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周五三大重磅政策出台：一是全国范围内首付15%。二是公积金利率降至2.35%，三是3000亿住房保障再贷款。每一个都是核弹级别的，三连发。雪球上也出现了关于这些政策能否将地产拉起来的争论，其中很多大v都表示还是不太看好。说实话可能是我在地产股里呆久了，和社会主流思维脱节，这种争论在我看来是不可理解的，一开始觉得很荒唐，都这样了，还有啥好争的？直接脱裤子上啊![[吐血]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_23_blood.png?v=1 "[吐血]"){kind=small}
。后开想了想，也对，人类社会就是在这些不同的认知中不断螺旋上升的，有了这些不同的认识的碰撞，股市才有了周期，起起落落。
本来敲了一大段，还是删了，其实来来去去就那么几个数字。精华在这几个问答里：
1.中国房地产发展处于什么阶段？
答：城镇化率：65%
2.中国房价高么？
答：2023全国商品住宅均价:10800/平。 其中，建安成本约3500/平。2023全国平均土拍住宅楼面价5800/平。
3.中国房地产库存大么？
答：1998年房改以来，销售商品住宅总面积200亿平方米。人均14平，扣除公摊11平。
4.中国人有钱买房么？
答：2023年底存款总量284万亿。m2 300万亿。居民部分杠杆率64%。
懒得废话了，数钱去。
你对房产市场一知半解，打字太累，只说一点，其他你自己多方验证一下你的数据，开个头，第一个数字65%，因为计划生育的原因，人口结构失衡，年轻人越来越少，如果扣除六十岁以上老人，基于劳动力的实际城镇率化率已经达到75%，城镇化速率铁定进入降速通道，现在房地产相当于6000点的A股。
两个问题可以结束争论：1、这些政策出台之前，这些数据有不同吗？
2、为啥这些政策出台之前房价处于下跌趋势，出台之后你就认为会反转？是因为房价涨跌与这些数据无关，还是你的观点是错的？
一城市化率已经66%空间不大了，
二居民杠杠率也很高了，再加杠杠的空间也不大
三租售比太低。
四国民收入真心不高，支撑不了这样的房价。
五在建房太多…
评论一片看空地产，逻辑是没错。但要知道现在地产股就跟前几年银行股一样，繁荣阶段都给破产估值，现在只不过从都变成渣也不剩的估值回到破产估值而已啊，从渣都没有变还能破产剩点资产，一样可以翻几倍。
一堆x，上千楼反驳一个能站住脚的逻辑都没有，继续持股待涨！$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$ 周期已经启动，坚持持有即可。
房地产板块炒个短期反弹当然没问题，但你试图用长期逻辑来论证那就有点儿扯了。房地产大周期是多久，是有基本逻辑支撑，且在全球范围基本没什么争议有定论的东西。另外，我国国情决定了在多个领域都有很强的结构性，因此，很多所谓的人均，平均数据特别容易失真，你用这些来论证才容易产生认知谬误。
我持有地产，并且去年就开始左侧介入买了。我说个我的观点！
1：以出生率下降来说地产到头，现阶段确实说不通，因为2017年以前，人口还1700W，这一部分人要2037年才满20，实际上购买的主力是28到35岁的人，这一部分对应的 是90年代头上的这7年左右的出生的人，当年年均出生在2000万左右！
2：地产以后分会化，要说再像以前那种大涨，并不会，以后的地产肯定会和人口有关，净流入的城市，房价肯定有升值的潜力，但是现在再以房价升值去投资 ，我认为不适合，这次要不是因为超预期的下跌，实际房产税的试点应该要开始了。
3：中国的文化里面的成家立业，要买房，有钱要了换大房子，这是骨子里的东西，不要说你不会，你朋友不会，个体的视角，永远是不准的。看大局更重要
4：这一段强有力的政策，更多的是拖住这个地产的下跌趋势，如果价格再这样下跌，第一会带来系统性的危机，因为太多的经营贷，以及担保，已经不足了，我们因为情况特殊，并没有要求补充抵押担保物。第二，地产的价格不再下跌，至少稳住，也有利于修复居民资产表的预期，中国家庭最大类的资产就是房子，当房子超预期下跌的时候，消费不可能起来。房子稳住，也有利于消费的恢复。
5：政策的力度，更可以理解成是一种债务的置换，让开发商的楼能全部交付，以免发生更大的危机。也有利于居民的债务的置换。
6：地产股是走预期，绝大部分地产股，是按破产来来的前一阵子，如果确定能活下，股价自然会有反应。更重要的是不管现在汽车，别的行业怎么发展，地产还是一个10万亿的行业
现阶段凡是算业绩的，那不是现在要考虑的事，那是等涨起来后，卖给价值投资 ，让他们算的事！
房子永远供不应求，但是供不应求就该涨价吗？如果按这个思维分析，那房价永远上涨。如果从供需角度分析的话，实际上由于房子漫长的生命周期，新房变二手房，供给依然在，房子的供需缺口是越来越小的。既然供需缺口越来越小，那是什么推动房价不断上涨呢？是收入水平和收入预期。这可以解释过去房价长牛，也可以解释这两年房价凉凉。
2001年以来商品住宅销售面积，总计214.56万平方米，按每套90平方米计算，为2.39亿套，按城镇人口9亿，人均居住面积35平方米计算，可供6.13亿人居住，占比68%。此外，保障性住房也有较大规模，从2008年到2018年，全国城镇保障性安居工程合计开工约7000万套。这包括公租房（含廉租住房）1612万套、经济适用住房573万套、限价商品住房282万套以及棚改安置住房4522万套。此外，还有房改以前的房子，总量也不在少数，另外还有商业用房属性的居住房。因此，从总量看，城镇住房的总量基本已足够。
当然，这里面有很多细节问题，比如商品房卖了215万平方米，但住宅竣工面积只有130万平方米，还有70多万平方米没竣工。