kz2046

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回复@歇斯底里的帅: 我记得你当初清仓万科买太古，主要是因为你突然觉悟与其等候万科艰难转型，不如直接买现成转型成功的太古，你对万科的认知和理解还是超出了很多人的，所以特别想再听听你不持有万科后的看法。//@歇斯底里的帅:回复@kz2046:客观地说，超出我能力圈了。我买太古，可以把太古所有...

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回复@歇斯底里的帅: 我仍持有万科一股未卖，持股体验极其糟糕，但我坚信优秀的企业一定能穿越周期，看过不少你写的万科文章，以前你持有万科论点还是有明显倾向性的，希望能看到现在的你作为一个中立者再次发表关于万科的长文。//@歇斯底里的帅:回复@单调02:因为我在践行价值投资的逻辑。投资者们...

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回复@无涯书社: 万科管理层这帮人精说的话最好一个字一个字认真的推敲，直接引用原文对比一下你就清楚是怎么回事了：
年报：我们对今明两年提出坚定降杠杆的目标，未来两年我们削减付息债务1000亿元以上的目标，坚决把债务降下来。
7月9日交流会：如果看有息负债，公司上半年借了600多亿，...

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回复@openview: 这些都知道，我也说了是采用简单粗暴的方式计算的，一是万科2022年后的地价高占成本比例大，二是达到销售条件需要一定建安费用投入，极端情况如海南地区甚至要现房销售，三是基于预售资金监管的限制，以此说明这个模式因为低去化率民企的现金流玩不下去的，如果毛利20%半年首开去化...

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回复@我就看看不睡话: 用新货的利润冲淡旧货的亏损，央企凭借无限信用这两年一直在这样干，万科自己的说法是2022年后获取的项目投资兑现度、利润率这些是可以的，新项目的去化率约70%；根据7月9日的记录表：万科2022年至今累计投资的项目71个，产能金额超2800亿，累计去化60%左右，已售部分的毛利...

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回复@职业踩坑: 除了在十大股东的德赢1号，其他的查不到的，宝万之争时深交所有发函问询提到截至2015年12月15日，“金鹏计划”与“德赢计划”合计持有万科股票860，668.839股，占万科总股本比例为7.79%。万科死不承认是一致行动人。独董华生透露过万科管理层2016年持股已超过10%，万科公开承认过的...

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这个只是明面上的，万科管理团队实际持股数从未披露过，有披露过的盈安合伙及一致行动人不到实际持股的一半，万科管理团队一直有好几个不同层次的资管持股计划在收集更多的股权。

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回复@天宇流星: 少说多看慢慢熬//@天宇流星:回复@kz2046:最近很少看你发言啊

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回复@半仙半韭菜: 近些年万科在缩表，央企在扩表，万科缩表阶段出现的销售下滑叠加交付洪峰的现金流困境，现房库存（特别是车商办）打折销售或计提减值的亏损；中海的现房库存2022年末是1056亿，到2023年末增加到了1524亿，你认为真正预判准确的中海（央企）几年后会不会重复走一遍万科走过的缩表...

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回复@二将军: 你都使用十几年的累计数了，如累计新开工面积你按200+亿平方计，相差1%就是2亿平方，相差5%就是10亿平方，请问这样叫无意义？所谓失之毫厘差之千里，既然你管理过数百万平方的竣工面积，不妨统计一下可销售面积占比多少不就明白了，然后再减去拆迁还建的和统建代建的，修正后你计算的...

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回复@二将军: 不是这样简单计算的，举例某住宅项目已竣工全部销售完成，但配套的幼儿园、学校、居委会、垃圾房等是不可销售的，而竣工面积是包含这些不可销售面积的，实际上可销售面积是小于竣工面积的。//@二将军:回复@kz2046:所以采用相对误差最小的已售住宅和已竣工住宅来进行数据比对；这些面...

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回复@二将军: 数据统计的口径不一样，不是这样简单加减对比的，国家统计局的解释：
12 问：房地产统计指标中的新开工面积、施工面积、竣工面积是如何统计的？三者之间是否有数量或者核算关系？
答：房地产施工、新开工、竣工面积三个指标，由房地产开发企业分项目填报。
施工面积是报...

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看大宗交易德赢估计卖出了不少，而且四月份时万科一致行动人质押增加后突然解押了两亿多股，看看郁亮是否将其他的持股卖出转为万科合伙人持股一致行动人的增持。

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回复@行思独立: 我只是摘录一条深交所关于重大事项敏感期的规则，何来加戏之说？既然你都这样说了，那也可以讨论一下：
1、早期已经传出万科出售普洛斯股权与粤海及另一家天津国企洽谈，这个交易影响是否属于规则中的重大事项敏感期？大家自行判断就是。
2、股东大会上郁亮说的是正在研究...

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重大事项敏感期间为“自可能对本公司股票交易价格产生重大影响的重大事项发生之日或者在决策过程中，至依法披露之日内”。

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一般情况万科董秘答投资者问会引用公开发布过的话语来回复，但关于万科管理团队增持计划却故意避开不谈，极有可能万科出售普洛斯股权正在洽谈阶段。

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回复@牛牛_红收: 标普预测2024年万科月平均经营现金流平衡需约170亿，预测万科月平均销售额约230亿。//@牛牛_红收:回复@boston888:没有这么高，现在交付高峰期过去了，之前看到一篇文章分析说今年只要180亿就能平衡

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流水的TOP3，铁打的万科。

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回复@职业踩坑: 我没敢期望太高，只是表达一下关于万科管理团队不同增持力度对市场的影响，如果只是几位高管增持个三瓜两枣做做样子还不如不增持；如果增持个三五亿相信仍达不到市场的期望值。//@职业踩坑:回复@kz2046:估计别期望太高。行业当前状态下，局内人比局外人可能更悲观

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郁亮原话是制定管理团队增持计划，研究久说明还有些盼头，如果只是万科几位高管增持个三瓜两枣意义不大，唯有高管增持+员工持股计划增持才有利于恢复市场对万科的信心，员工持股本身就已经是加了杠杆的，之前不少人预测跌到11块左右就会爆仓，结果跌到了六块多时都没事，说明还有融资空间，就看万...