| 发布于: | 雪球 | 转发：3 | 回复：24 | 喜欢：2 |
请教一个物业行业的问题：
随着日本老龄化加深、城镇化结束、人口总数减少，大量房屋出现了空置。未来中国的小区空置率恐怕更高。
在小区充分入住的前提下，物管无疑是个好行业，有基本物业收入+增值服务。但若空置率逐渐增加，物管公司固定支出减少有限，收入却会线性下滑，会不会逐渐难以盈利？
换句话说，同样是管理1亿平米，今天住300万人，10年后同样面积只居住260万人，盈利模型还跑得通吗？这是否是个潜在风险？
还有一些新小区，已经划在了物管公司的在管或者储备面积里，却可能永远住不满了。这些应收最终能收得回来吗？
1.住的人少的时候物业成本直线下降，服务100%入住率的小区和入住率50%的小区，单单电梯费和小区公共水电费都是两个级别的。更别提人力了。
2.房子不论空置与否，只要去物业更名，物业必然要你把物业费全补了。如果长期拖欠是可以上告且拉黑征信的。我不觉得有多少人会为了物业费就牺牲掉自己的征信。
和你的直觉恰恰相反，入住率满的时候未必就是物业最赚钱的。物业最赚钱的情况是物业费全交，且没有人住。
没人住的房子也要交物业费啊 逃不掉的
你这问题应该去问chatgpt
横比数据说话。日本的房地产建筑停滞不前后，REITS如火如荼。物业公司赢来了几十年的长牛，REITS总体量比股市更大。
应该取消物业，把物业人员赶到工厂去
那你买主要布局一二线的物业不就完了
这个问题我也是思考过，未来物业要选好的吧，尽量在城市里面收费比较高的物业，随着空置率上升，物业不赚钱了，可以主动不要小区也是一个选择。不过我拿了一些物业的逻辑，是老年化，未来最大可能的养老公司应该是物业公司，比如万科，碧桂园等。现在依然持这个想法。当然小区质地本身不好的物业要回避，以前还贪便宜，吃过彩生活的坑。
按你的逻辑老龄化人口减少对所有行业都是利空，所以啥都不要炒了。
核心一二线城市为主的物业问题不大的，不交物业费的问题，其中有两个点，第一是房产售卖时一定要交，第二，如果不卖只租，可以通过限制门禁车禁来达到目的，主要风险还是要回避那些没用流动性，没有需求，纯摆烂的物业