| 发布于: | 雪球 | 回复：16 | 喜欢：10 |
首先再声明一下，我对于房地产没有任何研究！但是从研究的方法论方面提几个建议。这个方法论的核心就是研究头部公司的成长性。
1， 头部企业的集中趋势，可以先参考过去几年的趋势！
2，需求是否会放缓！
A，结合过去几年城镇化的数据分析
B，分析历史需求中有多少是刚需，多少是投资性需求！历史上的投资性需求会在某个时间成为供给！
C，城镇化人口多少进入了一二线城市，多少是在县级市！县级市的需求可能不是大地产商的菜！
3.未来几年房价的上涨趋势是什么情况！
1.过去5年，即2014-2018年，中国的城镇化率从55%增长到目前的60%，每年平均增速为1%左右；
2.2018年，行业销售面积17亿平米，销售额15万亿。多少是城市化率导致，多少是现有城镇人口住房需求，这个目前的确没有准确数据，个人也不好妄测，如各位球友有数据，麻烦告知下。未来数年，每年进城人数大概在1200-1500万左右，具体各年情况不一。参照房地产行业蓝皮书，未来十年左右，行业整体基本可以维持15-20万亿平米销售面积，15-20万亿销售额，但其中首次购买及改善型购买具体份额多少，的确值得继续观察，个人判断是，当前户套比在1.01左右，已有城市人口购房需求，除部分首次购买外，更多着力于改善型需求，其中以90平米甚至144平米以上的大户型居多；新增城市人口，或者说一直在增加的刚需购房人群，按照万科2018年报，91.4%的客户所购户型为144平米以下，虽没有公布90平米及以下的占比，但是可以看出，新房购买群体仍是以基本居住的中小户型为主。地产白银时代，未来大家赚的，大概率是TOP房企市场份额集中带来的收益，但是更详细的趋势分析，还需继续观察。
按照社科院公布的2018年底数据，当前我国人口13.95亿，接近14亿，其中城市人口8.3亿，城市化率59.3%，增加4亿后，则城市人口为12.3亿，届时总人口数量在14.5亿左右，对应城市化率提升26%，达到85%,这个未来数年实现的概率较大；城市化发展到当前阶段，的确会逐步放缓，房地产价格战也会产生，近期各大房企都在促销，但基本处于良性竞争阶段，当前的竞争，从品牌背书、融资成本、银行金融支持、拿地成本等综合考量，比较有利于TOP房企，从克尔瑞和中指院监测的数据看，TOP3以及TOP10房企的市场份额在持续提升，竞争淘汰的是小房企和落后房企，从这点看对整个市场发展是有利的。
各国情况不同，按照世行数据，截止2018年底，主要经济体中，美英德法加意的城市化率分别为82%/83%/76%/80%/82%/82%,而巴西和日本则分别为86%和94%，参照之前中科院及国内机构预测，未来城市化率大概率会达到80%以上甚至85%左右，毕竟东亚经济体最发达的日本达到了惊人的94%；对应的销售面积和销售金额，之前碧桂园前CFO现阳光城集团副总吴建斌总预测，未来十年左右，行业销售面积在15-17亿平米左右，销售额在15-20万亿左右，个人认可这个观点（《吴建斌：房地产行业判断、房企集团、融资市场、土地市场深入解析》）。最后，同意您的结论，投资不能拍脑袋，个人也没有对自己不负责任，所有数据及结论均是参考权威机构数据，不当之处，还请海涵雅正。
我对于房地产没有研究，但是看你文章，最核心逻辑部分居然数据完全经不起推敲！如果发达国家的城市化率只有70-80%(来自你的文章)，我们凭什么在未来数年达到85%。即使按照你说的每年增加1%，那么对应的销售面积和销售金额是多少，对应目前的数据是否有增加？投资股票最怕屁股决定脑袋，这是对自己不负责任！
完全同意！