根据我自己的统计，在已经公布的AH股中主要上市房企（选取40家+）年报，过去3年，上市房企的平均ROE每年都超过在18%，19年达到高峰21.3%——我不否认能够上市的房企都是行业里的佼佼者，但考虑到目前这40+家房企2019年的全口径销售额已经达到9.6万亿，我认为还是可以在一定程度上代表全局——可如果一个行业一直这么赚钱，那么不需要很多年，从统计数据上来看，就会出现一些很可笑的结果。从这个角度出发，永浩学长不看好内房股（总体上，内房股比A股地产资质更好，估值更低），我可以理解。


不过我要提醒的是，毫无疑问，地产股相较于利率也好、相较于其他行业也好、相较于自身历史也好，估值都处于历史低位——背后反映了投资者的什么观点？我觉得这背后隐含的矛盾还是蛮有意思的。
除了传统的PE、PB、NAV指标以外，根据我的梳理，这40多家公司已公布年报的房企：
1）平均股息率为4.8%；
2）“(市值+有息负债）/2020年预期销售”仅为0.84；
3）“确权货值/（市值+有息负债）”仅为4.2；
4）“已售未结/（市值+有息负债）”仅为0.8；
5）其中有16家公布了“平均土地成本/2019年销售均价”，比值仅为28%；
……
可仅仅知道一些过去的数据，无论统计的有多精细，实际上都没有任何意义。纠结于财报数字、基于公开数据做投资，本质上就是“技术分析”，实质上和看图没啥两样——只是信号的表现形式不一样罢了——路会越走越窄。
只有在跳出这些数字、站在企业的位置去思考之后，路才会反而变得更宽。


我坚信，任何聪明的投资，都是价值投资。我们知道，任何行业的胜出者只能是少数优秀的公司。我所需要做的，就是寻找出当中最优秀的企业——
“我们始终在寻找那些业务清晰易懂、业绩持续优异、由能力非凡并且为股东着想的管理层来经营的大公司。这种目标公司并不能充分保证我们投资盈利，我们不仅要在合理的价格上买入，而且我们买入的公司的未来业绩还要和我们的估计相符，但是这种投资方法——寻找超级明星股——给我们提供了走向真正成功的唯一机会。”（巴菲特于1991年伯克希尔致股东信）
我在内房里找到了可不止一家喔。


永浩学长，我觉得你早已经找到了——比谁都早，但却早早下车了——不过可能搭上了另一班快车。未来，谁能说得清呢？
不过至少在若干年后，你还是可以和自己的子孙说，“你爹我当年抓住了一只10倍股（还是20倍？我忘了）实现了财务自由啊。”