看万科2019年年报，应付账款2673亿，预付账款978亿，预付性质的其他流动资产207亿，有：2673-978-207=1488亿，即万科占用上游供应商等的金额为1488亿。
合同负债5770亿，预收账款8亿，营收账款20亿，有：5770+8-20=5758亿，即万科占用下游客户的金融为5788亿。
其他营付款和其他营收款分别为2507亿和2355亿，2507-2355=152亿，即占用合作方（联营合营企业等）152亿。
所以，万科2019年占用上下游与合作方的资金为7398亿，差不多是营业收入的2倍，是归母净利润的3.93倍。其中主要是客户购房的预付款，可见预售制是房地产企业的制胜法宝。
进一步分析，万科占用上下游与合作方的资金从2012年的1572亿元，增长到2019年的7398亿元，复合增长率为51.61%。而同期有息负债从716亿增长到2579亿，复合增长率为20.09%。
通过杜邦分析，发现万科这些年的净利率基本在10%左右波动不大；资产周转率为0.21，2012年为0.27，总体有下降的趋势，尤其是2016年以后，2015年是0.32，2016年是0.29，到2017年就下降到0.21；而权益倍数从2012年的5.94倍增长到2019年的9.2倍，增长了54.8%。可见，这些年万科是通过主要是通过增加占用上下游资金来抵消资产周转率的下降，来维持比较高的ROE水平。
这里的问题是，万科的资产周转率为什么下降了呢？可能的原因是进行多元化转型，持有资产越来越多，长期股权投资与投资性房地产，从2012年的272亿，猛增到2019年的2040亿，这包括商业地产、长租公寓和物流地产等。 $万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$
@今日话题 @价值博士 @DeepSleeper11 @正合奇胜天舒
精彩讨论
好学中年2020-08-31 14:04同意教授的逻辑。无论是主动还是被动，房地产公司的转型势在必然。此次中报让我看到万科在物业、物流、租赁等具有永续经营性的业务领域已经逐渐扎根，并且前景广阔。以万科地产经营之稳，大概率会安然渡过房地产业的冬天，并为转型提供稳定的基石和助力。无论房地产业的冬天是否能过去，这个中报给了我信心，让我相信至少万科能安然过冬并在春天到来前能有所期待。今天进行了为数不多的换股操作，在27.40元买入14000股。
DeepSleeper112020-09-01 08:46面向未来，地产业与银行业一样，主题词不再是“成长”，而是“分化”。调控政策下稳健经营胜过高速增长。万科的公司治理、品牌效应、土地储备、融资成本、企业文化会助其超预期增长，而融创、碧桂园、恒大们长期紧平衡，融资问题会在某一天成为其不能承受之重。$万科A(SZ000002)$
都江堰都教授2020-08-31 14:37房价不涨了，地价就很难大涨，尤其是三道红线后，个人估计万科毛利大概率还会在30%以上，主义业务5年以内至少还有一倍空间。毛估一下，万科转型业务中，目前可以到千亿市值的有四个了：物业、物流地产（包括普洛斯21.4%股份）、养猪、商业地产和泊寓（可能最慢）。养猪虽然刚起步，但做到千亿是大概率事件。
都江堰都教授2020-09-02 10:23其实招行、万科、平安都是来自深圳的高杠杆企业，都是行内翘楚，是深圳四十年高速发展的杰出代表，现在却成了深圳三傻，市场先生真会搞笑！平安很好，当时考虑寿险企业太复杂，就没有买。房地产报表要简单些$万科A(SZ000002)$ $招商银行(SH600036)$ $中国平安(SH601318)$
都江堰都教授2020-08-31 14:11中国房地产业发展到今天，已经成为世界级现象，加上二手房交易，超过20万亿的体量，成功地绑架了中国经济，使地方政府、金融机构、房地产公司和购房者绑在同一条船上，这已经不能用市场经济理论进行解释了，有时间研究一下马克思主义经济理论，看看能不能解释。如果取消预售制，大量房产公司破产，拖垮了银行，政府也是去了财政收入，购房者身家缩水，这不是小事情。解决这个问题，需要更大的智慧
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放慢结算是两个复合增长率差异的主要原因之一。$万科A(SZ000002)$
万科最要命的问题在于，管理层都是打工出身，没有经历一般企业家的刀山火海，工资收入的生活“舒适安逸”。这样的管理层，没有归属感、缺乏真正的使命感，价值观也难以得到有力执行。老板的本质不同，万科不是也不可能类似长江实业，以史为镜，多元化，从来都是失败居多。教授是我尊敬的学者，但您对企业文化的理解，感觉不够深入失去王石（老板）的万科（传统行业），逐渐没有灵魂和血性。
占用上下游资金7000多亿，按4%的无风险收益计算，大约300亿收益，难怪有人说房地产是空手套白狼。但这只是现象，这种现象能持续下去吗，如果以后不能占用这么多上下游资金，是不是roe就要下降了。占用上下游这么多的资金我觉得正是市场看衰房地产行业的一个重要原因，随着人口红利的消失，房子可能不那么“好卖了”，可能也就没有那么高的经营性杠杆了
一个多月没发文了，不上雪球，去哪个平台还能看到你？
刚刚看了下你的发言，三次提到合伙人制度，得去了解下。
感觉地产行业有可能会进行一次存量洗牌，无论对谁都会有较大的冲击，以此预示正式开始白银时代。
长实集团，也许是万科的未来。
万科逐渐在走香港四大，比如长江实业的套路，收购重视现金流的业务，拿现金流去冒险，大熊时也可以保命，甚至抵押了去收购竞争对手。
但是为何长实集团的估值这么低？
受政策、央行影响太大的企业，经营风险、不确定性比较高，低估可能是比较次要的因素。