做人要厚道1974

吾悦广场全家福——（数据汇总）

最近几天断更，不是我偷懒，而是重新把历年年报拿出来从头到尾梳理了一遍。在数据复核过程中发现了一个问题，以前是把项目明细总表中的均价乘以销售面积得出当年销售额，再把历年销售额累加得出该项目累计销售额，按理说逻辑上没毛病。但是新城项目总表中的销售单价有问题，有些送的或者打折的车位...

讨论

回复@海纳百川MY: 这个问题也一直有人问，本想在中报后专门写一篇。其实是两方面因素：
其一，营收是并表口径，而结算面积是全口径，无论是季度简报还是财报里的项目明细表，都是如此披露数据，表内表外都算上，所以要是按照销售均价来，测算营收肯定就高了
其二，是竣工面积和结算面积的...

讨论

回复@朱目郎玛: 不是一个概念，财务报表里存货科目下未开发土地是指这地拿下后一点都没动过。而我们平时说的未开发面积，只要有施工队进场，哪怕只挖了一个坑，也算存货科目下在建产品。但是在项目明细表里实际上是可以区分开来的//@朱目郎玛:回复@做人要厚道1974:厚哥，新城控股年报P23中的数据：...

讨论

回复@朱目郎玛: 21年均价9927，22年9739，23年7843，24年7220，可能是跌价但也未必全是是跌价，也可能是高一点能级的货值卖完了，剩下目前销售的是更低一档能级的货值//@朱目郎玛:回复@做人要厚道1974:截至2023年12月31日，本集團涉及總建築面積 約為2,170萬平方米及價值約人民幣174,153百 萬元的...

讨论

回复@朱目郎玛: 巧的是正好差400万//@朱目郎玛:回复@做人要厚道1974:厚哥，下午好，今天看新城发展的年报，其中在P37页中，有这样一个数据：
本集團於2023年12月31日的可租售土地資源地 域分佈如下，其中可用於未來住宅銷售的土地 資源約3,884萬平方米:
这个跟你说的土储有啥区别吗？这个...

讨论

回复@朱目郎玛: 是，比我的数据要多，但差异不大。//@朱目郎玛:回复@做人要厚道1974:厚哥，下午好，今天看新城发展的年报，其中在P37页中，有这样一个数据：
本集團於2023年12月31日的可租售土地資源地 域分佈如下，其中可用於未來住宅銷售的土地 資源約3,884萬平方米:
这个跟你说的土储有...

讨论

回复@坐等风来丶: 都是全口径，没考虑权益占比//@坐等风来丶:回复@做人要厚道1974:厚道哥，请教一个问题，你算的2000万方未建和1000万方未售，这考虑权益占比了么？

讨论

回复@实在的我: 当然是发展，便宜是硬道理//@实在的我:回复@做人要厚道1974:控股与发展哪个更好？

讨论

哪有主力，都是被套的铁头，好在基本面上过了最危难时刻，已经抵达陕北吴起镇，不像友商第五次反围剿失败，刚离开瑞金走上长征路。

讨论

回复@梧桐居士2010: 憋不住就拉裤兜里了，那几个还在使劲憋，脸都胀通红，也快了//@梧桐居士2010:梧桐纳闷的一个问题是：万科，金地都成这个样子了，难道保利，招商蛇口的土地就一点问题都木有？这么庞大的资产规模，一点点的计提都是大事，行业上行周期的时候土储越多越值钱；现在恰恰相反，看到...

讨论

全靠友商衬托

讨论

这俩中报亏损还有变故？

讨论

回复@陈生就不涨: 找桂圆来接盘吗？//@陈生就不涨:回复@做人要厚道1974:未开工的如果可以折价甩卖赶快卖了吧

讨论

回复@地产股小学生: 万达自己才300个，轻资产的200个，另外万达外面窟窿大的很，否则也不会卖商场//@地产股小学生:回复@做人要厚道1974:大连万达500多座广场，目前规模是新城4倍。不含税收入500多亿，归母净利润23年也就82亿，如按成本计价计提折旧是亏损的，自己看万达报表去。

讨论

回复@地产股小学生: 包含未开工2000多万，还包括在建吾悦30多家，自己算一下，还剩多少//@地产股小学生:回复@做人要厚道1974:本集團於2023年12月31日的可租售土地資源地 域分佈如下，其中可用於未來住宅銷售的土地 資源約3,884萬平方米。

讨论

回复@活在当下TN: 数据上不用跟我犟，一切以我为准。200家吾悦（包含在建）就有2000万方，而这些是不算在签约面积里面的，你的错误就在于此。//@活在当下TN:回复@做人要厚道1974:竣工未售的还有很多吧，我看23年年报，公司房地产项目表，所有项目可租售1亿4千万，已签约9170万，那么未签约应...

讨论

回复@呖呖宝: 三四线房价并不高，五六千，七八千的样子，相较一二线，房价收入比其实也还过得去，单价低总价也低，绝对值不大，所以只要有份三五千的稳定工作，小日子还是蛮滋润的。//@呖呖宝:回复@做人要厚道1974:请教楼主及各位方家，根据日本历史经验来看，房地产泡沫破裂后经历的经济衰退阶段...

讨论

回复@xiaoffte: 23年底在建3700万方，其中在建已售2200万方，再剔除自持吾悦200万方，实际可售也就1300万方，卖完就没了，还减什么值啊，至于没动工的那些2000万方，土地账面价大概300亿，随便减，不可能一文不值吧//@xiaoffte:回复@做人要厚道1974:2000亿货值的话，跌20%就相当于亏400亿，是这样...

讨论

回复@xiaoffte: 房都卖完了，降不降跟新城有啥关系？我个人从没看好过三四线的房价，至于租金跟房价的关系，按目前新城的租金水平，全国平均大概在3.5/平/天，今后会如何变化，的确也说不准，我觉得能维持且跟随CPI吧//@xiaoffte:回复@做人要厚道1974:厚道哥，我有个疑问想请教一下。
我们现在...

讨论

回复@朱目郎玛: 销售里面肯定包含部分工抵房，相应也会扣减应付账款，至于递延所得税资产和递延所得税负债无需过多关注，作为整体来说，本身就能对冲，类似其他应收款和其他应付款，集团财务部也不是煞笔对吧？//@朱目郎玛:回复@做人要厚道1974:厚叔，现在的应付是工抵房之后的尝还额度吗？还有26...

讨论

回复@吼吼吼咯哇: 接下来会继续遗憾下去，毛估估按照每月递减1-2亿下滑//@吼吼吼咯哇:回复@做人要厚道1974:昨天看简报，一切都符合预期。 符合预期就是最大的利好，不作死就不会死。 遗憾的是住开销售不能维持40亿，不过也没关系，不影响大局。