2024年1月5日晚间，中国金融领域的两大监管机构同时在官网挂出《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（银发〔2024〕2号）》（以下简称：意见）。我周末把意见稿读了几遍，个人认为这应该算是中国经济在2024年迎来的第一缕春风。意见稿的全文我就不贴了，大家可以自行到人民银行或者金监局的网站去阅读：
人民银行官网：网页链接
国家金融监管总局官网：网页链接
我看社区里虽然有个别帖子讨论，但是对这一意见稿的长远影响缺乏认识，而且很多人质疑住房租赁贷款的收益率和安全性。下面我就来谈谈我的看法：
发展住房租赁市场长短皆宜
首先，发展住房租赁市场的政策是一个兼顾短期和长期利益的政策，既能解短期燃眉之急，又可以让我国的住房市场长期健康发展。
从2022年中国房地产泡沫破灭开始，我国的经济和资本市场都受到巨大的压力。特别是我国目前经济增长面临巨大的挑战就是需求不足。外需不足一方面是全球经济出现衰退迹象，另一方面欧美以国家安全为借口搞供应链重构和经济逆全球化。内需不足主要是作为经济引擎的房地产熄火，带动上下游产业链集体低迷。
房地产熄火前两年是政策主动刺破泡沫所致，去年下半年开始虽然各种限制性政策已经基本取消。但是，目前无论是房地产销售数据还是开发数据都没有起色。现在比较尴尬的是，民众投资买房的热情大幅消退，没有购房需求，房地产投资和上下游就一直疲软。根据全球范围内十几个国家房地产泡沫破灭的数据比较，从泡沫破裂到危机完全消除恢复到泡沫破灭之前需要6-8年的时间。所以，短期内很难依靠民众的购房需求激活房地产行业上下游的产业链。
那么有没有方法可以绕开购房需求和房价低迷的现状，直接拉动房地产投资和上下游产业链呢？答案是：有的。经济低迷的原因是没有需求造成产能过剩，开工率不足，进而影响产业链上的就业群体。只要我们找到足够多的购房主体替代居民购房就可以在房价没有复苏前制造新的需求拉动房地产行业和上下游。这些购房主体就是发展住房租赁市场，让更多的经营主体进入住房租赁市场，购买房子作为房屋出租的房源。这样一方面可以消化目前的房地产库存，另一方面可以降低年轻人买房的压力（先租后买）。
长期看住房租赁市场的发展有利于我国房地产市场构建租购并举的健康生态，有利于房产回归其居住属性。
房租能够偿付住房租赁贷款本息么？
这个政策发布后，市场上最主要的质疑声音是目前市场的租售比这么低，单纯依靠房租能够偿还住房租赁贷款的本息么？这会不会又是一项政治任务，最后又是银行买单？
其实，我在2年前开始研究某国有大行的住房租赁贷款的时候就有过相似的疑问。按照当时的租售比，房租提供的回报率大概只有1%，这种情况如何能够支撑利率3%以上的商业贷款？后来，我有机会和某国有大行相关业务领域的主管一起吃饭专门请教了这一问题。对方的回答打消了我的顾虑。
我们现在说租售比高房租回报率低主要是指一线城市的热门地段，实际上在二三线城市还是有不少房屋的回报率可以做到2%左右。另外，经营性房屋租赁不管是该行自营还是长租房经营实体，它们拿到的房屋价格都远低于市场售价。因为，这两年房地产市场低迷，不少房地产公司存量房屋库存增加，它们不愿意对最终消费者降价，但是对于批量购买的机构降价空间还是很大的，可以比市面零售价格低30%，甚至50%。第三点，有些地方政府会在卖地的时候对于长租房公司自建自营长租房给与很大力度的地价折让。这些因素叠加后，最终租售比可以做到3%-5%的范围。
该主管表示最终住房租赁贷款的收益率和该行对公贷款收益率基本持平，不存在利率倒挂的问题。
实际上从意见稿中我们也可以看到一些端倪，一方面住房租赁贷款鼓励经营实体收购存量限制房屋。这就相当于帮助房地产公司消化滞销库存，当然现在的市况估计收购价打个对折也不是不可能。另一方面鼓励企事业单位利用依法改造工业厂房，商业楼房和城中村等形成的非自有产权租赁住房。这实际上就是放开了小产权房进入租赁市场，或者说相当于对房屋租赁实体开放了土地性质变更。
我们都知道商品房价格高很大的原因是地价高。而居住用地，商业用地，工业用地和农村集体用地的价格相差巨大。如果对非居住用地开放住房租赁用途，那么其房屋的采购成本会大幅下降。自然房屋租赁的投资回报率就有了保障。
对上市公司的影响
意见稿如果能大范围推广无疑对于拉动整个房地产上下游产业链会产生巨大的作用。这不仅对整个经济复苏有好处，也会对正在经历资产荒的银行体系带来利好。如果说这个政策唯一不产生利好的反而是聚焦个人商品房开发的房地产公司。
第一，发展住房租赁市场相当于延后了购房者的购房需求。如果有价格适中的长租房，那么年轻人短期的居住问题可以暂时缓解。第二，发展住房租赁市场绕开了商品房销售，拉动了房地产上下游产业链，即政府对于商品房销售的依赖性显著降低，自然对于聚焦个人商品房开发的房地产公司的政策倾斜力度会有所减弱。第三，就算房地产公司能够放下身段去参与住房租赁市场，其毛利率肯定也会出现一定程度的下降。因为，如果房地产公司只做建房销售，住房租赁公司相对于个人购房者拥有更大的话语权和更多的谈判筹码，价格会比较接近成本价；如果房地产公司只做建房，那就成了苦逼的建筑企业；如果房地产公司自己做自有物业出租，那么就变成了重资产公司。