地产运营商。
王健林说过，“再过几年，万达租金收入达到千亿。单凭这一条，我们就能任凭风浪起，稳坐钓鱼船”，由此可见中国商业地产未来的发展潜力，而目前国内收租在百亿级别附近的公司也就万达（2018年338亿）、华润置地（2018年95亿）等两三家。从未来体量看，作为万科商业开发和运营平台，印力地产值得期待，截止2019半年报，万科集团商业管理总面积1350万平米，其中印力管理915万平米，管理项目110个，已开业面积643万平米（90%为购物中心），遍布全国21个省、58个城市，国内仅次于万达商业，位居行业第二，印力计划3年内运营商业地产面积扩张到2000万平米。2018年印力确立了印力MEGA（超大型购物中心）、印象城（区域型购物中心）、印象里（社区商业）、印象汇（社区型购物中心）四大产品线，持续提升运营能力及管理面积，对标万达、华润置地、嘉德置地、大悦城等一线商业地产运营商。2018全国商场销售TOP100排行榜中，印力旗下的深圳印力中心（35亿）、上海七宝万科广场（25亿）、深圳龙岗万科广场（16亿）均跻身TOP100.
2019年印力地产持续加速规模扩张，拓展全国版图，2019年1月，沃尔玛旗下珠海乐世界购物中心证实，其项目已被印力集团收入囊下，后续更名为珠海印象城。截止2019年中报，济南印象城、杭州金沙印象城及合肥万科广场三个购物中心开业。上海南翔印象城MEGA、宁波东部印象城、广州凯达尔印象城等项目预计下半年开业。
作为万科旗下的商业地产平台，凯德置地的商业模式一直是印力对标的方向，即打造投融管退的地产基金化道路，在成为国内总管理面积第二的商业地产运营商后，印力在探索资产证券化上也越走越远， 2019年4月9日，印力集团分别作为运营管理人和发行人的“龙岗万科广场类REITs”和“印象1号CMBS“在深交所正式挂牌，两笔融资超42亿，其标的物分别为深圳龙岗万科广场及南京江北印象汇和天津西青印象城，对商业地产商而言，地产资产管理的大幕已打开，包括印力在内的TOP商业地产商将有更多的机会抢夺这块蛋糕。
展望未来，印力如要保持国内数一数二的商业地产运营商地位，则未来3年，除跑马圈地外，拓展股权收购，探索地产资产管理等，必不可少。坐稳商业地产TOP3的第一个里程碑是投资物业租金越过百亿大关，万科及印力目前均未公布具体租金收入，而竞争对手已是虎视眈眈，宣称未来3年内租金过百亿的公司，万达遥遥领先，华润置地、凯德置地等均不可小觑，未来数年，沿着住宅地产走过的路径，国内商业地产TOP5公司年租金收入超越香港四大地产公司，迈入100亿-500亿量级，应该是大概率的事，这中间，必有中国版的西蒙地产，20190925，西蒙地产市值474亿美金，跟地产龙头万科当前整体估值相当，从这点看，则印力、万达等中国商业地产公司长路漫漫、仍需努力。
四、万纬物流
双十一的每两个包裹中，至少有一个在万纬及普洛斯（万科2017年成为普洛斯大股东）的物流仓库中，万科每月销售公告例行公示物流地产拿地情况，可见这是万科未来寄予厚望的一块业务，郁亮也公开声称物流地产是万科新业务中做的最好的一个。电商时代，当“每天10亿个包裹时代”来临并逐步成为常态，万纬正在幕后扮演着“护花使者”的角色，为物流客户保驾护航，间接保障了每一位剁手党的包裹 “快”、“稳”、“鲜”地被送达。
万纬物流成立于2015年，经过近四年发展，已成为国内领先的物流服务商，客户超过800家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮业类、零售商超等各个领域。坐拥万科强大的品牌背书、资金实力与开发能力，万纬在客户开发上也更有优势。目前，万纬的客户已经囊括了京东、唯品会、苏宁等电商企业，百世、菜鸟、德邦、安能、日日顺等快递快运企业，3M、国药集团等实体制造企业，家乐福、屈臣氏、国美等现代零售企业，佳沛、Driscoll's 怡颗莓等国际水果品牌以及野兽派、完美日记等新经济体企业。公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市，专注于高标仓储投资选址、开发建设、招商运营、资产管理等环节。万纬核心业务覆盖全国45个城市，运营及在建项目136个（截止2019H1，运营项目64个），运营及在建仓储面积1059万平米，规模上居全国第二，2018年融合太古冷链物流平台，加速布局冷链物流全国业务版图。
万科首席运营官张旭认为，“中国可以有1万家房地产企业，但是在物流仓储业务里能生存五家就不错。所以，最终是要做规模的。如果你不能做到前三，你可能根本没有任何生存的空间。如果你不能做到前三，可能哪一天就会被第一第二把你并购掉。”基于这样的思考，万纬的拓展可谓迅猛，尤其是在工业物流用地资源稀缺的一二线城市。同时其还成立了物流地产基金，加速物流地产投资布局。
可资对比的是万科作为第一大股东的行业标杆普洛斯，普洛斯在中美日欧印度巴西等8个国家处于领先地位，是全球最大的房地产基金管理者之一，管理总资产达640亿美元，在全球管理的物业组合达7,300万平米，其中在中国42个主要城市投资、开发并管理着337个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3740万平米。
据物流仓储行业人士预测，我国高标准物流设施供给每年新增的缺口在200万平方米左右，预计至2020年，我国高标准物流设施的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米，而供应量预期只有5600万-6600万平方米，供应缺口或超1亿平方米。毫不夸张地说，在未来相当一段时间内，我国物流设施市场仍有相当庞大的增长空间，而这正是万纬未来发力的方向。
五、万科泊寓
2016年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式对外公布，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策。政府导向之下，长租公寓市场蓬勃兴起,万科经过多年对长租公寓市场的尝试与探索，于2016年5月推出长租公寓业务品牌“泊寓”， 2018年报将长租公寓定义为万科主要业务，无疑加速了该业务的开展进程。 截止2019H1，万科泊寓已获取长租公寓15万间，布局35个城市，已开业8.2万间，在所有地产开发商中位列第一，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等一二线核心城市。
观察当前长租公寓市场，租户人群中，90后是主力军，其次为80后；长租公寓某种程度上直击了年轻人租房时遇到的各类痛点，不用面对房东，有成熟的租房流程，装修风格轻松简约，手机APP线上支付等更对年轻人的胃口。愿意追求生活品质的年轻客群愿意支付长租公寓的装修、管理等溢价，目前万科泊寓的出租率可以保持在91%以上。长租公寓的规模化和专业化发展是未来的大势所趋。
由于租房群体经济实力相差较大，对长租公寓的需求也不一样。针对市场需求，各企业在高、中、低端均有布局。以万科泊寓为例，广州万科峯汇，定位于高端市场，单间住房面积为40-115平方米；万科上海安亭泊寓，定位于中低端市场，单间住房面积为10-56平方米，基本满足当前青年社群对于公寓租住的分层需求。
展望未来，国内一二线大城市，房价高企的局面短期内难以转变，青年住房与安居，是住房市场最大的痛点，以万科为代表的大品牌房企，合理规划产品，广泛布局重点一二线城市长租公寓市场，辅以较高的运营管理水平，则中长线的收益将非常可观。粗略估计，未来中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大。同时，青年租房市场，与阿里巴巴等平台的“高频刚需”逻辑非常相似，万科泊寓，是万科与青年群体及未来购房群体的第一次商业接触，未来这一群体极有可能成为万科一手房的购买群体，由此而上，可以洞悉青年群体对于房屋居住的各项需求偏好和相关大数据。且长租公寓业务一旦渡过初创期，后期的业务与收益增长，将是非常稳定与快速的通道，最终会形成“赢家通吃”的局面，长期商业收益，自然不菲。
六．结论
郁亮在万科2018年度的致股东信中说过：“找到万科未来的第二增长曲线，至少要新增6个千亿级业务“ ，这个不止对万科，对所有地产商而言都几乎很难实现，但是立足当下，持续以地产为主航道，商业地产及物业开发为两翼，物流仓储对标普洛斯，长租公寓保持龙头地位，持续投入，顺应市场趋势，适时拆分物业等新业务上市，提升整体估值，则万亿万科，未来可期。
太史公在《史记.货殖列传》中有云：无才作力，少有斗志，既饶争时。当此地产横盘之际，做多中国，做多万科，逢低买入，持股收息，3年翻倍，正当其时。
利益披露：作者在文章发表时持有万科多头仓位。