歇斯底里的帅

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太古在内地的新投资项目如下：
1.增持成都太古里股权至100%，无争议。
2.西安太古里，一致看好，新地标。
3.斥资97亿投资的前滩二期及洋泾项目40%权益，无争议。
4.斥资40亿投资的颐提港二期50%股权，回报率还不错。
5.三亚太古里（注册资金25亿，太古出资12.5亿？），中免cdf...

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感谢业内人士分享，学习

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我投资太古的初心，是因为$太古地产(01972)$ 有利润之上的追求。太古对建筑品质要求很高，持续打造社区改善城市界面，建成了诸多地标项目，而这些项目给太古带来了较好的回报率。试想，一个项目成为地标项目了，收益率会差吗？
我觉得一家企业可以长期存续下去，企业文化是最重要的，太古这种...

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回复@周轴肘昼: 我不是太关心这类高频数据。前两年，出 境不方便，所以消费回流，奢品消费是高基数。今年，东邻汇率很低，这部分需求又走了。我认为这些数据的上下波动，不影响太古的价值//@周轴肘昼:回复@歇斯底里的帅:1-5月，成都太古里和成都IFS都是-13%，似乎复苏了一点。（一季度成太是-1...

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三亚太古里，太古与中免成立了合资公司，各占比50%，地价13亿，总投资70亿，打造三亚国际免税城三期。
太古为什么投资三亚呢？2023年，三亚已成为仅次于上海北京的奢饰品消费城市，而实现这样靓丽的业绩，则是基于海南自贸港的规划。
很多人去三亚玩，免税城一期和二期已经是必玩的打卡地...

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回复@歇斯底里的帅: 谈谈我的理解吧：
恒隆之所以可以拿来跟太古相比，是因为恒隆在2000年左右，在上海盖了两个商场，这两个商场运营比较成功。而不少基金经理都在上海地区，所以经常拿恒隆和太古进行对比。
而实际上，在香港，恒隆也没啥拿得出手的项目。在内地，最近十几年来，$太古地产...

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回复@周轴肘昼: 恕我直言，您持有恒隆时间过长，难免产生感情，但投资是个很客观的事情。
比如你打12分的恒隆府二期，即使真如你所料，总投资才18亿的项目，对恒隆又有多大的帮助呢？而恒隆投资160亿的杭州恒隆，是18年多轮加价从友商手里抢过来的，地价就超百亿是关键槽点，你又不考虑地价[捂...

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回复@周轴肘昼: ，您谦虚了。其实不少人拉黑我的，能理解。我水平有限，研究时间也短，一起学习。
最近看量子纠缠，有所感触，遇到负能量，拉黑是一种避免纠缠的方式，能有效保护自己的能量场，很可取。对此不应该有道德绑架。我也会拉黑负能量的人，保护自己。
我个人的理解，太古...

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回复@歇斯底里的帅: 几点看法：
1.现在的前瞻数据已出现一些积极变化，比如内地二手房成交量开始爆量，尤其是一线城市，比如香港住宅租金持续新高。前瞻数据预示着内地及香港楼市即将企稳，尽管我们不知道具体的时间，但看得到希望。
2.未来楼市的发展特点是什么？郁亮讲的很清楚，经营类...

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回复@jiancai: 那你想一下 三亚那么大地方，为什么几家顶级商业都看好？
太古有二期轻资产项目，这个不用投资也有收益吧？
三期太古的出资额只有30+亿，并且一二三期联动在一起，扣掉融资部分，太古能出几个钱？还整天债务爆表的。
你看一下太古的报表，未来几年的资本承担是多少？//@...

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回复@jiancai: 你讨论的不少，说对了几个？说颐堤港二期太古深陷债务泥潭，远洋拿不出钱了，全部由太古负担，结果呢？还说三亚项目中免不会留肉给太古吃，事实是二期就是太古负责运营招商的，并且一二三期联动在一起，和你说的相符吗？//@jiancai:回复@歇斯底里的帅:多看报表，多按计算器，少讨论

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回复@jiancai: 一千亿的计划你知道有很多项目是合资的吗？内地的项目投了一大半了，债务增加了多少？//@jiancai:回复@歇斯底里的帅:请阅读下边这段太古报表的文字；“為實踐發展策略，我們於二零二二年公佈了未來十年投資港幣一千億元的計劃”

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回复@jiancai: 你看看太古报表，未来几年资本承担50-60亿，2023资本开支大是因为收购了上海的两个项目，近100亿了。你的意思，可以拿一年推断未来？//@jiancai:回复@jiancai:如图，仅1年，就跳增180亿净债务，千亿计划这才刚刚开始，而且我估计千亿也不够，而且里边大量项目，回报率估计会堪忧。

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回复@jiancai: 请教一下，怎么爆炸了？//@jiancai:回复@天天吹泡泡:要看动态，你打开太古的报表就能看见动态变化，两个字，“爆炸”，而且趋势没变，这个行业，扩表是个持续的过程，现在恒隆的报表，大概3-4年前就确定了，都写的很清楚，资本承担，加上新项目增加，收购远洋股权之类，在建项目不断...

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与现在市场的预期相反，我对未来非常乐观：
1.目前，内地一线城市的楼市已现企稳信号，但从北京仍未放开限购来看，至少$太古地产(01972)$ 项目所在的高线城市未来走势或将是长期的慢牛市。
2.HK住宅租金创近4年半新高，写字楼租金受供给端影响，预计将于明年见底。
3.中长期将迎来全球...

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行业景气度不好的时候，能支撑价格的就是股息，反正今年的中期股息还是增长5%的，再等3个月。
2021年的时候，内地一线按揭利率也到过5-6%，房子的价格还照样上涨。现在的利率3-4%，房子的价格也不涨了。
以周期的视角思考，就明白，哪里是周期底部，只要时间足够长，景气周期一定会回来，...

如何看待太古的底层资产

首先，我们先理解一个基础的财务模型：
租金收入-成本费用（不包括财务费和税）=EBITDA
EBITDA-财务费用=税前现金流
税前现金流-所得税=税后现金流
由上述模型可知，如果EBITDA/总投资》借款利率，那么至少，该项目的收入可以覆盖成本费用。
我们先看一下近十几年投资的情况：...

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$太古地产(01972)$ 股息率8.55%，扣掉10月中期分红后股息率8.8%。

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回复@无神论患者: 这个问题我的理解是，思考维度的不同：
友商的股东是以合并报表的角度思考问题的，看总收入的情况。但实际上，增加的收入如果不能覆盖成本费用，这部分收入就属于无效收入，债务增加了反而不能拿新项目，这也是友商收入增长而派息不增长的原因，且未来看不到成长性。
$太...

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感谢@无神论患者 的提醒，某友商打12分的无锡项目扣除二期项目后的总投资为69亿，收入5.5亿。
再对比太古最差的项目，兴业太古汇170亿投资，收入13亿。
当然，友商打9分的杭州项目160亿投资，就不知道何时能达到兴业太古汇的水平了。
可以看出，从投资回报率看，某友商的头部项目能接...