（万字长文，慎点。）
现在的地产股投资人，像极了当年那批苦哈哈的银粉。 @云蒙
一、爱过
我记得第一次买地产股，是2010年，当时买的保利地产。买入原因是我一个同学在保利地产工作，我俩当时都刚毕业，他的工资、奖金、补贴加起来，是我收入的两倍。这对我最直观的刺激，就是让我觉得--保利地产，股票值得买！
到了2011年，我开始转战港股，买了融创。直到2018年，几乎一路单仓融创，靠融创赚到了第一桶金，具体的买卖记录，在我的雪球第一篇长文（写于2017年初 融创中国陪我走过的那6年 ），进行了详细记录。
2018后卖掉全部融创，转战其他行业，期间也断断续续地持有过旭辉、华润置地、龙湖。直到今天，我还持有小部分仓位的华润置地和龙湖。
所以，从我的投资履历来看，我是个赤诚的内房粉。然而，今天却要“叛变”了，我要旗帜鲜明的说：
不看好地产版块未来的股价发展
这种感觉，宛若对自己处了10年的女朋友说，“爱过”，然后转身离开。刚才敲击键盘的时候，觉得自己好像个渣男。
二、放手
我聊了5年的一个股票群，现在俨然变身疫情跟踪和时事政治群了，这原本是一群由地产股投资而相识的一个群。
谈到金茂，彩虹会出来说几句；
谈到融创，维尼会出来说几句；
谈到中骏，教授会出来说几句；
谈到恒大，时总会出来怼几句；
谈到万科，彩虹又出来怼几句；
但你知道，群里很少谈到万科。
总的来说，我能感受到，大家已经很久一段时间，没有谈地产股的欲望了。有一天看大家在谈谁又拿了块什么地，我冷不丁的冒了一句，
“你们真的还很看好地产股吗？”
打完这句话，正准备在群里摆事实讲道理，就被领导拉去工地开会了。今日得空，具体梳理一下，为何我不看好香港内房版块的整体走势了。
具体原因，先列提纲，后详细阐述：
1. 巨大的预期差异，现逐渐统一；
2. 弯道超车的窄门，现缓缓关闭；
3. 超额的利润空间，现难觅踪迹；
4. 人无我有的秘技，现开卷答题；
5. 横刀立马的将军，现垂垂老矣；
6. 摇旗呐喊的大V， 现纷纷离去；
7. 盲目自信的韭菜，现都会数地。
原因逐次递进，越往前越重要，写的也就越多，越往后越次要，就简单写写，比如后面两条，就是来搞笑一下，调剂一下这枯燥的文字。好，万字长文，现在开始。
1. 巨大的预期差异，现逐渐统一；
刚入雪球没几年的韭菜们，看到地产公司发个报表，掐指一算“前瞻利润，动态PE”，各种指标一摆出来，就得出结论：
“未来利润逐步释放，动态PE不到5！”
“肉都在锅里了！”
“低估！变态低估！”
如果你们看到5倍的动态PE，就觉得“变态低估”的话，你们知道2011年，融创的静态PE是多少吗？
PE<2
当时的内房股，不仅是融创，全部看下来，都差不多那个价，一堆“破铜烂铁”，看你敢不敢捡。为何？这里面存在着巨大的预期差异。
ü 第一层预期差，是针对国内的房地产市场
当时不仅是国际资本，还有国内的主流媒体，都普遍认为内地的房地产市场有泡沫，会崩盘，大批房地产企业有垮掉的风险；再加上王石郁亮他们，动不动抛出啥“拐点论”“白银时代”之类的概念来吓唬大家，所以当时的房地产市场，一直在舆论的风口浪尖。
房地产公司，一直在刀尖上起舞。开发商宛若刀口舔血，稍有不慎，就万丈深渊。
但后面让国际资本惊掉下巴的是，我们持续多年保持经济快速增长，持续多年保持着巨量货币投放，再加上人民群众对美好生活的需求持续渴望。房子，作为美好生活的载体，不仅没有崩盘，没有泡沫，还进入了新一轮的大发展。无论是房地产行业，还是房地产公司，都高歌猛进。
ü 第二层预期差，是国际资本针对内房股
在还没有港股通的那些年，香港地产股的定价逻辑，完完全全是由外资投行把控的。
我依稀记得2011年左右，香港内房股中，PE最高的是中海地产，国资背景，发展稳健，毛利率高，是不折不扣的内房龙头。外资的定价逻辑，一直是跟负债率、毛利率、稳定性、融资成本等指标挂钩的，他们根本不会看房企扩张期所谓的“费用前置，利润后置”，只要看到净负债率超过100%，就退避三舍，疯狂写报告降低评级。
外资的选股标准，这些年仿佛一直没变过，无论是当年的中海，还是今天的龙湖，都是外资最爱。那些没有稳定租金收益的，没有强大母公司信用背书的，没有三五年稳健经营的业绩的地产公司，估值方面，都先给你腿打折。
ü 第三层预期差，是投资人针对 “屌丝”的民营企业家的
更具体点，我说的就是孙宏斌，许家印，杨国强，这些外资眼中的“屌丝”。
l 融创中国？不就是顺驰吗，老板叫孙宏斌，就是跟王石叫板，后来破产的那个，这家伙只会高负债狂拍地，他的公司，谁敢买？
l 恒大地产？那老板一口河南乡下口音，后来赚钱了，就开始系爱马仕皮带，还是带大Logo的那种。要不是陪郑裕彤打扑克，早挂掉了，还口出狂言要带着恒大足球夺亚冠？
l 碧桂园？从这公司的老板，到这公司的房子，都清一色的乡土气息。外资投行精英们穿着Zegna的西装，踏着Ferragamo的皮鞋，怎么可能去顺德乡下去实地调研？当时那边有五星级酒店吗，没有的话，投行的人住哪？
我猜当时香港那群穿着西装的鬼佬精英们，应该不知道一句中国古语，叫
燕雀安知鸿鹄之志
过去的十年，这三层预期差，逐一被打破：
ü 针对房地产市场，现在很少有人再说“房地产泡沫”。在国家出台了各种限购限贷措施后，仍然有喷薄而出的购房需求，不管是刚需还是改善，这些都是真需求，没有泡沫；
ü 国际资本对港股的定价权，伴随着港股通的开通，南下资金逐渐夺回了定价权，至少从静态PE上，已经比当年大幅提升；
ü 当年那群被外资投行列入“负面清单”的民营企业家，用他们的远见卓识，真才实干，逆袭的让当初看不起他们的外资鬼佬们，直叫“爸爸”。
三层预期差依次被抹平，造就了过去10年，地产股的一飞冲天。融创，碧桂园，恒大，新城控股，时代地产，从底部上来，都10倍有余，3-5倍的公司，更是一抓一大把。
（很多地产公司的K线图，都长得跟这个类似）
但当大家歌舞升平，所有投资人都赚的盆满钵满的时候，这场“三浪叠加”带来的盛宴，也就快结束了。前路再也难有波澜壮阔，只有不疾不徐，稳中求进。
2.弯道超车的窄门，现缓缓关闭
弯道超车，“屌丝”逆袭，是过去10年牛逼民营地产公司的主旋律。
融创从30名开外，一跃成为top4；恒大从10名开外，也曾坐过头把交椅；碧桂园独辟蹊径，农村包围城市，挤掉了龙头万科；还有新城，旭辉等一些列后来居上的，挤掉了富力，万达他们。
我自己的观察，在过去的十年，有两个最大的弯道超车的机会，如果抓住了，就上来了，如果没抓住，以后的房地产舞台，也没多少戏份了。
一个是棚改货币化的历史性机遇；一个是“最便宜的钱遇到最便宜的地”的时间窗口。
先说“棚改货币化”。
过去几年，一直在进行着，经常新闻里听到的“拆二代”，就是棚改货币化的缩影。
简单的来说，就是拆迁，然后直接给你补钱，让你去买房子，过往几年轰轰烈烈的棚改货币化，直接激活了住房存量市场，尤其在三四五六线城市，直接把“库存堆积”变成了“供不应求”。碧桂园，恒大，新城还有其他嗅觉灵敏的房企们，借着这个春风，各自拿着自己的杀手锏，承接了一轮又一轮由棚改而转化而出的购房需求。碧桂园的快周转，以及后来登顶销售榜首，都得益于此。
再说“最便宜的钱遇到最便宜的地”。
这就是孙宏斌口中说的“民国以来最好的机会”，被融创抓住了。2013年到2015年，算是过去10年中，房地产最困难的时期，售楼部门可罗雀，置业顾问见了你，秒变海底捞服务员。
正是这段“低迷期”，让土地市场极其冷清，大量地块基本都是底价或低溢价成交。很多地产公司由于之前被套牢，面对土拍，噤若寒蝉。除了那个“刺头”--孙宏斌，在收拾完雨润，佳兆业，绿城的烂摊子并且都铩羽而归后，开始全国扩张，大肆买地。
而在这同时，市场上的资金成本却在逐步走低，市场流动性开始愈发充裕。
深谙周期轮转，敢为天下争先，这是枭雄孙宏斌身上最大的两个标签。面对“最便宜的钱遇到最便宜的地”，孙宏斌驾驶着1918号开车，脚踩地板油，全速过弯。正是抓住了这一波历史性机遇，后面的几年，才突飞猛进，一片坦途。
橡树资本的老板霍华德马克思，最近出了一本书叫《周期》，谈过往几十年资本市场的更迭。如果《周期》这本书放在地产行业，那孙宏斌绝对是撰写这本书的不二人选。从2008年金融危机期间拿下西山壹号院的那块地，到2013年买绿城的资产，到2015年开始的疯狂全国扩张，再到后面万达等一系列并购。融创时期的孙宏斌，每一轮周期，几乎全部踏准。地产周期之王，非他莫属。
然而现在，这两个历史性机遇的大门，都已经缓缓关闭了。开发商们现在的嗅觉都异常灵敏，今年年初土地市场短暂的窗口期（钱少，地便宜，溢价率低），都被几个开发商争抢，现在再也难遇到那种大片处女地等着开荒的场景了。房地产流量榜的座次，大局已定，以后的改变，无非是旭辉挤掉了谁进了前十，绿地是否彻底掉出了top5。
相比过往的波澜壮阔，这些，都是细枝末节。恰如我们现在越发固化的社会阶层，普通百姓想要跃迁，越来越难了。
3.超额的利润空间，现难觅踪迹
当一个行业越发的成熟，阳光，公开，透明的时候，也就是这个行业利润空间越发趋同的时候，除非，你有什么“人无我有”的拿地利器。
某个公司，曾经被称为深圳的旧改之王，后来这个老板因为某个政要，还被迫躲在望北楼很长一段时间。
深圳的旧改，可都是金矿啊，这些项目怎么拿来的呢，我不知道，但是从听到的一个故事中，可见一斑。
传说有个专门的会所，用来宴请相关人士，这个地方装修古朴，很有韵味，此处不饮酒，多饮茶。不知怎么得来的计价方式，喝一杯茶，200万。谈笑有鸿儒，往来无白丁。宾主相谈甚欢，口渴难耐，举杯畅饮之际，一笔一笔的钱送出去，一块一块肥肉拿下来。
旧改只是那些高额利润空间项目的一个缩影，我向来不会买那些靠着“手握大笔旧改项目”维持发展的房企，虽然说看起来“家底丰厚”，但是什么时候释放，是一个未知数，并且我深深认为企业的价值，不是你兜里有多少钱，而是你未来能赚多少钱。创始人的胸襟和格局，科学的管理制度和积极向上的文化，都远比老板在非常时期攒下的小金库更重要。
那些跑马圈地的黑金时代，现在已经一去不返。这些暗箱操作虽然现在也无法完全杜绝，但是寻租空间越来越小，寻租风险也越来越大。除非一口能吃成大胖子，否则谁会为了蝇头小利铤而走险，压上自己的身家性命。
利润空间，越来越跟公司的整体运作相关，基本上一块地，拍成什么价格，你有多少利润，明眼人一看便知，都是“明牌”了。以后各个房企的利润水平，都会维持在一个相对合理的区间内。
4.人无我有的秘技，现开卷答题
当大家不会快周转的时候，碧桂园玩4个月开盘5个月现金流回正6个月开发下一个项目；
当大家不会合伙人的时候，万科设立跟投机制，让人人入股项目，全员打鸡血向前奔；
当大家不会收并购的时候，融创纵横捭阖，收绿城，战雨润，霸凌佳兆业，接盘王首富；
当大家不懂产品力的时候，绿城靠一栋栋中式建筑，引得业内人士争相效仿，宛若百鸟朝凤；
当大家不懂逆周期的时候，孙宏斌顶着“民国以来最好的机会”拿着便宜的钱，买了便宜的地，横扫全国。
所谓的“跟投”“产品力”“快周转”，那些前几年个别房企标榜的杀手锏，现在随着行业人员的流动速度越来越快，已经被各种copy，越发趋同。以前的独门秘技，现在都变成开卷答题了。各房企，在多个维度之间，都只能是愈进愈难，愈进愈险，但又不得不进，这样，方能拉开一点点的差距。
还有什么新玩意，你告诉我啊？雪球上的地产大V们，给你一套户型图，给你一个外立面，你真的能分清楚，是哪家开发商做的吗？
老老实实的拿地，老老实实的抓设计，抓工程，抓运营。让每一个环节都更优秀一点点，赚效率的钱，是最长久且最稳定的路径，似乎也是唯一的路径。当这条路上的人多了之后，大家都没有异军突起的机会了，留下来的，只能是结硬寨，打呆仗，慢慢来。
5.横刀立马的将军，现垂垂老矣
15岁的时候，就在电视上看过王石的采访；
18岁的时候，就听过孙宏斌桑拿房大战王石；
22岁的时候，已经把冯仑的《野蛮生长》看了3遍。
可以说，我是看着第一代地产大佬的故事长大的。现在那些大佬们，只有少数几个还战斗在第一线。王石游学，冯仑写书，广东五虎除了许家印和杨国强，其他都逐渐没落。草莽初创的时代逐渐远去，迎面而来的，是更加系统化的现代企业制度之间的竞争。这种竞争，会让企业更加规范化，但是，也会让这个企业，失去一些灵魂，恰如没有宋卫平的绿城。
谁不曾横刀立马，挥斥方遒，
谁又能乘风破浪，永立潮头。
美人迟暮，英雄白头。终有一天，大佬需刀剑入鞘，马放南山。风起云涌的江湖，终将归于平息。虽说江山代有才人出，二代更比一代强，但他们的冲劲，精神力量，可能很难达到他们父辈的高度。
好好守业，稳中求进，应该就是最好的交代了。
（近期孙宏斌在武汉的照片，两鬓斑白，但老孙还在第一线，他永远是夜空中最亮的星）
6.摇旗呐喊的大V，现纷纷离去
（这一段，纯搞笑，不是最重要的，但也是个参考因素。）
2016年，每个月的最后一天的晚上，我都会打着双闪，把车停在路边，盯着微信群等着红包雨，然后拼手速，抢红包。那时候的我们经常自嘲：
“一群千万富翁为了几块钱抢的不亦乐乎，丢不丢人？”
在地产股股价涨得最猛的时期，据说每个股票群，都有个猜“月销”的游戏，就是推测这个月的销售额，谁的推测最近，大家就给他发红包，同时还要把你推测的销售额和公布的数据的差值，发一个公共红包。
所以每到月底最后一天的晚上，都是微信群的狂欢节。不仅仅是为了抢到的那几十块钱红包，而是觉得，“嗯，明天又要涨了。”抢完红包，大家再到雪球上发帖，一群人转发评论，热情持续高涨。第二天9点半一开盘，果然又涨了。
“猜月销”这个游戏，我甚至忘记从什么时候开始，就没人玩了。
以前有各种大V数地，发帖，战群雄，互撕逼。现在，大V们要么退居二线，要么转战其他行业。人心散了，队伍不好带，没有了带头大哥，怎么组织兄弟们一起发起股价的新一轮总攻？
现在的地产板块，只有一个人在坚守，那就是 @非野生大V ，俗称“大老师”。
他有时候插科打诨，有时候嘲讽戏谑，有时候振臂一呼，有时候奔走哀嚎。我读着他的文字，看着他的头像，仿佛看到老孙这些年的悲与喜，起与伏。
沧海横流，方显英雄本色；
历尽千帆，方见情比金坚。
大老师才是地产板块的真大V 。
7.盲目自信的韭菜，现都会数地
地产股投资人，都异常勤奋。
感谢早期大V们开创的“数地流”（就是一块地一块地的盘点，来推算企业价值），让每个地产公司的内在价值，仿佛是一张明牌，摊在投资人面前。不管是老司机，还是新韭菜，大家都会盘一盘资产，数一数地。
这当然有好处，只要功夫深，大概率能找到肥肉；
这必然有坏处，就是所有的地产股，几乎都是半透明的状态。
奥园低估了，就一起搬砖到奥园；
奥园涨势喜人，再搬砖到金茂；
金茂涨上去了，诶，一看绿城跌得多，再去绿城做个T；
最后一看，佳兆业还有机会，再去搞算算旧改有多少货值，多久能释放。
勤奋的地产投资人们，就像辛勤的蜜蜂一样，用蜂蜜抹平了每一个地产股的估值差，补齐了地产股票池里的每一块短板。
连一个板块内的估值差、预期差都被填平了，这个版块，还能有多少肉啊？
但这些都是显而易见的优劣势，我认为“数地党”最大的坏处，是容易陷入“呆会计”的思维谬误。公司的发展不仅仅是静态的财务指标，更多的是活生生的领导人，管理制度，企业文化等等一系列东西。
招商地产前海那么多土地储备，也不见这些年股价上涨；旭辉这种没背景没干爹的“身无长物”的公司，这些年却能均衡且快速的发展。
投资股票，如果真的是肯下功夫，扎实数地那么简单，那海底捞的勤劳的小哥哥小姐姐们，都可以靠投资赚钱了。宏观大势，行业格局，公司动态，这些虚无缥缈的东西，有时候比扎扎实实的数地，更为重要。
人生如逆旅，你我皆韭菜。前路路漫漫其修远兮，吾等一同上下求索。
三、祝福
当一个事情的价值被大多数人发现的时候，这片“价值洼地”基本就快被填平了。未来几年，无论是地产公司，还是内房股未来的走势，都会越发的分化。各地产公司在克尔瑞的年度排行榜上，很难再有逆袭的机会了，相对应的个股，也很难有波澜壮阔的升幅了。
在内房股的“白银时代”，只有一类企业，能够持续给投资人带来长久的价值，就是那种老老实实，稳扎稳打，持续积累，持续提升的企业。时间长了，就能看到各个企业之间的差距。就像当年的招行，经历了早年的百花齐放后，靠着自己稳健经营，终突破平台期，迎来第二春。
但投资人也不必悲观，未来伴随着市场集中度持续提升，利润持续释放，负债率持续降低，还是会催生几个牛股。那你觉得谁会是未来地产板块的“招商银行”呢？
说出你的答案。
好了，文毕，不喜欢的，你们可以拉黑我了。
$融创中国(01918)$ $新城控股(SH601155)$ $中国恒大(03333)$ @今日话题 @陈海涛周游世界 @StarringLu @自由老木头 @朱酒 @一朵喵