看万科2019年年报，应付账款2673亿，预付账款978亿，预付性质的其他流动资产207亿，有：2673-978-207=1488亿，即万科占用上游供应商等的金额为1488亿。
合同负债5770亿，预收账款8亿，营收账款20亿，有：5770+8-20=5758亿，即万科占用下游客户的金融为5788亿。
其他营付款和其他营收款分别为2507亿和2355亿，2507-2355=152亿，即占用合作方（联营合营企业等）152亿。
所以，万科2019年占用上下游与合作方的资金为7398亿，差不多是营业收入的2倍，是归母净利润的3.93倍。其中主要是客户购房的预付款，可见预售制是房地产企业的制胜法宝。
进一步分析，万科占用上下游与合作方的资金从2012年的1572亿元，增长到2019年的7398亿元，复合增长率为51.61%。而同期有息负债从716亿增长到2579亿，复合增长率为20.09%。
通过杜邦分析，发现万科这些年的净利率基本在10%左右波动不大；资产周转率为0.21，2012年为0.27，总体有下降的趋势，尤其是2016年以后，2015年是0.32，2016年是0.29，到2017年就下降到0.21；而权益倍数从2012年的5.94倍增长到2019年的9.2倍，增长了54.8%。可见，这些年万科是通过主要是通过增加占用上下游资金来抵消资产周转率的下降，来维持比较高的ROE水平。
这里的问题是，万科的资产周转率为什么下降了呢？可能的原因是进行多元化转型，持有资产越来越多，长期股权投资与投资性房地产，从2012年的272亿，猛增到2019年的2040亿，这包括商业地产、长租公寓和物流地产等。 $万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$
@今日话题 @价值博士 @DeepSleeper11 @正合奇胜天舒
精彩讨论
好学中年2020-08-31 14:04同意教授的逻辑。无论是主动还是被动，房地产公司的转型势在必然。此次中报让我看到万科在物业、物流、租赁等具有永续经营性的业务领域已经逐渐扎根，并且前景广阔。以万科地产经营之稳，大概率会安然渡过房地产业的冬天，并为转型提供稳定的基石和助力。无论房地产业的冬天是否能过去，这个中报给了我信心，让我相信至少万科能安然过冬并在春天到来前能有所期待。今天进行了为数不多的换股操作，在27.40元买入14000股。
DeepSleeper112020-09-01 08:46面向未来，地产业与银行业一样，主题词不再是“成长”，而是“分化”。调控政策下稳健经营胜过高速增长。万科的公司治理、品牌效应、土地储备、融资成本、企业文化会助其超预期增长，而融创、碧桂园、恒大们长期紧平衡，融资问题会在某一天成为其不能承受之重。$万科A(SZ000002)$
都江堰都教授2020-08-31 14:37房价不涨了，地价就很难大涨，尤其是三道红线后，个人估计万科毛利大概率还会在30%以上，主义业务5年以内至少还有一倍空间。毛估一下，万科转型业务中，目前可以到千亿市值的有四个了：物业、物流地产（包括普洛斯21.4%股份）、养猪、商业地产和泊寓（可能最慢）。养猪虽然刚起步，但做到千亿是大概率事件。
都江堰都教授2020-09-02 10:23其实招行、万科、平安都是来自深圳的高杠杆企业，都是行内翘楚，是深圳四十年高速发展的杰出代表，现在却成了深圳三傻，市场先生真会搞笑！平安很好，当时考虑寿险企业太复杂，就没有买。房地产报表要简单些$万科A(SZ000002)$ $招商银行(SH600036)$ $中国平安(SH601318)$
都江堰都教授2020-08-31 14:11中国房地产业发展到今天，已经成为世界级现象，加上二手房交易，超过20万亿的体量，成功地绑架了中国经济，使地方政府、金融机构、房地产公司和购房者绑在同一条船上，这已经不能用市场经济理论进行解释了，有时间研究一下马克思主义经济理论，看看能不能解释。如果取消预售制，大量房产公司破产，拖垮了银行，政府也是去了财政收入，购房者身家缩水，这不是小事情。解决这个问题，需要更大的智慧
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同意教授的逻辑。无论是主动还是被动，房地产公司的转型势在必然。此次中报让我看到万科在物业、物流、租赁等具有永续经营性的业务领域已经逐渐扎根，并且前景广阔。以万科地产经营之稳，大概率会安然渡过房地产业的冬天，并为转型提供稳定的基石和助力。无论房地产业的冬天是否能过去，这个中报给了我信心，让我相信至少万科能安然过冬并在春天到来前能有所期待。今天进行了为数不多的换股操作，在27.40元买入14000股。
@都江堰都教授 感谢都教授的详细分析，关于万科的ROE为什么提升，参考我之前写的万科20年ROE数据对比以及近十年的ROE来源分析就够了。通过这两篇文章可以理解预售制是万科ROE提升的关键点，以及万科市场竞争力的提升。能无偿占用尤其是下游消费者的资金，是竞争力强的外在表现，万科在提升了自己经营杠杆的同时，也降低了经营风险，这是非常难得的。另外也要看到，近5年万科向物流，商业，公寓租赁持续转型，自持资产的比重越来越高，总资产周转率是在不断下降，但基本稳定。
万科的简单模型，高手
万科2019年占用上下游与合作方的资金为7398亿，差不多是营业收入的2倍，是归母净利润的3.93倍。其中主要是客户购房的预付款，可见预售制是房地产企业的制胜法宝。
进一步分析，万科占用上下游与合作方的资金从2012年的1572亿元，增长到2019年的7398亿元，复合增长率为51.61%。而同期有息负债从716亿增长到2579亿，复合增长率为20.09%
地产已进入白银时代，但对于龙头企业而言，或许是更好的黄金时代，地产公司只买那些经营稳健的龙头地产，尽管高杠杆的企业可能会有更高的收益，但富贵险中求，在没有足够深度研究的时候，放低预期买平安更适合自己。
从今天来看，万科在房地产开发业务上应该是“两头被吃”的格局。
1）需求端：本来很有议价能力，但是被限价彻底搞僵。现在一二线城市，随便什么房子都是秒光，连品质优势都发挥不出来了。
2）供应端：土地，一直就没有议价能力，现在条件更加恶劣。其他供应商，很有议价能力，但是早以用到极限。
预售制是决定房地产行业这一优秀商业模式的关键因素，也是过去三十年发展迅猛的最大因素。得益于此，地产行业可以永续经营，接下来就看谁走得稳，谁范错少。教授对地产行业的研究颇有深度，万科的战略布局符合白金时代的发展趋势，会是活得最久最好的一个
有两把刷子的企业都是这样干的，沃尔玛、海天......、甚至目前风头正盛的小米
教授，2季度银行整体利润-10%，您还看好银行未来几年的投资吗