| 发布于: | 雪球 | 回复：49 | 喜欢：0 |
1.我自己的判断，HK不是短期影响，应该尽量回避
2.短期来看，香港所有租金2019Q3都在加速下跌，吸纳力大幅下滑，或者说是空置率在上升，机构判断2020年不排除会大幅下跌
3.物业资本值也会快速回落，因为物业估值很依赖资本的信心，2019Q3有中环业主7折出售物业，物业估值可以升值，也可以减值，这是双刃剑
4.领展估值在香港大幅高于其它房托，一旦信心不足，可能估值大幅下滑，毕竟它资产主要在HK，就亚洲其它地区来看，领展估值也算高的，当然这个估值是排除资本循环这种操作，单独看股息，领展的资本循环是不是继续能再创奇迹还需要观察
我自己的看法，用汇贤替换现金，是个还不错的选择，但汇贤的缺陷比较明显，管理水平不高，收购比较垃圾，我觉得收购前有做账的嫌疑，REITS这种产品，一般收购都是成熟期物业，成熟期换个说法，也可能是快要下滑的物业，比如一收购，就得投钱改造重装，现金流就下滑，尤其实际控制人资产多的，它要退出某项物业，就可能把REITS当作渠道，问题的关键，是汇贤没什么提升运营的能力，李嘉诚当年低价退出西城都荟，我记得大概25亿，领展接盘后，几年就做起来了，我估计现在估值翻倍了。
再就是用基金份额支付管理人费用，虽然说可以把管理人捆绑进去，利益更一直，但长期摊薄比较明显，尤其汇贤比较便宜，这种摊薄会更加明显，假如它能回购股票，对冲掉这种摊薄会比较好。
整体香港资产为主的REITS我觉得现在都不适合关注，刚上市有大股东补贴分红的不适合关注，剩下也没什么了，$越秀房产信托基金(00405)$ 要是跌的比较多，可以关注一下
再就是用基金份额支付管理人费用，虽然说可以把管理人捆绑进去，利益更一直，但长期摊薄比较明显。
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这个是典型：外部管理人模式，最后信托股东的利益，搞不好都要被吃掉。。。$春泉产业信托(01426)$ 就是这个毛病。
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买好的资产，买内部管理模式的reits，耐心等待$领展房产基金(00823)$ 。而不是：用便宜的价格，买入烂的资产，呐很要命的！
8月9月香港的酒店客房收入相比2018年是接近腰斩，零售我没有看到比较详细的报告，因为入境游客在8月下滑40%，相信影响是特别大的，这是个连锁反应，会逐渐传导到各行各业，虽然领展民生类物业较多，但是租金特别高，商户的业绩略有波动，就卡到租金上了，不减租，商户就面临很大的缴租压力，香港租金有多高？ 领展最社区的物业组合“邻里”，平米月租金是363元。 区域型物业“汇坊”平米月租金是570元。
$领展房产基金(00823)$ 在我看来，无论HK长短期影响，社区居民总得吃喝拉撒睡吧？领展的资产是干这个的。。。但估值，真是个麻烦，与2008年比较如何？还很遥远。。。
极度耐心，极度果决。看准，重重下注。