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周五三大重磅政策出台：一是全国范围内首付15%。二是公积金利率降至2.35%，三是3000亿住房保障再贷款。每一个都是核弹级别的，三连发。雪球上也出现了关于这些政策能否将地产拉起来的争论，其中很多大v都表示还是不太看好。说实话可能是我在地产股里呆久了，和社会主流思维脱节，这种争论在我看来是不可理解的，一开始觉得很荒唐，都这样了，还有啥好争的？直接脱裤子上啊![[吐血]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_23_blood.png?v=1 "[吐血]"){kind=small}
。后开想了想，也对，人类社会就是在这些不同的认知中不断螺旋上升的，有了这些不同的认识的碰撞，股市才有了周期，起起落落。
本来敲了一大段，还是删了，其实来来去去就那么几个数字。精华在这几个问答里：
1.中国房地产发展处于什么阶段？
答：城镇化率：65%
2.中国房价高么？
答：2023全国商品住宅均价:10800/平。 其中，建安成本约3500/平。2023全国平均土拍住宅楼面价5800/平。
3.中国房地产库存大么？
答：1998年房改以来，销售商品住宅总面积200亿平方米。人均14平，扣除公摊11平。
4.中国人有钱买房么？
答：2023年底存款总量284万亿。m2 300万亿。居民部分杠杆率64%。
懒得废话了，数钱去。
你对房产市场一知半解，打字太累，只说一点，其他你自己多方验证一下你的数据，开个头，第一个数字65%，因为计划生育的原因，人口结构失衡，年轻人越来越少，如果扣除六十岁以上老人，基于劳动力的实际城镇率化率已经达到75%，城镇化速率铁定进入降速通道，现在房地产相当于6000点的A股。
你对房产市场一知半解，打字太累，只说一点，其他你自己多方验证一下你的数据，开个头，第一个数字65%，因为计划生育的原因，人口结构失衡，年轻人越来越少，如果扣除六十岁以上老人，基于劳动力的实际城镇率化率已经达到75%，城镇化速率铁定进入降速通道，现在房地产相当于6000点的A股。
1.城镇化率2022年到了65%，但目前农村空心现象严重，年轻人大多进城，村里多是老人和孩子，未来城镇化率提升，是老人去世导致的被动城市化。另外，近些年城市基建严重超前透支，未来不需要缓一缓吗？
2.鹤岗还有几万块一套的房子，能说明国内房价低吗？但凡在一线城市生活的，都不可能认可国内房价低。即便是在四五线城市，房屋总价虽然不高，但房价收入比、租售比仍然在高位。举个例子，我所在的西部四线城市，核心区一套120w的房子，租金2500元/月，租售比0.025，考虑到空置、中介费、折旧等因素，租售比大概0.015；本地城镇居民可支配收入大概25000，房价收入比将近50。这样的房子，您的觉便宜吗？
3.2022年原住建部副部长仇保兴已经给出过数据，我国“住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%”。房屋供给过剩、空置率过高已经了社会性问题，上个月高层刚刚说要化解存量房问题。这时候你告诉我住房不过剩，是不是有点奇怪？
4.中国城市居民的房地产债务占家庭收入比重达到137.9%，高于美国的90%，也高于英国、法国、德国的130%。同时，城市居民家庭平均每年用于还本付息的部分相当于收入的15%，美国是7.8%，欧洲一般在8%-9%。所以，由于房地产消费带来的高负债，使得中国家庭用于每年生活消费的支出会受到很大的约束。
数据确实重要，但常识同样重要。因为数据有可能偏颇和片面，如果数据和常识相左，那大概率是使用数据的人错了。
别的不说，就这个城市化率65%已经很高了，你可能说还有35%需要城市化，但是这35里，一大半是老人。去农村走走，基本上就是留守老人了。还有就是年轻人的不婚不育远超你的想象，这么说吧，90后不到20%的结婚率，我估计十年后，00后的结婚率应该到不了10%。大多数家庭不会有第三代了。
文章中提及的四大论据都值得商榷。首先关于城市化率。城市化率的横向比较意义极其有限，尽管翻开每一篇关于房地产的论文几乎千篇一律的把这个指标放在最显眼的位置，但这不代表就是对的，原因在于不同国家关于城市门槛的指标都不尽相同。统计城市人口一般是把某个聚集区人口达到某个人口数量后就将这些聚集区人口作为城市人口，美国、法国和英国分别是 2500 人、2000 人和 10000 人，有些国家采取聚集区人口加上一定范围区域人口密度两个指标同时统计，加拿大是聚集区人口超过 1000 人且人口密度（每平方公里人口）超过 400 人，而瑞典挪威和芬兰这些国家则将聚集区人口超过 200 人人口密度 1500 人作为统计门槛，日本则是将聚集区人口超过 50000 人且农业人口比例不超过 60% 作为统计指标。中国是多少？小城市的门槛是 50 万，如果按照中国的统计门槛，上述其他国家的城市化率就存在巨大高估，所以无法用这个指标去做横向比较，那么以此得出中国房地产还有多大空间的结论就存在巨大疑问，也许中国房地产还有空间，但根据这个指标是得不出这个结论的，即使要得出上述结论，必须从其他角度去研究。第二，房价高不高的问题，以建安成本加楼面价作为房价不高的论据，隐含着一个前提，就是盖了房子就必须挣钱，这其实是不一定的，没有哪个生意就是必然挣钱的，而且在土地没有市场化前提下，政府一家控制土地，政府极有可能获得了垄断利润，在房子卖不出去的情况下，难道楼面价就不能下降？第三，库存大不大，看从哪个角度看，但如果用 1998 年以来商品房建成面积除以总人口的方式，肯定是有问题的，至少可以随便列举一系列反证的数据，目前城市人口平均住房面积达到了 40 平方，北上广深居民住房拥有率接近 90%，而美国居民住房拥有率，在 2008 年次贷危机前夕达到高峰时也只有 63%。至于钱多不多这个问题，作者是犯了常识性错误，货币发行依靠两个环节，中央银行发放基础货币，商业银行通过存贷款的放大机制扩张货币，以 300 万亿的 M2 举例，假设央行货币发行量一定，房子买卖越活跃，创造的 M2 就越多，也就是说房子买卖的过程本身就是一个不断放大 M2 的过程，房屋买卖不活跃了，M2 的增速就会下降，极端情况下，理论上还有可能萎缩，这就是金融危机一来，很多货币就消失了的原因。M0 甚至 M1 在给定时间区间内可以是常量（理论上的）但 M2 可以膨胀也可以萎缩，萎缩的过程就是通缩。这一点比较抽象，但可以做一个实验，假设四个朋友在同一个小区按照同样价格买了面积相同的一套房子，房子价格每上涨一定比例，比如 每上涨 1 倍，一个人把自己的房子卖给另外一个人，上涨 4 倍后回到起点，即每个人还是拥有一套房，在这段时间，即使这四个人什么都不做，每个人的资产都翻了 4 倍，每个人的银行存款也增加了（根据买卖房屋时间先后不同，银行存款增量也不同，但都是增加），当然银行贷款也增加了，银行存款增加的部分就是 M2 增加的部分，所以结论不是钱多了所以大家去买房，而是大家都去买房，所以钱就多了（指 M2）。讲了这么多，我的意思并不是想否定你的结论，而是想说明一个问题，你的论据得不出你想要的结论，如果要得出同样的结论，必须从其他方面想办法。但这是另外一个问题，而且极其复杂，不在此展开。
$保利发展(SH600048)$ $滨江集团(SZ002244)$ $新城控股(SH601155)$
借宝地一用
看了很多评论和所谓不及预期的解读，貌似大家现在都开始按计算器了？
现在地产股炒作的是什么？是数据极其低下后政策不断加码的预期，说白了现在明明是当题材炒，为什么要去按计算器呢？按计算器的人，目前压根就不应该关注地产！
既然当题材炒，就有它炒作的逻辑，说白了地产板块估值压这么低，保利最低跌到700亿市值的时候，2023年净利润还有117亿，那么这里面到底有没有预期差？但港股的华润和中海表现相对就稳健很多，内资到底有没有情绪化？
至于政策，在我长期关注地产板块以来，4月中下旬到现在政策密集程度可以说绝无仅有，各个城市也开启的新一轮抢人大战各显神通，那么这个非常模糊的阶段，就是题材最佳炒作期，按计算器的能算出来今年中报保利、滨江、新城有多少净利润吗？何况中报公布要7月以后了！如果5月最后两周政策推动了销量走高，那么未来政策加码的概率就很低了，如果没有，嘿嘿……
所以，如果来投机的，千万别自以为是在投资地产股，别等到底部起来翻倍了，按计算器的人又拿不住寂寞冲进去接盘，吃不到肉没啥，别忍不住进去挨打，那才是做股票的大忌